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內容來自sina新聞

中國兩類城市剛需目前可買房 房價定跑贏人民幣

  如果以10年為觀察期,中國的房價也許跑不贏美元,但跑贏人民幣是必然的。

  如果你生活在一二線城市,又是"剛需族",那麼現在或許就是出手買房的好時候。理由如下:

  1、中國樓市整體上已經嚴重過剩,但一二線城市中心區的樓市,三五年內問題不太大。這事實上是政府必保的底線,如果一二線城市全面崩盤,中國經濟也必然崩潰。此外,這些大城市是中國"最有權力"的城市,他們有能力調動各種資源自保。目前它們在各自的省份內,就是公共資源最好的城市。這些公共資源包括:教育、醫療、基礎設施、創業環境、治安安全等。所以當這些城市開放戶口、限購之後,能持續吸引外來人口湧入。估計到年底之前,大部分二線城市會這樣做。

  2、如果以10年為觀察期,中國的房價也許跑不贏美元,但跑贏人民幣是必然的。中國是新興經濟體,"有形之手"對經濟幹預比較多,國企實力強大,央行不獨立。有瞭這幾個因素,經濟效率偏低,需要資金的僵屍企業多,人民幣超發是常態。如果平均真實通脹率為5%,人民幣購買力10年後剩下60%,20年後剩下36%;如果真實通脹率為7%,人民幣購買力10年後剩下48%,20年後剩下23%。如果以更長的時段觀察,比如20年以上,中國大城市中心區的房價還能跑贏美元,因為美元長期也是貶值的。

  3、也許你會說,美國房子便宜,租金回報率高。這當然沒問題。但不是所有的中國人都能移民,都願意移民,那畢竟是別人的國傢,另一種語言和文化。絕大多數人還是要在國內生活,所以還是要立足國內考慮。中國的城市模式跟美國完全不同,再加上住房上附加瞭太多價值,所以中國的高房價有某種合理性。

  4、從現在到年底,隨著貨幣政策越來越寬松,人民幣利率水平將逐步走低;上半年人民幣實現瞭3%的貶值,下半年將處於穩定向上狀態;在央行和銀監會督促下,商業銀行對住宅按揭貸款的態度,由"從緊"變"中性",再變為"大力支持剛需";政府態度更加明確,將有越來越多的城市解除限購,甚至減免稅費,放松外來人口落戶。這些對樓市構成實質利好。

  不同的城市,情況不同。整個而言,一線城市中心區、郊區房子都有投資價值。但大部分郊區的房子漲得慢,經濟不好的時候波動幅度大。二線城市情況各不相同,比如天津、重慶郊區供應量比較大,千萬要慎重。杭州、福州價格偏高,哈爾濱人氣有點不足。整體上,還是應該到中心區購買。

  通過買房快平鎮土地貸款速致富的時代已經結束,未來好地段的房子可以抵禦甚至略微跑贏通脹。但整體而言,房子將變成"防禦性"資產,而不是"進攻性"資產。所以,不必考慮兩三年之內的波動,因為你很難抓住最低點。但10年、20年之後你就會發現,今天在中國的大城市中心區買房子,你是多麼英明。

  最後解釋一下我所說的"一二線城市"。一線城市基本上沒有爭議,內地就是北、上、廣、深,此外還有香港。二線城市是個非常混沌的概念,每個研究機構都有自己的算法。我認為一個城市銀行體系裡積淀的資金(金融機構本外幣各項存款餘額),是這個城市經濟運行的結果,也是未來發展的動力,所以是考察城市綜合競爭力的最重要單項指標。

  二線城市應該有兩個重要條件:第一,它的各項存款餘額在2013年能達到8000億以上;第二,它是"有權力"的城市,要麼是直轄市、省會,要麼是計劃單列市。如果它僅僅是個地級市,那必須是經濟總量足夠大、資金足夠多,而且緊靠著某個一線城市。 (作者系深圳商報編委)

  【《樓市爆米花》第二期:我們又相信愛情瞭



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-18/07594301098.shtml

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