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內容來自sina新聞

光耀事件觸爆地產高利貸鏈 涉事公司緊急排查

  發酵於上周的"光耀地產資金鏈繃緊"事件,牽扯到27億金融機構借款,包括銀行信貸、信托計劃、基金子公司資管計劃等。據21世紀經濟報道記者不完全統計,目前新華信托、中融信托、財通資產等均有對光耀融資的未到期項目,涉事本金在5.5億元以上。

  接受21世紀經濟報道記者采訪時,光耀地產負責人曾表示"優先保證金融機構還款",且隻需數億流動性就可"過關",但兌付結果仍取決於事態發展。

  回顧"中國百強房企"之一光耀地產的融資史,可窺見地產融資的風控隱疾:由於民間借貸不入賬,高利貸纏身的光耀卻能以表面"低負債率"受到資管機構的青睞;而其看似充分的抵押擔保亦可能被削弱,據媒體報道,光耀的部分房產用於抵付工程款,而工程款的求償權優於金融機構的抵押權。

  涉事公司緊急排查

  公開資料顯示,光耀地產與中誠、中融、新華、華澳等信托公司均有合作發行集合資金信托計劃;去年,光耀還通過財通資產發行過基金子公司的專項資管計劃。

  目前尚未到期的產品有"中融信托-新都酒店股權收益權投資集合資金信托計劃"、"新華信托-惠州候鳥酒店特定資產收益權投資集合資金信托計劃"、"財通資產-光耀揚州·全球候鳥度假地特定多個客戶專項資產管理計劃"三個,本金合計超過5.5億元。

  "看到報道後,我們迅速對該公司經營情況展開瞭調查,調查結果會隨時向投資者公佈。"新華信托方面回應。去年3月,該公司通過資產收益權買入返售的形式,向光耀集團的項目子公司發放不低於2億元的借款,風控措施包括土地使用權抵押、光耀子公司股權質押和母公司的連帶責任擔保,期限1年半至兩年。

  財通資產去年末為光耀融資2.5億元,為期兩年。該公司負責人首購貸款表示,今年初已註意到光耀地產的狀況,"列入瞭關註名單,一直在跟對方積極溝通"。中融信托的信息披露電話則無人接聽,目前未能獲悉項目狀況。

  在接受21世紀經濟報道記者采訪時,光耀地產董事長郭耀名明確表示"優先償還金融機構的借款",但亦透露"劣後受償"的民間借貸體量不小。自2011年以來,光耀地產的民間借貸總額高達約20億元,三年來公司僅利息便還款20億元,目前仍有超過20億元本金加利息未償還。

  諷刺的是,盡管高利貸纏身,光耀地產卻一度以"低負債率"受到金融機構的青睞。2012年,中國指數研究院發佈光耀集團資產負債率,連續三年分別為45.7%、50.3%、55%,明顯優於行業三年均值68.9%、70.9%、71.8%。記者獲得一份光耀資管計劃的推介材料,亦以"2012年負債率僅55%,顯著低於房企百強平均水平"為賣點。

  "地產商無論大小,普遍有民間借貸的行為。"房地產基金"德信資本"董事長陳義楓對21世紀經濟報道記者說,"問題是用於短期過橋還是長期依賴?如果一年中有半年賬上有民間借貸,肯定維持不下去,財務費用太高。"

  他還表示,民間借貸是地產融資的一大風控難題,市面過萬億的房地產信托、數千億的房地產私募基金,都必須面對這個"隱疾",不排除有更多"地雷"將被踩爆。

  抵押權效力被削弱

  "很難估計類似光耀的案例還潛伏著多少。"深圳某基金子公司項目經理表示,"接下來各機構對房地產融資會非常謹慎。我們公司對外地項目,隻要查到融資方有民間借貸的,必然一票否決。"

  陳義楓透露,私募房地產基金在做項目風控時,會從幾個方面調查融資方的民間借貸狀況:一是在圈內打聽,"再小的房地產企業也有幾億資產,行業鏈條長,有很多渠道可以打聽企業內部情況。另外,地產商要借高利貸肯定會在市場上詢價,不難打聽到。"二是查公司和老板個人的銀行賬戶,看是否有不明來源的大額資金流入。第三是看現金存量,"賬上躺瞭個把億的企業,一般不需要民間借貸;如果現金常常隻有幾百萬,就要註意賬外負債問題。"

  "短期、小額的使用民間借貸,算不上什麼問題。但如果有非法募資的情況,就一定要回避項目。"他補充道。

  前述基金子公司經理表示,光耀現存的信托、資管計劃有較強的抵押擔保措施,可部分對沖融資方的資金鏈風險,但在房地產市場"失速"的背景下,看似穩健的抵押擔保也可能被削弱。

  "主要看項目所在地的樓市,比如惠州已經出現供給過剩,如果樓價下行,土地使用權、在建工程的抵押價值也會減少。而光耀有無實力追加抵押還很難說。"

  另一問題是,根據《合同法》第286條和最高人民法院的相關文件,建築工程承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。這意味著,如果地產商的工程款沒有結清,在建工程等資產將優先用於償還工程款,其次才用於滿足抵押權人的需求,從而削弱抵押權的效力。

  有媒體報道,因與施工單位出現債務問題,光耀地產在惠州有400多套房源未入預售款專戶,部分房屋已交由施工方處置。據可知信息,這批房屋與現存信托、資管計劃無直接關聯。

  "地產商占用施工方資金也是普遍現象,會削弱抵押權,值得警惕。"陳義楓說,"所以我們做項目一定要給夠資金,確保工程款能夠實時支付。"

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-13/08312727930.shtml
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