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一、介紹

我的傢鄉在無錫,出生在無錫,在南京上學,在上海工作。

二、無錫城市發展及房市簡要回顧

1、無錫城市發展回顧

無錫地處長江中下遊,瀕臨太湖,滬寧線的中心城市,交通便利長期以來是太湖、長江和京杭大運河、滬寧鐵路公路的交匯中心。也是滬寧線上少有的有山有水地勢平坦的魚米之鄉,是曾經我國的四大米市,近代工業發祥地之一,1937年無錫工業生產總值、產業工人數量均位於全國前三。改革開放之初,在蘇南模式的推動下,1989年縣域經濟總體工業增加值曾占當年江蘇省總體工業增加值的5%左右。即便在外向型經濟蓬勃的21世紀前十年,無錫也是日資企業在華的最大投資地,GDP總量長期處於省內第2,全國7-10的水平,人均GDP總量處於省內第一,全國前三水平。

但是以2007年太湖藍藻爆發為節點,無錫走上瞭全面衰退的道路,楊衛澤主政無錫期間,無錫的交通和城市建設發生瞭根本性的改變,但是產業卻發生瞭倒退。2007年以後無錫引以為豪的鄉鎮企業和中小企業尤其是圍繞太湖(華莊、新安、南泉、胡埭等)的中小企業關停超過2000傢,主城(無錫鋼鐵、太極實業等等)百餘傢重點企業搬遷至蘇中蘇北地區,其中直接搬離的企業當年銷售規模達到100億元,到2014年銷售額已經超過240億元,納稅額超過15億元,另外留在無錫的傳統的紡織企業、工業企業中,除瞭威孚高科和華光股份這兩個上市企業外,大部分大型企業都是缺乏後勁。而楊衛澤在無錫推行的物聯網、530和光伏產業卻相繼陷入困,530企業到2014年沒有銷售收入或者銷售收入負增長的企業達53.1%,2000餘傢530和物聯網企業年產稅不足2億元。一大批光伏(尚德)在2011年那次產業危機倒閉,給無錫各大銀行帶來將近60億的不良。而例如江陰的海潤光伏等企業也在苦苦掙紮。

同時2008年以後作為外向型經濟的高地,全球金融危機、外資撤離、中日政治危機、大宗商品價格暴跌沖擊著這座城市。無錫內部除瞭爆發瞭太陽能產業的危機外。鋼貿不良給各傢銀行帶來瞭將近百億的壞賬。宜興由於黑色壓延行業的風險點進而發生瞭互保圈互保鏈的危機,包括天地龍在內的多傢宜興當地明星企業相繼不堪重負,宜興曾經有一個半年度新增不良貸款占到瞭全國新增不良的20%,被人民銀行納入瞭發生區域性金融風險地區。而由於石油價格暴跌,無錫的西姆萊斯、江陰的融泰石油這些做油服的企業先後倒閉跑路。江陰還有一批優質企業(包括眾多上市企業集中在有色壓延、鋼鐵、MEG和工業絲等石化下遊)在產業轉型中也漸漸沒落。

所以至此無錫曾經的傳統制造業、新興行業、縣域經濟、外資工業園全部破產,一體兩翼全部歇火。而在引進來方面,無錫十二五期間50億以上的引進和技改項目隻有2個。百億以上的項目是0。而蘇州和南通這兩項都是在10個以上和5個左右。

所以在2007年尤其是2011年後我們看到的無錫市,GPD總量在2014年3季度被南京超過後僅僅9個季度就被南京甩開1000億+,在全國的排名已經到13位。人均GDP總量被蘇州超越。我們的GDP總量、財政收入、存貸款總量都是蘇州的五分之三到二分之一(大市與蘇州市區或四縣隻能加起來相當)。我們大市的進出口總額甚至不及昆山一個市,是蘇州總量的五分之一。

2、無錫房價回顧

從全國的房價來看,如果2011年以前是受益於朱鎔基放開房地產市場、全國經濟增長、M2增速加快的普漲的話,那麼無錫的房地產就是在這個階段跟隨著全國實現瞭一次普漲,在2010年的12月份的時候無錫的房子見到瞭上輪的高點。

