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專傢我國房地產絕不會全面崩盤



  中國房地產絕不會全面崩盤

  ---訪國傢信息中心首席經濟師范劍平

  記者 金輝 北京報道

  ●中國絕不會出現所謂的房地產全面崩盤,更不會出現經濟硬著陸,這裡最根本的要看房地產調整的幅度有多大。

  ●在房地產調整中,金融的風險會增大,但不會導致爆發類似美國那樣的金融危機,尤其是銀行不會出什麼問題。

  ●中國未來能保持7%- 8%的增速,最關鍵的因素不是出口,不是消費,而是把儲蓄用好,把投資的潛在增長力發揮出來。

  日前,國傢信息中心首席經濟師范劍平[微博]在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,當前中國經濟依然在合理區間運行,房地產調整雖然會給中國經 濟增長帶來下行壓力,但是不會出現硬著陸,而且中國經濟完全可以抵禦這種壓力的沖擊。未來中國經濟依然可以保持7%-8%的增長。

  中國經濟運行平穩下行壓力存在

  《經濟參考報》:作為國內著名經濟學傢,您長期對國內宏觀經濟走勢進行跟蹤分析,您認為,今年前幾個月中國經濟形勢如何?

  范劍平:從今年前幾個月中國經濟的表現來看,我認為,當前仍然在一個合理的區間內運行。

  我們知道判斷一個國傢的宏觀經濟健康不健康,主要看四個指標,即經濟增長率(G D P)、通貨膨脹率(C PI)、就業狀況(失業率)和國際收支平衡。

  從這四個指標來看,1季度中國經濟同比增長7.4%,在年初制定的7.5%左右的既定目標范圍之內。從物價來看,CPI雖然在上漲,但上漲幅度 不大。就業非常穩定,今年年初制定的工作目標是全年要新增900萬個就業崗位,僅一季度城鎮新增就業崗位就達到300多萬。從國際收支平衡來看,中國仍然 保持順差。所以,從這四個指標來看,應該說都在比較合理的區間,沒有突破上限、下限。

  同時,我們也要看到,中國經濟下行壓力依然很大,一部分是由一些中長期的結構性因素帶來的,也有前期刺激政策遺留下來的後遺癥。集中表現在產能嚴重過剩,工業領域產能嚴重過剩、價格下行會對企業的效益和下一步投資的積極性有很大的不利影響。

  另外,現在從影響經濟潛在增長率的各個要素來看,也有自己主動減速來適應新形勢的影響。比如,過去大傢都比較擔心中國的資源能源短缺,但是隨著 我國外匯儲備逐漸提高,可以購買所需資源,資源並沒有成為經濟增長的硬約束。但是幹凈的空氣、純凈的淡水、優美的自然環境不能進口,環境對經濟增長越來越 成為硬約束。比如,去年霧霾在全國蔓延,這對今年的經濟工作提出瞭加大節能環保力度的要求,今年國務院要求萬元G D P能耗下降幅度要從去年的下降3.7%,提高到今年的下降3.9%。要實現這個目標,可能對一些高能耗、高污染行業就要通過淘汰落後產能來主動減速。這些 行業往往又是過去權重比較大的行業,像鋼鐵、有色、建材等,所以這些行業的減速就給整個經濟造成瞭下行壓力。

  同時,新的增長點,一些新興產業的培育還需要一段時間,不是馬上就可以培育得出來的,也對經濟速度的下降也形成壓力。

   房地產調整是回歸理性的正常調整不會出現全面崩盤

  《經濟參考報》:中國經濟增速稍稍調整,國際上立刻就有一種唱衰中國經濟的聲音出來,認為中國經濟會出現硬著陸,而其最主要的根據是在中國經濟中占有重要比重的房地產的銷量和價格都出現瞭下降的情況,投資增速也開始下滑,您怎麼看待這個問題?

  范劍平:經濟增長長期看,主要由供給面和潛在增長率決定,短期波動則主要由投資、出口和消費三大需求,也就是老百姓通常說的三駕馬車決定。

  從現在情況看,經濟出現下滑主要不是由出口和消費需求影響的。雖然今年的海關外貿數據看上去不是很好,但是因為剔除瞭去年統計虛假成分,所以今 年的數據更真實。而且,對出口數據的統計,除瞭海關數據外,還有企業出口產品交貨值。從今年前幾個月情況來看,企業出口產品交貨值的表現明顯好於海關數 據,前4個月同比增長達到4.9%,5月份當月達到5.2%,和去年大體相當。

