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  而這宗地成交的商品房部分樓面單價在3.3萬元/平方米左右,與鄰居恒大東壩地塊的4.8萬元/平方米折讓甚大。同一天北京出讓的沙河地塊,龍湖一次牌都沒舉,就以競拍前的報價獲得瞭項目。

  在此背景下,房地產開發商的心態開始逐漸趨穩。就在恒大高價拿下北京土地一周後,北京再推兩塊地,其中東壩地塊緊挨著恒大11月21日拿下的項目。

  "既然可供選擇的項目增多,為何不控制節奏慢慢來?"前述上市地產公司的負責人表示,數據顯示,近5年北京土地供應缺口甚大,特別是2009年和2012年,這兩年住宅類土地供應缺口達到瞭600萬平方米和465萬平方米。但進入2013年下半年,北京的土地供應驟然加速,僅僅11月北京就推出瞭35幅土地,2013年前11月,北京土地市場已成交商品住宅用地868公頃,完成全年供應計劃的102%。這是北京連續3年沒有完成土地供應計劃後的首次超標。

  不過《中國經營報》記者註意到,房地產開發商經歷過2013年的"瘋狂拿地"之後,開始變得謹慎起來,對於土地市場的態度已經逐漸出現瞭兩極分化的情況。一方面,一線城市核心地段依舊是房地產開發商眼中的"香餑餑",但另一方面,在二三線城市房企則顯示出瞭"精挑細選"的矜持。

  "恒大是不是急瞭些?好土地還不少。"有上市地產公司的高層如此調侃。統計數字顯示,2013年12月上海計劃出讓36幅土地,規劃建築面積近300萬平方米,總的起拍價為191億元,另外還有5宗地塊采取招標的方式出讓。

  恒大年末瘋狂拿地

  開發商心態總體趨穩

  如果說對於北、上、廣、深的土地市場,開發商已經控制節奏,那二三線城市就更為謹慎。

  除瞭在上海一擲千金,同一天恒大又出現在南京。面對招商、金地、中海、華潤等諸多強手,恒大先後以21.5億元和33.6億元拿下當地主城區兩個項目。如果再算上11月29日,恒大在天津36.35億元拿地;再之前北京51.3億元的東壩地塊。恒大在半個月內花瞭近180億元拿地。



  二三線城市誘惑走低

  上海土地市場的年末翹尾並非孤例,在十八屆三中全會之後,一二線城市紛紛推出新的調控細則。新一屆政府調控的總體思路是增加供應。所以調控出臺後,土地市場供應不減反增。部分城市明確提出2014年全市住宅用地供應量為2013年計劃供應量的120%,力爭達到130%。

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  該地塊也同樣采取定最高價,達到最高價競配建自住房面積的形式出讓。恒大買下的東壩土地中,配建的自住商品房高達11.2萬平方米,占該地塊規劃建築面積的一半以上。不過此次東壩地塊開發商並不買賬,現場提出配建4.5萬平方米時,開發商無一報價,最後不得不退到4.1萬平方米競拍,最後被首城以配建4.2萬平方米自住商品房拿下。

  正當人們以為恒大的戲份該落幕的時候,當天下午恒大再次出手,在上海中山街道一幅底價2.7億元的土地拍賣上,恒大以6.32億元的總價獲得該項目,這已經比起拍價高出1.3倍。緊接著,中山街道另一塊緊連的土地同樣毫無懸念被恒大以7.84億元拿下。4塊土地均單價過萬元。

土地供應年末 翹尾 開發商逐步兩極分化

  而據中原地產提供的數據顯示,2013年前11月全國主要40個城市土地成交額高達1.4萬億元,比2012年同期上漲瞭68%。因此在今年土地出讓基數甚大的背景下再增加供應量,明年土地供應房屋二胎條件難言貧瘠。

  12月4日,上海土地市場上演瞭一場獨角戲,主角是恒大地產。當天上午10點,恒大以18.6億元拍得上海嘉定區馬陸鎮43-05地塊,折合樓面價達14.59萬元/平方米。40分鐘後,恒大又擊退7傢競爭對手,以9億元的總價獲得松江區一幅土地。

  2013年前10個月,一二線城市與三四線城市的分化就已經十分明顯。中原地產的統計數據顯示,前10月保利、富力、恒大等10大標桿房企拿地金額明顯上漲,達到2387億元,同比上漲瞭176%。而這些房企大部分新增土地都集中在一二線城市,購地面積占比中,三四線城市僅占成功鎮房貸試算15%,同比下降瞭37個百分點;與之相對應,這十大房企在一線城市購入瞭764萬平方米的土地,同比漲幅高達146%。

  進入第四季度,開發商對於二線城市的熱情也開始減緩。"從10月底開始,我們已經降瞭兩次價瞭。"華南某省會城市的房管局負責人向記者大吐苦水,按照慣例,這一城市在土地正式掛牌之前,都會向部分開發商發出邀請,以判斷市場走勢。前兩年,開發商幾乎都是爭先恐後地搶進這一"內招圈子"。但近期卻出現市中心地塊有意者寥寥的情況,"我們的土地價格已經從960萬元/畝下調到830萬元/畝。"他告訴記者,卻依然無法正式推向市場。

  在開發商口中,記者也聽到瞭類似的觀點。"公司近期土地市場的主要目標是一線城市的市郊以及二線城市的新城。"某華南大型開發商的負責人表示,該開發商從上世紀90年代開始,就一直以經營三四線城市為主要開發模式。

  "毫無疑問,雖然一線城市的地價高企,但賺錢空間依然遠遠高於二三線城市。"該負責人表示,"更重要的是一線城市地價更抗跌。"

  該人士進一步認為,中國現在經濟圖譜中,最重要的經濟資源依然圍繞著一線城市集中。有些二線省會城市雖然有著不錯的發展前景,但也有著許多的不可預知性,"一旦經濟下行,很多規劃就變成畫餅。"因此在有選擇的空間下,房地產企業更傾向於將更多資源投入到一線城市,而未來土地市場的兩極分化或更加明顯。

  2013年前11個月,土地市場一片紅火,據統計,全國45個重點城市出現67個總價及單價地王。進入12月,業內人士預測土地市場的供應依然充足,上海領頭、二線省會城市為主角的供應量繼續放大。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-16/07452538534.shtml

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