從2011年到目前如果是大分化和存量博弈的階段,那麼房價直接和產業容量、工業增速、人口增速相掛鉤,無錫的房價是失落的五年。雖然我們看到2016年無錫的房價在全國房價漲幅進入TOP5,但是整整5年無錫的房價基本沒有上漲過,2014年的時候無錫的均價是8200元左右,甚至比常熟都要低3000元左右。應該說2016年依舊是受到M2超發後,個人貸款增速大躍進,一二線城市尤其是蘇州的漲價熱情帶動瞭無錫的房市,而無錫太湖新城土拍價格1.8W(是否有政府推手未知,無錫的財政收入增速從2011年開始一直處於全省墊底,但是2016年財政收入增速還是不錯的,一方面來源於房地產市場增收增值稅給地方切塊的那部分,另一方面營改增之前蘇中蘇北城市通過房地產大幅xu增加瞭營業稅,而無錫房地產市場一向低迷想搞點水分都難,所以無錫的數據是相對真實的營改增之後也是波動比較小的)刺激這種熱情,讓積累瞭5年的情緒在市場上突然爆發瞭起來。

進入存量博弈階段後,像全國的大多數城市一樣,無錫的房價呈現出蠡湖新城+太湖新城+市大樓廁所異味區學區房+梁溪區/新區高端房領漲,並且表現出超高彈性與抗跌性;然後周邊郊縣和江陰宜興兩翼普漲但滯漲的格局。

三、無錫房市展望

1、定性分析

(1)宏觀部分

其實未來對於中國的一二線城市來說,面臨共同的一個大環境和共同的一個共性問題,就是在貨幣超發和人口紅利逐步消退的大背景下,房地產市場進入存量博弈階段。城市通過產業集聚和城市建設對於新城市人口的吸引和改善性住房的需求是存量博弈階段,房地產市場的內在驅動,而貨幣超發和土地供給是整個一二線房地產市場的外部驅動。

而對於局部行情來說,國傢的房地產和貨幣政策以及市場的群體情緒互相作用,對於房地產價格的彈性有一個充分的釋放作用。

顯然從大環境來說,2017年國傢延續瞭供給側改革,延續瞭抑制資產泡沫的總基調,延續瞭高壓的房地產政策,並且在猴年年底六年來第一次調整瞭政策利率,可能後續的像美國一樣緩步加息,持續釋放預期這種貨幣政策後手會在2017年逐步落地。這一系列的政策疊加而言對於2017年的整體樓市都沒有什麼大機會。像2007年貨幣與業績雙擊,2009年和2016年貨幣集中單擊的可能性非常低瞭。

但是就中國的房地產市場而言存在著明顯的周期性,這個周期性尤其在現在存量博弈的背景下,正如上文所說,存在四個變量。a.房地產政策;b.貨幣政策;c.人口因素;d.市場情緒。而核心因素還是a和b。所以從大面上來,對於一二線城市來說,可能還是要等到房地產政策的松綁和M2的超發,而這個取決於整個國傢消化產能過剩的速度和經濟增長的情況。目前來看,08年以來房地產市場是作為脈沖性托底的大殺器,與貨幣政策同步托底。隻是由於我國私人部門的杠桿率在15年-16年當地產熱潮後從25%左右迅速攀升至50%,未來可能這種同步托底的大殺器能用的空間也在逐步壓縮。但我國的房地產市場在最近10年內應該還有一次大幅拉高的機會。

就局部市場而言,不管是07年的牛市還是後來兩次房地產躍進,包括在存量博弈的階段,供給是充分的,而需求是有限的,優質房、地鐵房、學區房依舊是一二線城市彈性最好,保值最好的資源,隻有逆周期購置這種房子,才有可能順周期獲得最大的收益。而且在逆周期中保持充沛的流動性。