  消費比較平穩,與百姓收入相吻合,去年消費是減速的,主要是"三公"消費。所以,從三大需求來看,造成中國經濟下滑的主要因素在於投資增速下滑。

  從我國固定資產投證券商辦理有價證券買賣融資融券業務操作辦法資結構來看,房地產投資占23%,基礎設施投資占25%,剩下52%是一、二、三產業的產能投資。從產能投資看,前幾年已經出 現產能過剩,所以它的投資增速早已經開始下降,不是今年的新跡象。去年我國投資之所以保持20%以上的增長,主要依靠房地產和基建投資,今年1-5月份, 基建投資增速同比增長25%,比前4個月的投資增速高瞭2.2%,說明政府穩增長的效果開始顯現。最後焦點聚集在房地產投資,今年經濟增速下滑最主要就是 房地產投資和房地產相關產業調整帶來的。今年1到4月份,開發商拿地同比下降7.9%,而房屋新 開工面積降幅高達22.1%,其中住宅下降24.5%。

  那麼,應該如何看待當前房地產領域出現的這種情況呢?首先,我認為,房地產調整是件好事。前些年有人講中國經濟過度依賴房地產,一定要降低對房 地產的依賴,我覺得,早晚要過這一關,早調整比晚調整對中國經濟協調持續發展更有利。房地產調整對中國經濟最大的好處是有利於資金回流實體經濟。

  前幾年,房地產增長過快、過熱、發高燒,處於一種不正常的狀態,大量資金過多地流入房地產,造成部分城市房價快速上漲,房地產開發面積過大,而 這些都是以實體經濟失血為代價的,甚至已經出現瞭實體經濟產業空心化。實體經濟空心化一般發生在一國人均G D P達到2萬美元的時候,可是當前中國人均G D P隻有6700多美元,離人均2萬美元還很遠,不應該出現產業空心化。回過頭看過去的五年,不但許多民營資本,小微企業紛紛進入房地產行業,甚至一些央企 也按捺不住沖動紛紛投身房地產,這就出現瞭對我國經濟結構的逆調整。在實體經濟更新換代和產業升級的關鍵時刻,技術研發、技術創新最需要資金的時候,資金 卻大量流走進入房地產領域,對中國經濟整體非常有害的,或者說目前的困難,與企業升級換代缺乏技術儲備有很大關系。這是在為過去幾年的錯誤行為買單。

  如果目前房地產的調整能夠促使資金回流到實體經濟的正確軌道上來,將對轉變發展方式,調整經濟結構有好處。

  其次,對房地產的調整不要大驚小怪,中國絕不會出現所謂的房地產全面崩盤,更不會出現經濟硬著陸,這裡最根本的要看房地產調整的幅度有多大。

  目前來看,雖然出現瞭開發商購置土地面積和新開工面積的負增長,實際上房地產調整的幅度仍然非常有限。之所以給人造成房地產崩盤的印象是因為去年房地產市場過於瘋狂。

  2013年"國五條"出臺後,一季度房地產市場出現瞭瘋狂搶購的現象,人們就像買大白菜一樣瘋狂買房,當時房地產銷售金額增長超過60%,銷售 面積增長將近40%。在去年基數如此高的基礎上,今年前5月商品房銷售面積雖然同比下降瞭7.8%,但是仍然賣出去3.6億平方米的房子,這個數量與 2012年相比,仍然增長瞭25%,屬於歷史次高水平。去年的高增長本身就不正常,是一種瘋狂行為下的產物。雖然今年房地產銷售金額增速下降8.5%,但 是銷售金額仍然達到瞭2.3萬億元,明顯高於2012年,可以說去年房地產銷售增長過快嚴重透支瞭今年的購買能力。

  從房價來看,無論是環比還是同比,大多數城市房價仍然上漲,所以這隻是漲幅回落,前兩年總是說要遏制房價過快上漲,現在終於實現房價漲幅回落,這是多年以來希望的結果。當然這隻是開始,未來房地產調整的幅度不一定太大,但是時間可能會有兩三年。

  中國的房地產不會崩盤。中國城鎮率要到70%還需要20年時間。這種在城鎮化率沒有達到70%之前被稱作人口城鎮化的加速期,超過70%以後, 農村向城鎮轉移人口數量非常有限,進入速度平穩期。在加速期,購房主力包括進城農民,首次置業的剛需和改善型需求。所以,我國房地產不會崩盤最重要原因是 城鎮化率水平與曾經發生房地產崩盤國傢的購房主力完全不一樣。

  前一階段,確實有一部分城市出現房價過快上漲,以至於脫離瞭老百姓可支配收入的支撐。但是,如果房地產價格不繼續漲或者微跌,而老百姓的收入繼續提高,那麼,幾年後,房價收入比將會大大改善,購房者的能力就上來瞭。

  所以,既然不會出現房地產的崩盤,也就不會有中國經濟的硬著陸。當然,在房地產完全調整之前,雖然可以通過基建投資帶來經濟下滑收窄,但是希望中國經濟下半年再次出現"V型"反彈,很不容易,不要有太大指望。

  《經濟參考報》:最近,央行實施定向降準,希望引導資金流向三農、小微企業和實體經濟,但是,我們知道,前幾年央行放松銀根後,大量資金並沒有流入需要資金的小微企業和實體經濟,最終還是流向瞭房地產行業。那麼您認為,這次定向降準的效果將會如何?

