201607080246持分土地分割費用 持分土地分割費用 地產投資進入謹慎期 收益下降是長期趨勢

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一胎金額:24億元(30億元8成)

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每月應繳金額:1600萬元(0.67%)

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限公司法人

(綁約3個月)

(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題)

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新北市中和區南山路(南勢角捷運1號出口)

一胎土融:13.6億[16億(假設)8.5成]

年利率8%

還息不還本

每月應繳:907萬(0.67%)

開辦費1%1360萬

限公司法人

綁約三個月

手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6%=11820萬

建融

一胎:11.2億(14億(假設)8成)

年利率8%

還息不還本

每月應繳:747萬(0.67%)

開辦費1%1120萬

台北市大同區民權西路

一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]

年利率8%

還息不還本

每月應繳:2000萬(0.67%)

開辦費1%3000萬

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1.有使用分區證明

2有街道名稱地籍圖

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4,建地貸款事件描述(合建委建買代原有的地主貸款地蓋不蓋)

5.土地謄本只吸一個地號謄本(因為有共同擔保)

(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)

不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地

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都計內不做的山坡地

1.雲林古坑鄉風景區

2.台中市北屯區風景區

3.基隆市中正區濱海公路二段

4.文山區木柵路4段159巷

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超過10億

台中豐原

華x濟

敦化北路大樓

桃園藝文特區

八德路四段

紐約紐約

南港23億

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大同區拆遷

高雄中山三路

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內容來自sina新聞

地產投資進入謹慎期 收益下降是長期趨勢



長沙代理行生存大調查

  隨著房地產行業由高速增長期進入平穩期,房價增速下降也將拉低地產投資的收益預期。

  房地產增長進入平穩期

  僅從人口增長及人均收入角度看,在新的均衡經濟增速下,一方面人均收入提升仍有很大潛力,城鎮化仍有提升空間,另一方面人口年齡結構紅利長期雖然減少,但中期仍然會對房地產行業形成支撐。

  熱門活動:第四屆湖湘財富峰會7月31日啟航

  諾亞財富研究中心在4日發佈的房地產行業前景預測中表示,房地產市場並不會隨著經濟增速的放緩快速走向衰退,未來5-10年,房地產行業將由高速增長期進入平穩期,商品房銷售面積和房價增速將回歸合理水平。

  從中期來看,目前央行有意於維持人民幣相對強勢的地位,國內資本項目尚未完全放開,加上中國相對較快的經濟增速和較高的利差等因素綜合作用,可以判斷美國退出QE不會導致熱錢大量、快速地從我國流出,房地產行業泡沫破滅的可能性較小。

  目前,宏觀經濟對於房地產行業的依賴度有上升趨勢,房地產行業對於金融業的影響也在進一步擴大,地方政府財政收入增速放緩,債務的壓力之下政府對於土地出讓金的依賴依舊。機構普遍認為,下半年政府調控房地產的動力不大,隻要房地產價格保持可接受的增速,政府就不會真正出政策打壓房地產行業。

  區域分化強推體驗式地產

  具體到房地產實體投資而言,人口始終是支撐房地產需求的核心因素。鑒於一線和二線重點城市房地產的需求仍將高於三四線城市,住宅地產方面,一線城市和二線重點城市增長潛力最大,值得關註的城市包括北京、上海、深圳、合肥、福州、重慶、西安等。

  而商業地產方面,電子商務的強勢崛起,已經對銷售標準化產品的傳統商業地產形成沖擊。相對而言,在個性化及體驗式消費領域,商業地產仍然有不可替代性,主要包括在外用餐、教育文化娛樂服務以及其他生活服務。

  據相關機構研究,短期來看,二三線的某些城市和地區的商業地產雖然面臨一定的供應過剩情況,但隨著城鎮人口的進一步增長,過剩的供應將逐漸被消化掉。長期來看,傳統商鋪投資價值將逐漸消失,而體驗式消費帶動的新型商業地產投資價值將顯現。

  地產投資應降低收益預期

  在較為寬松的政策環境和中性資金面下,隨著上半年房地產市場情緒的回暖,下半年繼續回暖的可能性較大。鑒於房地產市場正向平穩期過渡,收益降低將是長期趨勢。

  就投資房地產的三種主要方式而言,實物地產方面,自2012 年底以來,房地產二級市場資產增值收益空間收窄,租金漲幅慢於房地產升值速度,在國五條推出之後,房地產實物投資的交易成本增加。綜合來看,實物房地產投資風險加大,應適當減少實物地產的配置比例。

  房地產信托方面,由於能夠獲得較低成本的資金的較高信用等級的房地產企業選擇信托融資的可能性不大,一些采用信托融資的房地產企業由於資質或現金流壓力需要支付較高的風險溢價,導致房地產信托收益率可能不降反升,相應的,蘊含的風險會進一步增加。業內人士建議,投資房地產信托應關註基礎資產的質量及風控措施的有效性。

  最後在房地產私募股權基金方面,相比於房地產上市公司股票和房地產信托,其基金進入項目投資的時間更早,鎖定時間更長,因此能夠享受更高的風險溢價。"投資房地產私募投資基金,需研判基金管理人的管理能力。"業內人士提醒。

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-05/08193305494.shtml

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