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內容來自sina新聞

商業地產融資風險預警絕妙貸款連環不敵供求失衡

  "上海銀監局近兩年來對三類業務進行過全面風險預警:鋼貿、銅融資、商業地產。前兩者在預警後一段時間裡都不同程度出現瞭問題。"一名監管部門內部人士對《第一財經日報》表示,剛剛被銀監預警的商業地產融資,很可能已經風險高築,"隨時會爆發"。

  本報獨傢從業內多方人士處獲悉,近日,上海銀監局對轄內各商業銀行下發瞭"關於商業地產融資風險的通知",其中提到,據摸底,截至今年9月,上海各商業銀行對149個城市綜合體發放貸款餘額已破700億,較去年同比增長30%~40%。

  銀監局調研還發現,上海商業地產"總量過剩"、"價格上漲過快"、"市場總量接近飽和",潛在風險已經遠遠大於住宅地產,因此需要轄內各商業銀行"高度關註"。

  從實際操作層面來看,商業地產的風險會如何蔓延到銀行業,房企如何玩轉資金鏈從銀行等金融機構獲取資金,銀行對房企的態度又是如何?本報就此進行瞭多方深入采訪。

 房企玩轉資金鏈第一招:

房子抵押貸款利率  拿地先融資

  "地產商從拿地開始就靠金融手段撬動資金,開發周期漫長,資金鏈也被越拉越長。"亞太城市房地產研究院院長謝逸楓告訴本報,部分商業地產房企的資金杠桿,很可能已經超出瞭銀行的控制能力。

  地產商如何撬動金融杠桿?某股份制銀行經手過地產融資的一名支行行長向本報舉瞭一個"2億資金套出10億房產"的模型案例,其中地產商前後三次融資,資金鏈秘訣在於"新貸還舊賬"。

  第一次融資是土地款籌集階段。造樓要先有地,按傳統做法,拿地資金應當是房企自有。但上述支行行長表示,"現在已經有銀行可以做創新的'土地過橋'業務"。

  "地產商也可房屋貸款 首購能通過信托、基金、風投等方式融資。"謝逸楓說。而銀行也可能以某種方式參與其中。

  以上述支行行長所舉的融資模型為例,房企A公司需要4億土地款,自有資金很可能隻需要一半,即2億;餘下的2億,可以通過銀行完成。"有的銀行可以發放一種投行性質的融資,銀行不以債權形式,而是以股權形式參與其中。"

  "這種'股權'參與還有一種變種形式,就是銀行和房企共同組建一傢有限合夥企業,專門運作拿地款基金,來自銀行的資金往往作為基金中的優先股權。"上述支行行長說。

  實際操作中,為瞭使模式合規,銀行往往借助信托或券商資管通道,並包裝一些專項理財產品,定向募集這筆資金。本報9月3日刊發的《興業銀行擬借道信托融資房產商89億理財產品謀劃"拿地"路線圖》一文,正是銀行參與到房企土地款募集的一種途徑。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-05/07522524277.shtml

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