  范劍平:我對資金定向寬松的政策效果有點懷疑,世界各國央行已經嘗試過多次,貨幣政策還是總量政策,結構上面效果不大。

  前兩年也曾經講到資金定向流動,希望流向實體經濟,但是最後卻都拐彎流向瞭房地產。

  如果這次人們對房地產的預期發生瞭變化,認準房地產行業有風險,資金就不會再流向房地產。如果房地產行業不能重新回到獲得社會平均利潤率的正常行業,資金流向就不可能正常。

  中國經濟可以抵禦房地產下跌帶來的壓力

  《經濟參考報》:您認為,中國經濟能否經受得住房地產調整帶來的壓力?

  范劍平:我認為,中國經濟完全可以扛得住房地產下降帶來的壓力。

  房地產對經濟造成的壓力第一個來自就業。房地產作為龍頭產業,產業鏈延伸很長,從鋼鐵、水泥、建材、投資品到傢電、傢具,甚至金融、保險、廣告 等。房地產調整一定會給就業帶來一些壓力,但是,這種壓力和影響不會太大,不會改變我國就業的基本形勢。中國當前的就業依然處於供求平衡,局部供不應求的 局面。這與過去供求平衡,供過於求情況不大一樣。

  從就業狀況來看,按照以前的經驗,經濟增長與就業的關系是,經濟增長7 .5%,可增加900萬個就業崗位。但是,隨著這幾年我國經濟結構調整,情況發生瞭變化。2013年,中國經濟增長7 .7%,就業崗位卻增加瞭1300萬,今年前4個月,中國經濟增長7.4%,但是增加瞭600萬個就業崗位,所以今年基本上仍然可以保證1300萬個就業 崗位。

  工資的漲跌也可以反映勞動力供求關系的變化。2005年到2012年,我國城鎮職工人均工資上漲14.4%,2013年上漲13%以上,今年依然上漲10%以上,這麼快的工資上漲水平可以反映出勞動力供不應求的現實。

  此外,以前我國主要依靠制造業創造就業崗位,但是當前制造業創造工作崗位的能力在下降,而服務業創造就業崗位的能力在上升。

  第二個壓力來自金融或者銀行。有開發商說,我們都是借銀行的錢,一旦房地產崩盤,我們還沒死,銀行就先死瞭。我認為,在房地產調整中,金融的風險會增大,但不會導致爆發類似美國那樣的金融危機,尤其是銀行不會出什麼問題。

  美國銀行喜歡搞房地產證券化,在美國房地產有現金流,而這正是證券化最好的標的,一定會把它發展出最好的金融衍生產品,有時候房價的微小變化都會引起連鎖反應,甚至引起金融海嘯。中國目前還沒有出現這種情況,中國銀行業放出去的貸款,老老實實存在銀行。

  中國與日本的金融構成更相似,以間接融資為主。日本房地產泡沫時間非常長,高潮時期銀行80%的貸款都是房地產貸款,中國截止到去年為止,與房 地產有關的貸款隻占總量的38%,這裡面包括給開發商的貸款和老百姓按揭貸款以及以房地產為抵押貸款。而且我國房地產過快上漲主要是過去5年發生的事情, 比日本時間要短。最主要的是中國的銀行在發放貸款的時候把主要風險轉嫁給其他人,自己保護得好好的,日本銀行恰恰無法做到這一點。比如,開發商將價值 1000萬的土地抵押給銀行,隻能獲得500萬貸款,除非土地價格下降一半,銀行才會出現風險,這種情況往往不會發生,此外銀行的利潤、風險撥備金等足以 覆蓋房地產下降引起的壞賬。

