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  羅康瑞:瑞安房地產買瑞安建業在內地的建築公司、裝修公司主要是配合其業務發展。

  以下是瑞安房地產有限公司2014年中期業績會現場問答實錄:

  羅康瑞解釋,現在政府希望的是維穩、和諧,導致強遷的南投信義房貸力度減緩。動遷方面的拖延,對集團資金運作有很大的壓力。所以才下決定不再直接去做動拆遷工作。

  以上是落實管理架構,在業務的模式方面,瑞房將不再直接參與動拆遷。不過我們的整體規劃模式仍然還是很受歡迎,在接下來不會太長時間內,應該會有一些項目落實。另外會跟當地政府聯手,希望可以擔當一級開發商的角色。瑞安房地產也會直接參與建設工作。

  瑞房還不得不面對的問題有,隨著上海多個地塊拆遷完成,公司預期在2015年下半年起將有較強的住宅物業銷售表現。

  在財務方面壓力方面,董事總經理兼財務總裁尹焰強指,瑞房現在手上的現金很夠,上半年的銷量也很好,現金流是足夠的,財務壓力不是很大。

  在這方面,去年賣瞭60億,今年的目標是50億,相信可以超標。我們也希望每年可以銷售幾十個億商業地產,隨著對外銷售,也希望有一些優質資產可以放進中國新天地。

  而截至6月30日止,公司合約銷售總額同比下跌56%,至28.19億元。已售及預售總建築面積為13.14萬平方米,下跌45%。同時凈利出現下滑,因期內集團物業銷售毛利已下降至7%。

  黃勤道:中國新天地是瑞安房地產在商業地產的旗艦公司,也希望打造成中國最優質的一個商業房地產公司。剛開始的時候以上海或者是其他比較重要的二線城市為主,一些非核心的資產也會代表瑞安房地產賣出去。

  希望能盡快將太平洋以及瑞虹兩個大地塊做完,但是動遷仍然會進行,這些舊項目我們會承擔責任。

  羅康瑞:過去半年,瑞安房地產有很多調整以及改革,未來我們也要確保這些改革是可以落實的。

  執行董事及董事總經理黃勤道補充稱,出售資產方面,去年賣瞭60億,今年的目標是50億,相信可以超標。

  羅康瑞:中國新天地現在是全面準備上市,不過也希望中國新天地的運營管理上瞭軌道再做。現在的目標是希望明天下半年的時候能夠成功上市。

 現場提問:有消息稱一些投資者因為項目延遲太久,退出瞭上海項目,是否屬實?又有沒有新的投資者加入呢?太平橋項目會不會有類似杭州項目的考慮?

  而在項目方面,則會進行適當挑選,目標是加快資產的運轉。羅康瑞坦承,資產運轉不佳是瑞房過去很大的致命傷,"希望通過做出這樣的調整,加快業務周轉。"

  比如將公司的管理構架調整為以項目為主。之前有三個項目表現不理想,也將那幾個項目的總監進行瞭調換,9月1日起由新人去主持。有一些項目在決策方面是有欠缺。我們有兩個來自上海的年輕同事,一個負責重慶,一個負責大連,希望不久就可以看到業績改善。

  以後由政府自己去做這個工作,動遷完之後再給土地,土地款等動遷之後再支付。

  退出公司管理後,今年年初瑞安房地產主席羅康瑞直言不滿公司表現,復又重出江湖擔任主席之職。

  對此羅康瑞表示,公司一些非核心資產還是會繼續去銷售,包括商業或者是辦公樓,都可以出售,希望可以加快資產的運轉。

  事實上,羅康瑞對此番調整預定的周期為十八個月,他希望能在這個周期內將調整過後的公司重新引回正軌。

  現場提問:羅先生今年一月重任主席後,已經做瞭不少工作,在接下來還會有什麼改革?過去幾個月,看到瑞房在重建上有什麼方面需要改善?未來行政總裁的安排是怎樣的?

  現場提問:太平橋及瑞虹新城的地塊尚有未完成部分,不再做動拆遷的話,這部分是否會繼續完成?

  在此之前,公司則可能面臨較大的資金壓力,這也與之前提出的加快資金周轉不符。

  項目方面會進行適當挑選,目標是加快資產的運轉。資產運轉不佳是我們過去很大的致命傷。希望通過做出這樣的調整,加快業務周轉。

  短期內要做出這樣的調整以及改革,希望是落實之後,能由公司內部去物色適合的人選,將來擔任總裁職位。

  他特別強調,"明年到期的債券大部分已經安排好瞭。"

  大陸的房地產行業,其實周期很短,基本上三年就是一個周期。今年這個年頭市場有所放慢,可能幾個月就會調整也都不一定,我長遠仍然是看好的。

  羅康瑞:動拆遷以前容易很多,政府下瞭決定之後,市民都是很配合的。但是現在政府希望的是維穩、和諧,導致強遷的力度減緩。大多數時候都是最初90%很快動遷完成,但最後幾戶會拖很長時間。這樣拖延,對資金運作有很大的壓力。所以才下決定不會直接去做動拆遷工作。

  "另外會跟當地政府聯手,希望可以擔當一級開發商的角色,也會直接參與建設工作。"

  現場提問:剛才提到對下半年很有信心,在業務方面是否已經準備好?利率方面是不是可以有改善呢?

