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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

  新一屆政府上臺後,對房地產未有打壓,近期又釋放瞭"促進房地產業平穩健康發展"的信息,業內普遍認為這對行業是利好,整體預期偏向樂觀。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-09-06/09113547261.shtml

  9月5日早上,上海市區僅剩的黃金地塊之一"徐傢匯(9.66, -0.20, -2.03%)中心項目"出讓,底價175.26億。

  土地狂熱成強弩之末?

2013年的土地市場狂熱,註定要史上留名。

京滬蘇杭兩日四地王 地價失控或倒逼調控新政

  事實上,絕大部分主流開發商都回避瞭徐傢匯地王項目的競拍,新鴻基此次的競爭對手隻有九龍倉-恒基聯合體,後者均是香港房企中財務穩健、以持有物業經營見長的公司。

  一傢大型地產商人士對本報記者說,在房產稅即將推出、土地出讓制度或發生變革的背景下,樓市的未來變得非常不確定。

  但上述房企的資金實力並不在一個級別。本報記者查詢年報顯示,新鴻基資金杠桿很低,其資金成本常年僅為3%-5%左右,而濱江、融創的資金成本都較高,部分項目的融資成本在10%以上。

  "現在一線城市拿瞭地王,百分百都要做豪宅,豪宅和普通商品房不可同日而語,其價格並不由成本決定。"廣州本地一傢銀行高管對本報記者說,開發商賭的就是這些有錢人會繼續買房,而且是買豪宅。

  興業銀行杭州分行一則預公告顯示,其7月時曾向總行請示設立一款總額最高達89億元的股權投資基金私人銀行理財產品,專項用於濱江集團一起投資杭州華傢池的項目。

  而對於一些以住宅開發為主的房企來說,其追求的是高土地價值、高利潤。世茂、濱江是在豪宅產品開發上有所建樹的公司,此次兩傢公司所拿地塊,單價均超過其他房企測算范圍,也是在賭未來房價大漲。

  "目前房地產市場火熱,大部分城市房價都在上漲,全國經濟形勢復蘇,'國五條'的影響日益淡化,政策調控處於空窗期,房企融資渠道拓寬,銷售業績向好,這些因素導致開發商對未來的預期狂熱。"中原地產市場總監張大偉對本報記者表示。

  "高價拿地的開發商同樣是高杠桿、高成本資金運作,這要求他們必須按照合約規定時間完成銷售,回籠資金,而未來的售價又絕對不會便宜,一旦達不到這兩點,則必須剛性兌付,屆時必會對其資金鏈產生嚴重影響。"前述房企人士說。

  張大偉認為,地王頻出對市場非理性發展有明顯的推動,按近期地王價格,房價要在目前價格基礎上漲50%,才能滿足地王入市時盈利。

  與此同時,宏觀經濟正走在復蘇路上。各項宏觀指標均指向良好,增強瞭開發商人士的樂觀預期。

  "地王"錢袋之憂

  對於近期頻繁出現的地王,業內人士認為需區別看待。上海徐傢匯地王是商業地塊,新鴻基賭的是中國消費市場和區域、產業升級的機會;而融創、濱江等拿下的地塊,則是住宅地塊,賭的是未來房價繼續上漲。

  當天下午,備受矚目的杭州"最後一塊黃金地塊"--華傢池地塊進入現場競拍,最終,57、58、59三個地塊分別由綠地以56.2億、世茂以 36.7億、杭州本土企業濱江集團(8.50, 0.06, 0.71%)以43.83億拍得,三地塊共吸金136.7億,誕生瞭杭州新的總價地王。

  張大偉舉例說,2007年曾出現過一波地王潮,此後即經歷一系列調整。當前發展商拿下的地王,一旦入市,新房售價必然比周邊地區高30%-40%,面臨著十分嚴峻的銷售壓力。並且,它們的現金流狀況是否足以支撐如此高的地價款是未知數。

  開發商的豪賭,少不瞭金融機構的撐腰。

  預期分化的"地王"

  "徐傢匯地塊單價並不高,但因為其60%為商業性質,要求持有經營,地塊總價200多億,總投資要400億,其中可銷售回收250億,另外150億是資金沉淀,這對絕大部分開發商來說開發難度大、資金周轉率不高。"一位大型房企人士評價說。