  總之,與房地產有關的風險肯定比過去要大得多,但是不會出現系統性風險。

  第三,中國仍然是一個發展中國傢,人均G D P隻有6700多美元,儲蓄率很高,有很強投資能力,此外還有巨大投資需求空間,在房地產投資下降的同時,可以通過加大基礎設施建設的投資彌補房地產投資 下滑帶來的沖擊和影響。對於那些人均G D P3、4萬美元、城鎮化率達到70%以上的國傢,城鎮基礎設施建設基本已經結束,投資空間匱乏。日本房地產泡沫破裂20年後,政府一直在想方設法擴大內 需,但是投無可投,G D P仍然是零增長就是這個原因。中國的基礎設施建設和改造,保障房、棚戶區改造建設還有很大的空間。

  總之,我認為,這次房地產回落是房地產市場自發調整的結果,房價上漲過快,城市生活成本過高,農民和外來人口用腳投票的結果,政府調節可以在短期內發揮作用,但是無法保證長期有效,還是要依靠市場自身的力量。

  以北上廣深等房價上漲最快的一線城市為例,房價過快上漲與外來人口大量流入密切相關,充足的就業機會和豐富的公共服務資源對外來人口具有巨大的 吸引力。但是,近幾年,這種情況正在悄然發生變化。數據統計,去年北京市流入的外來人口隻有41.5萬人左右,而在2006-2010年,平均每年流入外 來人口達到84.8萬,上海在"十一五"時期年均流入人口82 .5萬,去年隻增加瞭34 .7萬,不足一半,廣州和深圳去年分別流入8.8和8.2萬,分別是"十一五"時期的1/7和1/5。房價不會永遠上漲,漲到一定程度,購房者無法承受自 然不會購買。

  雖然5月份房地產投資在降溫,但是因為中央出臺瞭一系列穩增長的措施,基建投資速度在加快,下半年經濟會回升,但回升幅度有限,而且房地產下行壓力不光今年存在,甚至會延續到明年、後年。

  中國不會出現房價下跌而無人購買的現象,特別是像北京這樣的城市,一旦房價下降10%、20%,自然會有人去買。

  中國經濟進入換擋期7%-8%增長將成為新常態

  《經濟參考報》:前不久,習近平總書記在考察時談到,從當前我國經濟發展的階段性特征出發,適應新常態,那麼,應如何理解經濟新常態?您認為,未來中國經濟走勢將是什麼樣子?

  范劍平:任何國傢的經濟增速是由五大要素的潛力決定的,即人口(勞動力);資金、資本;土地,自然資源,自然環境;科學技術;管理水平。這五個 要素在不同的國傢有所不同,不同的歷史階段也會發生變化。這五大要素可以增長的潛力充分發揮出來的時候,所能實現的經濟增速就是一個國傢的潛在增長率。有 權威機構曾經做過計算,1978-2007年,中國經濟潛在增長率在10%,這30年中國實際增速是9 .9%,始終圍繞著10%這個軸心在向上。

  但2008年國際金融危機以來,中國經濟增速大幅下滑,開始進入經濟增速換擋期。按照我的理解,新常態就是經濟要換擋瞭,大傢不要再去幻想過去 動輒10%以上的經濟增長速度,中國經濟的潛在增長率在7%左右,如果現在的增長速度能保持下去,已經很不錯瞭。以前大傢習慣瞭10%以上的高速度,好像 稍微降一點,就認為不正常,有人甚至認為,再過兩年中國經濟依然可以重回兩位數增長,這是不可能的。

  經濟增速換擋期這個階段的特點是經濟增速要逐漸往下降,況且中國比其他國傢在換擋時的情況要好得多。世界大多數國傢一旦高速增長期結束,增長速 度從高速擋直接切換到中速擋,而中速擋一般隻有高速增長速度的一半。這在日本歷史上曾出現過。1956-1973年,日本經濟實現18年高速增長,年均增 長9.8%,但是1973年第一次石油危機爆發,日本高速增長期戛然而止。從1973年到1990年,日本經濟年均增速隻有4 .3%,1990年之後日本房地產泡沫破滅,日本經濟又出現瞭20年的零增長,一個一個臺階向下降。中國從過去潛在增長率10%往下降,我們還沒有一下降 到5%,而是降到7%-8%的中高速擋位。

  今年政府工作報告仍然認為中國有中高速增長的潛力,這是由中國特殊國情決定的,最主要的是我國儲蓄率比較高。2012年,中國的儲蓄率達到瞭 50.5%的歷史最高點,從來沒有一個經濟大國的儲蓄率超過50%。雖然未來中國的儲蓄率會下降,但即使一年降一個百分點,降到30%也需要20年時間。 最保守地說,十年內的儲蓄率足以支撐中國仍是一個投資主導型的國傢。

  所以,中國未來能保持7%-8%的增速,最關鍵的因素不是出口,不是消費,而是把儲蓄用好,把投資的潛在增長力發揮出來。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-26/09042793117.shtml

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