201703250946勞工/財經企管類新聞

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人潮決定錢潮 開店選點8招

省租落腳僻地 店格獨特也能吸客

人潮即錢潮,開店選點往百貨商場、捷運交通線靠攏,是近年趨勢之一。

創業指南針
【潘怡靜╱台北報導】開店選點,往往是決定生意好壞的關鍵之一,在經營成本節節高漲市況下,各行各業選點各有密技,「餐飲業向百貨商場、交通動線靠攏」、「小店選點向社區型店面挺進」是近年選點趨勢,創業者常嘆:「賺得全貢獻給房東了!」如何省租金?也是時下店家普遍思考的節流之道。



找尋公有市場空攤出租機會,省下拓點成本。崙見崙愛提供照

坊間常見幾種節省租方法:一找免錢店面、超廉店面,像是自有房屋、郊區位置,;二把原非生意地點變店面、談下便宜租金,像是附庭院的舊公寓1樓住宅、停工廠區或廢宅荒地變店面;此外,也有店東「找房東合股」、「把油湯店面變高雅店面」,從承諾房東角度,有效省下租金。
「以上方法,確實歷來都有成功案例,但成功的店與便宜店租沒有絕對關聯。」德禮餐飲顧問公司總經理林東傳點出:「最重要是經營出獨特店風,才能吸引顧客長久光顧。」



奇園自然料理在貢寮僻鄉開餐廳,整理閒置老房,有助省下租金。蕭言橦提供照

改建祖厝省月租

「去年開始整理阿公的祖厝開餐廳,優點是:不用租金。」返鄉新北市貢寮鄉開餐廳、奇園自然料理老闆蕭言橦表示,但因地點僻靜,客層需慢慢經營累積。
僻地如何吸客?蕭言橦運用50年代農村蓑衣、蝦籠、秧籃、牛擔等古早用品,佈置土角古厝成懷舊的用餐場域,過去是廚師的他、菜色不假外求,「爺爺以前常料理的乾香菇炒飯,最對味。」加上平時自家農場種植香菇、木耳、珠蔥等在地菜色,成為客人遠道而來追尋的鄉間美食。
「看到FB留言,我才下田去摘菜。」蕭言橦以客單價300元、桌菜3000元起的平易價位,開展自宅料理食堂,把「廚藝」、「祖厝」、「種植」三元素相互結合。
「獨特,業績自然會說話。」林東傳建議僻地開店業者,一定要找出吸引客人光顧的理由,而非只從省租角度思考。
「運用社區住宅型態,開展合適店面,是目前開店選點趨勢之一,不少連鎖店面針對社區型店面深耕。」林東傳表示,以此種店面為例,無法靠人潮商圈、路過客達到高度集客,因此一定要先根據開店業別,仔細分析消費者與商品間的連結,根據社區特性選點開店。



跟著便利商店走,隨時有人流行經,附近合適開小吃店、茶飲店等民生相關業別。

百貨賣場易集客

「往百貨賣場、交通動線設點」是近年選點考量趨勢之一。
在SOGO、新光三越等百貨通路設櫃、卡樂米創意陶瓷彩繪老闆梁蒨如表示:「百貨公司集客力高,但同時抽成費用也高,適合高單價產品,也有助打品牌知名度。」
百貨通路的上架費、周年慶、贈品贊助等費用支出項目多,視業別約佔3~4成不等開支比例,是選擇百貨通路時需審慎思考的成本開銷。
以兒童DIY相關業別為例,梁蒨如建議初創業者:「可考慮先以百貨通路設櫃打知名度,再往合適住宅商圈設教室。」
此外,傳統市場以日計租、收現金,也是不少新創業者低成本的入行位置。
「賣什麼」決定「在哪裡賣」,有10餘年市場擺攤批發經驗、五餅二魚服飾老闆黃永全深信:「人潮決定錢潮」的菜市場法則。
根據黃永全多年觀察:「如何判斷菜市場消費水準高低?從固定攤商賣的『魚』及『水果』等級來判斷,如果該市場賣的多是高檔魚、而非下雜魚,可嗅出市場買氣高、客層消費力道強。」