  至此,業內方驚覺此前5-8月的廣州、深圳地王頻出不過是小前奏,真正的高潮在北京和上海。

  上海新地王的創造者是香港新鴻基以現金流強勁著稱。拿下杭州華傢池三地塊的綠地、世茂、濱江也是香港上市公司,其中綠地上月末剛剛在香港借殼上市。

  房企重金儲地離不開金融機構高杠桿的支持。然數據顯示,經歷瞭6月份的"錢荒"後,金融機構去杠桿之勢持續,對房地產資金來源影響重大的開發貸和按揭貸都在收縮;外圍QE退出預期加強,熱錢正流出新興市場,香港樓市已先行下跌。

  "一旦拿下華傢池地塊,這款產品就有可能出現在市場。"杭州金融界人士透露,這款產品的年化收益率肯定在10%以上。

  而據接近融創集團的人士稱,融創亦有進行多款信托和固定收益債的融資,這些產品的投資回報率一般也超過10%。

  "開發商的豪氣一覽無餘,但其實風險已在積聚。"深圳一傢房地產私募基金人士對本報記者說,"看不懂這些開發商的行為,面對中國宏觀經濟收縮甚至拐點,這種豪賭是很有風險的。"

  而部分金融機構的做法正在推高這種風險。上述大型開發商人士透露,目前不少銀行正在嘗試以前很少做的房地產信托、資管、基金類產品。一是因為這類產品比銀行傳統貸款收益高不少;二是因為利率市場化的加速到來,促使金融機構對其盈利結構進行改革。

  但這類新進入者,並不具有房地產開發相關融資、風險管理的經驗,而選擇與其合作的開發商,往往也是拿不到便宜資金的非央企、非大型房企的中小型民營房企。

  同日,在杭州揮金的世茂又以2雙證件貸款3.1億元、24.15億元相繼拿下蘇州金雞湖7號、6號地塊,7號地塊樓面價高達15150元/平米,拿下當地樓面單價地王。

  9月5日這天,上海、杭州、蘇州年內地王紀錄同時刷新。上午,上海217.7億"總價地王"剛剛落地,下午,杭州華傢池地塊以136.73億元成為當地新的"總價地王",蘇州金雞湖地王以15150元/平米的價格刷新當地樓面價記錄。

  房企六甲區二胎借款紮堆一線城市拿地,制造出一個又一個地王。與之形成鮮明對比的是,李嘉誠近日卻頻繁拋售上海、廣州等內地物業。有業內人士指出,這是看空國內市場的反周期操作。

  在張大偉看來,李嘉誠此前在香港和內地的投資很少有失誤。他此番拋售內地物業,或是看空內地市場,因為他發現瞭其中的風險。

  按以往的經驗,地王頻出的時刻,就是風險高企之時,市場將迎來調整,土地市場局部頂點已經到來。

  參與舉牌的有九龍倉-恒基聯合體和新鴻基旗下的威萬投資兩傢。經半小時激烈競價,新鴻基豪擲217.7億奪標,高出起始價約42億元,樓板價3.73萬元/平方米,溢價率約為24.2%。

  多位接受本報記者采訪的業內人士表示,若土地市場再繼續這麼火爆下去,可能會面臨失控,國傢決策層或將出手。

  張大偉也指出"失控"的危險。"這一波地王的誕生將帶動樓市繼續上揚,9、10月份各大城市,尤其是一線城市的房價將繼續上漲。屆時,新一輪調控政策將會推出,以防房地產市場出現失控局面。"

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]認為,假如明年經濟是往上走,通脹也會起來,則明年的貨幣政策比今年還要略緊一點,這對樓市有負面影響,可能會出現一個降溫的過程。

  前述大型開發商人士則對本報記者表示,目前高價拿地的房企,其判斷依據是在樓市短期行政化調控弱化、長效機制尚未建立的空檔期,住宅價格會平穩上漲,但這個空檔期有多長,誰也不知道。而這種高價拿地,對房價將產生刺激作用,則加速瞭房地產周期化拐點的到來。

  未來,長效機制的政策組合中,或將包括房產稅、土地出讓金制度改革以及金融體制改革,這些政策一旦明晰,將改變市場的預期。

  而一天前的9月4日,融創集團在北京拿下全國新單價地王,高達7.31萬元/平方米的樓面地價震驚業內。

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