(2)無錫部分

對於無錫而言,房地產市場有兩個命門,一個是產業人口,另外一個是大量的安置房。

2015年8月份李小敏書記到無錫後開瞭十二屆九次會議,重新提出瞭產業強市的口號。經過一年半的發展,2016年無錫的GDP增速依舊是全省墊底。但是無錫高新區實際到賬外資首次超越蘇州工業園,冠居全省。應該說,從上到下還是對於產業強市招商引資這件事情看的比較重的。所以可能從產業人口來說,還要耐心的觀察兩年。在2016年的上半年,一個淮安的同學和一個東臺的同學在討論買房,南通和無錫都成為候選地,後來東臺的同學考慮瞭南通,而淮安的同學考慮瞭無錫。而東臺同學考慮南通是因為近,並且在他們行,系統內南通分行已經強於無錫分行。的確也是,南通這兩年的房價一直在無錫之上,也反映瞭產業對於地區房地產的一個拉動,最近有一傢南通的機構來拜訪,說南通十年內超越無錫市理所當然,因為南通與上海高鐵修好後,上海第三機場落地南通,真正實現互聯互通瞭,南通的區位優勢將進一步凸顯,我顯然也是支持這個觀點的。無錫在未來10年內GDP被南通超過還是件很高概率事件,但就無錫本身而言,城市發展的底蘊和基礎、以及你自己做好招商引資的工作是一方面。另外無錫的旅遊收入已經位於全省第一,旅遊花費均值是全國第二。從宜居城市、基礎建設和交通便捷的角度來說,這是淮安同學的考慮無錫的根本。

第二個是安居房入市的問題。楊衛澤在錫期間,進行瞭大面積的城市改造。也造就瞭壓抑無錫樓市最大的一個問題安置房。到2015年無錫的戶均拆遷安置房分配是2.6套,因此2014年的時候可供居住的成套住宅按戶籍人口計人均1.59套,人均住房面積是62平米。所以無錫的房子五年沒漲價,一方面是產業問題,另一方面還是有供給問題。而且目前安置房已經可是入市流通瞭。但是我想說,安置房本身是有價無市,對於高端樓盤的沖擊影響力有限,雖然龐大的安居房是對市場情緒產生瞭影響,但是將心比心,無錫城區市民和落戶無錫的中產階級去購買安居房的可能性小之又小。所以這裡存在一個巨大的誤區,往往是通過果去尋找因,我一直覺得安居房對於無錫房價來說是個偽命題,所以我並沒有將這一段寫到上面的回顧當中。安置房沖擊的隻是在租房與買房兩可之間猶豫的這部分人,但是無錫目前收入房價比處於全國大中城市中較低水平,未來中高端樓盤依舊是受產業人口、新市民和全國的樓市貨幣政策影響。

2、定量分析

2016年3月的時候我在公眾號裡更新過一篇文章叫《換個角度來看房價》,裡面提出瞭一個收入房價比作為房大樓管道間煙味地產價值錨的觀點,現在把這篇文章的內容節選放入。

從choice系統裡調用瞭下上海、蘇州和無錫的房價的均價,不管是價格還是上漲幅度還是差距很大。關於無錫的房價為什麼漲不上去,不是本文的重點(沒有產業就沒有人口,沒有人口就沒有房價,保障房占比過高等等)這裡忽略不計。

首先對於各類數據進行定義和假設,無錫、上海、蘇州的均價用調用數據;貸款首付20%即80%貸款;貸款期限30年;全額商貸;5年期以上貸款執行利率4.9%;房貸折扣為0.88。上海核心地區均價假設5W/平米;蘇州園區據說均價在3W;無錫蠡湖新城10000,太湖新城9000,取9000元/平米。(目前各地房地產限購政策都很嚴厲,本文隻討論在一般市場情況下的收入角度來看房地產市場的價值錨)以下是等額本息和等額本金的計算結果:

實際上目前情況來看,等額本金在初期的壓力要比等額本息遠遠大。

(1)從月供角度來看,房價究竟有沒有錨?

最早2013年年初的時候,我就提出該用人口理論來看待中國後續的發展問題,當時在朋友圈還發瞭方正證券的人口研究報告,目前越來越明顯的中國很多宏觀問題都在陷入分化和固化的地步,陷入中等收入陷阱後馬太效應的潛臺詞就是人口。有產業、有人口的地方所有的東西都是欣欣向榮的,因此無可厚非,未來十年一線城市、省會城市、蘇州為代表的制造業強市和溢出效應輻射市的房價還是會上漲的。但是是不是上漲瞭之後就沒有邊際瞭,隻有宇宙瞭?肯浴室管道間異味定不是。2009年四萬億之後,深圳的房價就是最好的例子。

