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html模版 深圳整治房地產市場 開發商稱基本不會有影響_新聞中心_新浪網本報駐深圳記者於明山  這兩天,有兩個消息讓深圳市民在冬季感受到一絲溫暖,同時觸動瞭深圳樓市的神經。一是深圳市開展全覆蓋式房地產市場大整治;二是有消息說深圳試點實征物業稅。  一次次對調控政策寄予希望,卻又一次次地被居高不下的房價帶回現實。新年伊始,深圳開展迄今為止力度最大的專項整治,而物業稅承載瞭國傢、百姓希望平抑虛高房價的美好願望。令人遐想的是,前天,在國務院辦公廳發出的關於促進房地產市場平穩健康發展的通知中有瞭如下表述:要加快研究完善住房稅收政策,引導居民樹立合理、節約的住房消費觀念。這意味著物業稅政策有望走上前臺。  遏制高房價,是2010年百姓最希望政府解決的民生大事,開展前所未有的整治行動,甚至可能使出物業稅這一“撒手鐧”,百姓的新年願望能實現嗎?  “黑手”操控下房價飆升  2009年的深圳房價一路飆升,很瘋狂。馬先生親身經歷瞭這種瘋狂。去年12月末,馬先生拿著交瞭20萬元誠意金換來的客戶誠意書,前去深圳後海片區的豪宅選房。開盤僅賣出30多套,開發商就稱16層以上全部售完。400多名VIP客戶表示不滿,有人掀翻抽簽箱,最終引發“集體抗議”。開發商決定緊急加售30套房,但每平方米漲瞭3000元。知情人稱,擺明瞭就是捂盤惜售,人為制造市場供不應求的假象。  還有兩組數字顯示深圳房價的瘋狂程度。  一組是深圳市國土房產部門的統計,從去年3月起,房價開始一路上揚,9月份新房銷售均價達20940元/平方米,創下歷史新高。到瞭12月份,深圳一手房均價更高達22304元/平方米,較上年同期上漲103%。  另一組是《2009年第四季度深圳市出租屋抽樣調查結果》,100萬元買的房子隻能租2500元/月,意味著投資一套房子靠出租要40年才能回本,完全脫離瞭居住和投資兩大功能。  房價如此瘋狂,其實是幕後有黑手操控:開發商非法預售、發佈虛假廣告、囤積房源;房地產經紀機構欺詐客戶、超出規定收取客戶定金、誘騙客戶監管交易資金、挪用客戶資金、不按規定打印居間和買賣合同;房地產估價機構出具虛假估價報告等違法違規與投機炒作、擾亂市場的行為。  開發商對整治不以為意  樓市不能再這樣瘋狂下去。今年1月6日,深圳打出調控樓市組合拳的第一拳:開展為期3個月的房地產市場秩序專項整治。這次專項整治范圍覆蓋開發商、中介及估價機構。據說在深圳房地產市場監管工作史上還是首次。  9個電話、8個郵箱,市民可以多渠道投訴舉報。深圳市規劃國土委表態說,將從資質管理、市場準入、預售系統等方面對企業和責任人從嚴處理;違規違紀問題涉嫌犯罪的,移送司法機關處理。  年年喊打,打而不止,大會戰式的整治效果能否達到最終目標令人懷疑。深圳一傢電視臺的短信調查結果很不樂觀——“一陣風,效果有限”占60%左右;“房價下降,有效果”占28%左右;“不好說”占12%左右。  深圳市社科院城市運營中心主任高海燕、深圳綜合開發院旅遊和地產研究中心主任宋丁都認為,樓市調控不缺政策,而缺乏執行力度,這需要地方政府下決心、用重拳,對違規違法現象嚴厲處罰。  面對整治,一些開發商售樓部的銷售人員態度傲慢,底氣很足。有開發商稱,每年都有類似檢查,對市場基本不會有特別影響。以非法預售為例,如何界定無證認籌收錢是個難題。現在開發商賣樓認籌,已不再直接收錢,而是與銀行合作,客戶所繳納的誠意金直接存入銀行,這樣一來,檢查組難以認定開發商是無證認籌收錢。  物業稅“空轉”沒有進展  深圳樓市調控打出第一拳,目標是開發商和中介機構,緊接著風傳深圳試點實征物業稅,目標是炒房者。這是中央在出臺“二手房營業稅優惠期恢復至5年”後再一次明確“不許再炒”的信號。  有消息說,今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅,物業稅“空轉”工作在部分地區試點瞭6年多後,將推廣至全國,深圳今年可能試點實征。  物業稅模擬“空轉”是指沒有實際征稅,但一切步驟與真實收稅流程相同,由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與,統計物業數量,並進行評估和稅收統計。