  羅康瑞:下半年市場成交量應該會提高,但是樓價還是有壓力。市場有很多庫存,一些開發商內部都會鼓勵大力推盤,瑞房也會根據市場可以承受的價格來做秀林鄉土地貸款率利試算表。這對於毛利率肯定會有一些影響。不過這是周期性的業務,沒有辦法的,一定要接受這個現實。

  他透露,以後由政府自己去做這個工作,動遷完之後再給土地,土地款等動遷之後再支付。

  現場提問:瑞房以後不再參與動拆遷方面的工作,是什麼原因?是不是跟大陸的政治環境或者其他因素有關?以後交給誰去做?

內容來自sina新聞

  事實上,8月27日,瑞房就發公告宣佈,將以9.65億元出售位於上海閔行區虹橋商業核心區的虹橋天地酒店項目,同時還將出售妙園股份。

  現場提問:瑞房之前有處置一些低效資產,包括最近的杭州西湖天地項目,後期是否會有類似動作?今年銷售率下降,管理層也表示到2016年才會好起來,這期間的財務壓力如何處理呢?

  羅康瑞:公司這些非核心資產還是會繼續去銷售,包括商業或者是辦公樓,都可以出售,希望可以加快資產的運轉。現在瑞安房地產的土地儲備一半是住宅,一半是商業,好幾百萬平方米的商業地產,沒有可能由中國新天地一傢吃完。

  不過上述調整短期內還未見成效。數據顯示,上半年公司營業額達52.36億元,較2013年同期的36.23億元,上升45%。

  "過去半年,瑞安房地產有很多調整以及改革,未來我們也要確保這些改革是可以落實的。"羅康瑞稱,將公司的管理構架調整為以項目為主,同時在業務的模式方面,不再直接參與動拆遷。

  尹焰強:財務方面,瑞房現在手上的現金很夠,上半年的銷量也很好,現金流是足夠的,財務壓力不是很大。可以說其實今年的壓力是過去幾年來最少的,而且明年到期的債券大部分已經安排好瞭。

  據瑞房披露數據,2014年第二季度,瑞房交換及收購的優先票據總額為7.93億美元,已轉為於2018年及2020年到期的新票據;並發行瞭金額為5.5億美元於2019年到期的新優先票據。

  羅康瑞:太平橋以及瑞虹新城是瑞房90年代簽的開發合作合約,我們在工作上一定有始有終,不過後期新的項目不會參與動遷。上述兩個項目剩下的部分,有一些地塊,相關區政府已經跟我們在商討,還有一些他們已經在做動遷。

瑞安業績會不再做動拆遷 出售資產加速周轉

  資金的投資現在計算不清楚,因為現在市場正在調整,但是在太平橋那裡,有一些地塊是正在動遷,進展也很順利,瑞虹的1號、7號地塊都已經動遷到94%,現在進展良好。

  未動遷完的部分,我們跟區政府商討,看政府什麼時候可以動遷。這個動遷工作不是瑞房承擔,而是區政府願意做,且有能力去做才可以開始。

  現場提問:瑞房準備將中國新天地上市,有沒有預計什麼時候去上市呢?另外項目毛利率低又將如何處理?

  據悉,在復出之初,羅康瑞表示,公司的調整策略為,"總公司負責支持、給予方向及管理,執行就由項目委員會負責,加強項目自主權",即讓各個獨立小組可以因應項目進度,及市場情況調整策略。

  毛利率方面,實際上現在上海以外的項目,毛利率是比較低。但是我們仍然有信心,自己的土地成本很便宜,過去做得不是很好,現在推動成本控制、質量控制,這些都在做調整,希望可以看到有長足進步。

  現場提問:瑞安房地產收回瑞安建築公司,是不是想做建築?有沒有改革方面的動作呢?

  瑞安房地產的成本以及質量的控制在過去做得不好,現在就希望有自己直接管理的建築公司,希望在這方面可以做得好一點。瑞安建業的事情不方便在這裡跟大傢多說,目前正在調整。

  在8月27日舉辦的瑞房中期業績會上,羅康瑞首次披露瞭復出後瑞房發展的進度。

  羅康瑞:是有這樣的事情,大傢商討過一段時間,合作都不是那麼愉快就會拆檔。現在有很多人要求跟我們合作,但是我們也會挑選最適合的合作夥伴。如果相互之間時間不相配,也是很難做的。

  杭州那裡最可惜,西湖天地對面的地本想很做一個很漂亮的新天地,但是動遷下來成本一直上漲,所以才忍痛出售。

  現場提問:羅先生會不會在公司調整上瞭軌道之後,又像幾年之前一樣直接退出公司管理?

  羅康瑞:經過上次的教訓,下次退出時的安排應該會比較有把握。現在的市場那麼復雜,找到一個合適的新人去做困難的決策並不容易。我現在希望這幾年可以帶領公司重組上瞭軌道,下次會再安排好一點。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-28/09344409175.shtml

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