四萬億之後深圳的房價大漲,但其後由於政策因素一直在起起落落的震蕩當中,有人口紅利的支持不會斷崖式下跌,但是任何周期性的東西都不可能隻漲不跌,都是尺蠖前行。所以如果讓我來說房價的問題,我認為目前房價的上漲已經進入加速趕頂階段,一線城市的房子不是不能買,但是可能買完後再要有大幅度的確定性收益是4-5年後瞭。

言歸正傳,實際上炒房也好剛需也好,最後炒房團的房子如果沒有剛需的支持那麼就是兩種結局,一個是利用銀行加杠桿尋找新的投資標的,一個是有價無市折價出售。所以真正支持房價長期上漲的內在基本面還是剛需。



我們繼續以等額本息的計算結果來看,假設夫妻兩人在上海的月公積金是6k,夫妻實際收入2.5W,那麼根據測算可以得知上海平均價格和上海核心價格的傢庭負擔比,同理可以得出無錫和蘇州的傢庭負擔比。

也就是在上海核心地區,如果月公積金6K,實際收入2.5W,夫妻的公積金+實際收入都不能覆蓋月供,那麼根本就沒有辦法生存。

所以從理論出發,城市剛需的極限是自己賺的+公積金全部按揭即為該地區理論剛需的房價極值。

所以倒推過來,按照目前假設上海市區及同等收入水平下的房價剛需極限是6.5萬元;蘇州市區及同等收入水平下剛需極限是3.9萬元;而無錫市區及同等收入水平下的剛需極限是3.2萬元(這裡隻是提供一個上限均值的估測思路,以目前發展狀況無錫房價肯定不可能到這麼高)

當然實際上由於買房的人不可能首付隻付20%也不可能全額商貸,理論上月供是可以減少,而且有每年沖本金的情況,並且有投機客和預期因素,因此極限價格可以提升,但在極端情況下,我想通過剛需房價極值是可以確定該城市的市區范圍內及同等收入水平下均價錨。

(2)從保值角度來看,究竟收益率該為多少?

實際上投資房地產的成本是三部分組成的,在負債端=首付的資金時間成本+貸款的負債成本+貸款的時間成本。因此通過假設負債端的WACC大概等於7.6%。

在資產端,通過假設(無錫和上海為大致實際平均,蘇州為拍腦袋的),租金收入在2-2.5%年化,所以剩下的收益為房屋上漲價格。為瞭覆蓋成本測算瞭實際需要年上漲和5年的復合漲幅。可能大傢看到藍色的那一欄覺得以現在的漲幅是so easy的事情,那麼不妨再看看深圳的那張走勢吧。

最後給出結論,我認為無錫未來的房價上漲核心還是受制於全國的房地產政策和貨幣政策。而彈性受制於這兩年李小敏新政帶來的新市民的數量和周邊地區房價溢出效應對於無錫的影響。從目前來看,如果逆周期佈局的話,可能2018下半年到2019年是一個逆周期的節點,無錫房價雖然上漲瞭那麼多,但是從收入水平來看,還是處於價值窪地。如果情緒能配合,比如有人口流入疊加成為什麼房地產四小龍,尤其是GDP能重新超過南京,被炒房客價值發現,那麼應該突破2W的均價是很合理的,極限錨值在3W。

但從2017-2019上半年來看,依舊保守看平,存量博弈高端學區房優先考慮。個別比如蠡湖新城由於開通三號線等局部機會有。

主要關註價和量的配合,價格經歷瞭下跌和做大樓浴室臭味平臺後出現極小量並且處在貨幣政策放松初期,市場博弈出清、政策配合,這個時點是階段性房地產入市的最佳點,

@西峯


我11年的時候不是說華莊的房子都9000瞭嗎?不過後來確實聽說很多企業都不行瞭。我們老板聰明,自己在太湖邊修瞭兩棟高樓,就在去新區高鐵站的橋下河邊,那裡說要打造物聯網產業園,不知道現在怎麼樣瞭 一直沒有回去看過瞭。


以前尚德在我們旁邊非常牛逼的,後來我們離開無錫後,沒多久就聽說尚德垮瞭,那麼多廠,員工好幾萬吧,受影響的產業和人口非常多。估計現在就隻有軟件園可能還有一些好的企業。別的都不知道瞭,反正當時覺得無錫還是可以的。。

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