運用自種香菇、珠蔥、過貓等菜色入菜,吸引都會客到鄉下覓食。奇園自然料理提供照

傳統市場租金低

新近從新北郊區店面往台北都會移動,自製有機豆漿銷售、崙見崙愛老闆蘇煌期表示:「我把新北市安坑店面,當作製作工作室,再往台北都會地區公有市場設點、當配送通路。」他利用傳統菜市場通路,租金低廉優點、開展有機產品更合適的銷售據點。
林東傳提醒:「好的Location,不是租金高低決勝負,思考商品特性、精算合理成本架構,才能創造最佳銷售獲利。」


選點8大方法

1.從「賣什麼」來決定「在哪裡賣」
2.小店跟著名店、捷運站走,搭7-11、IKEA等知名品牌,或人潮車站人流順風車
3.人多沒有用,有可能被貴到店租,重點是人多會停駐,才是好地點
4.高毛利、高單價產品,可選A級商圈、一線百貨
5.設定租金上限,「1~2日營業額,可攤平1月店租」為坊間常見判斷準則
6.避開公共工程建置期,噪音擾客,連帶影響人流行進動線,不利人氣聚集
7.看風水:觀察道路陰陽面,有人忌諱高架橋下、斜坡路面,有人考量不沖銀行廟宇、地下停車場入口,有人1店忌開2門
8.避免房東收回房舍,可簽長年期租約、談租金年漲幅
資料來源:業者


蘇煌期
崙見崙愛老闆 銷售有機豆漿、蔬果

【省租招】都會市場設分點

開店找店面時,鎖定離家近新北安坑附近商圈,考量捷運沿線、大馬路邊租金高,最後選租金較便宜的巷內店,同時往附近花園新城定點銷售,發現每周2次2hr的銷售業績、比店裡1天8hr的業績還好,讓我思考再往台北都會區拓分點,考量市區租金更高,從公有市場空攤出租訊息著手,選擇松山區龍城市場拓點,月租金、水電等費用約每月5000~6000元,透過此種低成本方式拓展生意,與原有店面互補。



蕭言橦 貢寮奇園自然料理老闆

祖厝開餐廳省租

我有兩次返鄉開餐廳經驗,第1次承租下餐廳經營、第2次運用自宅祖厝,後者優點是不用租金、經營壓力較小,平時邊種植香菇木耳等作物、邊在小農市集銷售,空閒時間整理阿公祖厝,同時思考菜單。
我的主力客層以欣賞新鮮自然食材料理的外地客主,老厝裡可放下5桌,採預訂方式,以小本方式實踐一個在地的餐飲夢。



張智駒 伽立略家庭餐廳老闆

選點Q&A
【餐飲業】
Q:百貨公司好?街邊店好?

A:考量風險管理
我在百貨公司、街邊店都有開店,比較兩者差異,以開店風險管理來看,百貨公司風險較低,街邊店較易遇都更、房東收回房子、鄰居投訴等變動因素影響營運。
但百貨公司在入櫃前期,裝潢保證金高、消防設計圖面等審查嚴,通常會比街邊店多出設計費等10~20%成本,街邊店可自行畫圖施工、施工期及押金都可跟房東商量,彈性較高。
進入實際營運時,集客力視地點而定,一線百貨公司集客力高,二線百貨公司集客力有時不若社區型街邊店穩定,百貨視績效抽成、外加廣告等費用多,生意穩健的店付給百貨抽成費用、常會高過街邊店租金。
建議口袋不深的創業店家,可優先考量百貨商場明確營櫃規則、集客力,挑戰百貨績效,降低營運意外風險,再視情況展街邊店。



黃永全 五餅二魚服飾老闆

【傳統市場】
Q:如何選到「黃帝位」?

A:跟著人潮選位置
我有10餘年市場擺攤、批發經驗,每個市場都有「皇帝位」、「芭樂位」,找到好商品,外加好的市場位置、有助開出好業績。
一般市場攤位分為固定區、調位區,前者視地區月租金1~3萬元不等、後者視地點日租500~3500元不等,有類似仲介的組頭在調配分租,以上租金僅供參考,實際租金行情視人流、市況而定。
建議想擺攤做生意賺現金的攤商,勿圖便宜租金,因人潮即是錢潮,像上班族聚集、捷運站邊的傳統市場,業界常把人潮當「花」來比喻,常有「上班花」、「下班花」客層,或店面騎樓間的「眼睛」攤位,屬於業者眼中的好攤,雖租金貴、半天可能就要2000~3000元,但有助帶進每日現金流。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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