2006年深圳進行物業稅征收“空轉”試點。2009年8月,物業稅開征被寫進《深圳市綜合配套改革三年實施方案工作安排表》,深圳是首個把開征物業稅提上官方日程的城市。  深圳試點實征物業稅已經準備好瞭嗎?深圳市地稅局有關負責人表示,目前深圳並無開征物業稅的明確改革方案。首先,稅收改革的立法權高度集中於中央,目前缺乏國傢改革整體方案作為政策指導;其次,要把所有存量財產稅都整合為物業稅,是一項龐大的系統工程,現在仍無明確的政策思路。  而深圳物業稅“空轉”又有哪些經驗?深圳市地稅局有關負責人稱並沒有實質性進展。當初國傢稅務總局曾提出在深圳進行“空轉”試點,但深圳整套試點系統無法滿足要求,因而試點被暫緩。  物業稅一直“秘而不宣”地在十幾個城市“空轉”試點,時至今日,關於物業稅的最終定論還是個“謎”:老百姓既為開征物業稅可以降低房價的傳言而欣慰,也為自己的住房可能要繳納不菲的稅收而患得患失;地方政府,出於房地產發展及地方財政收入不良影響的揣測而退避三舍。  物業稅征收對象如何界定?稅率到底是多少?普通住宅與非普通住宅是否區別對待?第一套和第N套房是否不同?有專傢認為,應該將“空轉”的操作細節向社會公眾公佈,讓將來的納稅人心中有數。  民宅征收物業稅難題多  記者在深圳房地產權登記中心采訪,大部分人都認為物業稅是抑制高房價最有效的“撒手鐧”,對何時“空轉實”很關註。  有消息說,中央財經大學稅務學院副院長劉桓認為北京和深圳今年試點實征物業稅的可能性最大。針對劉桓的說法,北京市地稅局地方稅處有關人士稱,該處暫未接到上級下達的今年正式開征物業稅的通知。  中國財政學會副會長安體富說,如果今年物業稅在部分地區真的開征,也隻會針對商業地產征稅,而不會對個人購買的民宅開征。物業稅相當於過去對商業地產征收的房產稅和土地使用稅,物業稅開征後,預計稅率不會發生變化,仍將維持以往水平。劉桓也認為,物業稅要對原有政策進行微調之後才能對個人征稅。過去相關政策是對房屋使用者征稅,這遭到抗拒的可能性高,不利於征收管理。今後應改為對房產所有者征稅。而對非普通住宅和普通住宅的征稅應設置先後順序。  何時針對個人購買的民宅征收物業稅?兩名專傢認為這是一大難點,它取決於我國個人財產登記制度的進一步完善。這也正是政府有關部門遲遲未能正式公佈物業稅具體政策的原因。  目前,除瞭普通民宅和商業地產以外,還有公房、央產房和古建築等多種個人居住、租住的住宅形式。一旦對個人征收物業稅,並因此同時出現“拆遷補償沒我的份,但繳稅有我的份”的問題,很可能會引發一些矛盾。政策需逐步完善,物業稅面向個人征收,至少要到三五年之後才有可能。  受訪專傢普遍認為,物業稅開征障礙重重。深圳大學金融研究所所長國世平表示,物業稅開征不是簡單的稅費改革,涉及土地使用制度、市場調控手段、住宅建設方式等多方面。房產如何評估、針對哪些物業開征、稅費比例、政府該如何征收、該稅收最後用於何處等等,都很復雜。  【焦點關註】開征物業稅對哪些人有影響?  物業稅對象將鎖定土地、房產等不動產的持有者,一旦開征,他們會受到怎樣的影響呢?  高收入者購房欲望減少  他們在各大中城市購買瞭數套或幾十套房產,征收物業稅,他們的傢庭每月將付出幾萬元甚至幾十萬元的物業稅,並且還將暴露他們購房的資金來源,所以這是降低房價的最有效、最根本的方法和手段。  炒房者或遭重創  炒房者和房地產商空置房很多,征收物業稅,他們要急於出讓或出售一部分房屋,這樣將使房價逐步回歸理性。同時,開征物業稅對房地產企業的另一個影響可能體現在對現階段房地產企業大量囤地行為的制約,加速商品住宅的供給和釋放速度。  出租者調高房租  從我國香港的經驗來看,物業稅基本上相當於一個月或半個月的房租,如果將房產出租,那麼物業稅的負擔並不算大。如果空置的話,物業稅對買房人肯定會構成一定的負擔。而對租房人來說,物業稅的征收可能會讓房東調高租金。  購房自住者首套或免征  普通購房者可能是物業稅開征的相對較大受惠者。由於以投資為主的炒房客受到限制,樓價趨於合理,能滿足多數購房者的需求。對擁有自住房產的業主來說,第一套住宅可能免征物業稅。

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