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  8月21日,廣州市國土房管局擬出讓番禺區南村鎮萬博商務區地下空間項目地塊,宗地面積為7萬平方米,起拍價為7.3億,折合樓面價9000元/平。據悉,最後該地塊以起拍價成交。

  有分析人士表示,當前的樓市調整是市場自發的深度調整,並非政策引發,呈現增速下行、高位盤整、理性回歸三個特征。如何應對房地產業結構調整的新常態,對地方政府來說是新的考驗。

  同時,"謹慎拿地"也頻頻出現在多個房企的中報內容中,一般而言,下半年地方政府會加大推地力度,不少房企也處於觀望中。

  土地出讓金的大幅縮水對嚴重依賴土地財政的地方政府帶來巨大的收入壓力。隨著8月16日哈爾濱正式取消限購,在46個限購城市中,目前以各種形式"靈活"調節樓市的已近九成。地方政府在救市上表現積極,已有的救市措施包括契稅減免、購房補貼、放松公積金貸款條件、購房入戶等。有分析人士稱,兩限中除瞭"限貸"還未放松外,地方政府目前的行政調控手段已與2008年救市措施無異。

  數據顯示,全國70個大中城市中,七月份新建商品住宅價格環比下調城市達到瞭64個,創歷史紀錄,這也是房價環比連續第3個月下降。

  持相同觀點的還有旭輝集團。公司半年報顯示,截至7月末,僅收購五塊土地,拿地總額為29.21億元,同比大降45%。旭輝表示,"今年上半年房地產市場形勢逐漸轉弱,市場銷售弱化迫使企業的投資開發量大幅下降。今年上半年拿地比去年審慎,有節制地避免以過高的土地成本進行收購。"

  財政部公佈的2013年全國財政決算表顯示,地方政府土地出讓金收入決算數為39073億元,是預算數的152.6%。但據最新數據,我國各級政府的負債在15萬億到18萬億左右,部分地方政府在今年將面臨償債高峰。

  萬科為例,上半年萬科新增項目的權益規劃建築面積約264.1萬平方米,低於去年同期。萬科董秘譚華傑表示,2013年萬科拿地比較多,目前的項目資源足以支持未來兩到三年的開發需求,補充項目的需求並不迫切,另一方面,目前主要城市的地價水平仍然較高,在這種情況下,公司並不急於拿地。

  庫存量的走高進一步影響瞭房企拿地的速度和興趣。

  與房企們在土地市場的表現疲軟相對應的是地方政府對土地財政無法斬斷的強烈依賴。

  同策咨詢研究中心發佈的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》顯示,土地財政依賴度在80%以上的城市有12個。其中,杭州、佛山、南京和長沙4個城市土地財政依賴度分別高達156.4%、147.5%、110%和105.3%。

房企拿地勁縮千億 萬科地價水平仍較高

  房企:樓價下跌庫存走高拿地興趣驟降

  20餘傢房企已發佈的半年報顯示,近半數的房企凈利潤同比都出現瞭下滑,利潤率下降原因的描述大多是: "以價換量"拉低瞭利潤空間、融資成本過高、土地成本走高以及其他資金成本高企。許多房企都未完成公司全年度銷售任務的一半,去化庫存成為下半年眾多房企的首要目標。

  然而市場和開發商似乎並不買賬。

  中原地產首席分析師張大偉表示,一、二線城市的土地市場均明顯降溫,標桿房企拿地更是愈加謹慎。底價成交或者流拍是近期土地市場的寫照。市場下行,銷售受壓,土地市場亦由熱轉冷,持續近半年的樓市降溫,逐漸傳遞到瞭土地市場。

  日前,中原地產市場研究部發佈統計數據顯示,截至18日,20傢標桿房企年內合計拿地額僅1825.2億元,相比2013年同期的2946.2億元,減少瞭1121億元,同比減少近四成。2013年初至2014年初,標桿房企拿地動作較為密集,多數房企手中的土地儲備較為充沛,因而拿地並不急迫。

  地方政府:流拍成風土地收入大不如前

  遭遇更差的還有廣州市蘿崗開發區東區的一宗居住用地,該地塊是8月以來出讓的唯一一宗住宅用地。整體交通通達性好,半小時可到達天河中心。地塊掛牌起始價7.42億元,樓面地價5174.78元/平米,卻在22日遭遇流拍。

  根據統計數據顯示,截至今年8月13日,今年以來廣州土地成交金額僅為394億元(包括住宅、商業、工業、其他用地),比去年同期的620億減少瞭200多億元。而7月份全國一、二線城市合計土地出讓金同比下調46%,降到歷史最低點,平均溢價率僅為5.5%。

  國傢統計局18日公佈的7月份全國房價變動情況顯示,四大一線城市中北京的房價終步入瞭下行通道趨勢明顯,這是北京房價自2012年6月以來首次下跌。

  與樓價下跌相對應的,是房地產銷售受壓,庫存量不斷走高。房貸二胎 增貸貸款全省皆可處理

  據媒體公開報道,2014年上半年,全國商品住宅銷售面積同比下降7.8%,有較多年度歷史數據可連續觀察的14個主要城市(北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州),上半年商品住宅銷售面積同比下降21.7%。而主要城市調整幅度更大。

  市場預計地方政府面臨發債償付高峰,下半年賣地仍然是紓解財政壓力的良方,隨著8月16日哈爾濱正式取消限購,在46個限購城市中,目前以各種形式"靈活"調節樓市的已近九成。但從房企季報看,無錢房企無力拿地,有錢房企持幣待購現象普遍存在,萬科董秘譚華傑在接受21世紀網記者采訪時就明確表示,萬科目前不急於拿地。

  同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,隨著宏觀經濟處於觸底階段,房地產市場供求也進入低迷期,土地出讓金也呈現出增幅下滑的態勢,部分城市甚至出現土地流拍事件,而這將直接影響到地方的償債水平或市政工程等推進力度,甚至可能引發階段性土地財政危機。

  出手救市難見起色

  據統計,截至目前,已有27傢A股房地產上市公司發佈2014年半年報,信息顯示,許多房企都未完成公司全年度銷售任務的一半,去庫存成為下半年眾多房企的首要目標。

  中原地產市場研究部發佈統計數據顯示,截至18日,20傢標桿房企年內合計拿地額僅為1825.2億元,相比2013年同期的2946.2億元,減少瞭1121億元,同比減少幅度高達38%。持續近半年的樓市降溫,開始傳導到土地市場。

  住建部政策研究中心主任秦虹曾指出,"現在市場需求主體是剛需自住型,如果沒有貸款支持,他們幾乎不可能買得起房子。因此,對房地產市場影響最大的還是貨幣政策和貨幣環境。"

  國傢統計局數據顯示,2014年7月份,北京、上海、廣州和深圳4個城市新建商品住宅庫存量分別為1024萬平方米、1158萬平方米、857萬平方米和362萬平方米,環比增幅分別為4.5%、4.1%、2.0%和11.2%,同比增幅分別為28.5%、20.5%、33.9%和33.9%。

內容來自sina新聞房屋2胎轉貸

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-24/09064397246.shtml

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