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內容來自hexun新聞

海寧皮城生意冷難提租 擴張危機隱現

11月以來,全國天氣日漸轉冷,位於浙江海寧的海寧皮革城迎來瞭一年中的旺季。12月6日,海寧皮革城官方網站文章稱,“今冬皮革城銷售火爆,客流量同比增長10%”。不過據《投資者報》記者實地采訪獲悉,與去年相比,多數商傢的盈利持平或略有下降,今年以來海寧皮革城新開的E座女裝館和F座品牌館,與老區的A、B、C、D座相比,生意十分冷清。12月3日,記者看到,在海寧皮革城新開的E座、F座幾乎沒有什麼顧客。原本規定下午五點關門的商鋪,很多都準備提前關門瞭。海寧皮城(002344,股吧)(002344.SZ)2010年上市。公司是一傢集商貿、金融、信息服務等為一體的全國最大的皮革專業市場,主要從事“海寧中國皮革城”市場商鋪及配套物業的開發、租賃和銷售。公司上市以來,其旗下的海寧皮革城一方面堅持皮革產品產業鏈價值增值的“內涵式增長”模式;另一方面,實施“外延式擴張”模式。目前公司除瞭在海寧總部設有皮革城,還分別在遼寧佟二堡、江蘇沭陽、河南新鄉和四川成都等地開設瞭海寧皮革城分部。同時,北京海寧皮革城和哈爾濱海寧皮革城也正在籌建中。海寧皮城還將擇機在國內其他一些城市開設皮革專業市場。據記者統計,今年以來,公司在浙江省外市場的新開面積較之前省外市場的總面積已增加瞭一倍。不過,公司在各地不斷開設分部攻城略地的同時,其快速擴張帶來的隱患也逐漸浮現。雖然今年新開市場招租還算順利,短期可增加2012年的營收。但由於今年宏觀經濟不景氣,皮革市場行業利潤普遍下滑,新開商鋪生意冷清,這些都將影響到海寧皮城未來的提租空間。與此同時,由於公司所處皮革市場容量有限,其外延式擴張的模式也將遭遇瓶頸。總部新開市場生意冷清據記者瞭解,海寧總部的皮革城E座、F座在今年九、十月份開業。但是即便在現在的旺季,生意依然冷清。海寧皮革城辦公室人士告訴記者,海寧皮革城的擴張主要來自內涵增長和外延擴張。今年新開的E座和F座與此前開業的A、B、C、D座定位都不一樣。按照海寧皮城提供的資料顯示,海寧皮革城一期(A座)16萬平方米。海寧皮革城二期(B、C座)26萬平方米,包括6.4萬平方米原輔料市場,6.6萬平方米皮裝鞋業廣場,7.1萬平方米的皮草廣場以及28層的高檔商務酒店等。海寧皮革城三期是20萬平方米的品牌風尚中心,由數十棟獨立的別墅組成。海寧皮革城四期(D座)12萬平方米,其中6.2萬平方米商鋪在2010年11月開業。除去品牌風尚中心,A、B、C、D座實際經營面積約為42.3萬平方米。今年9、10月份開業的海寧皮革城五期(E、F座)18萬平方米,先期推出招商的為五期商場部分一至四層共185間商鋪,計4.85萬平方米,隻租不售。今年增加的經營面積並不算多,隻比原來增加瞭一成多。但是,由於市場比較大,很多客人在A、B、C、D購物,到E、F座的已經很少瞭。在被定位為專賣女裝的E座,記者看到,已經開業的一層到四層幾乎沒有什麼人流。其中一個樓層的營業員告訴記者,平時整個樓層每日的成交量也就幾十件,周末相對好些。一傢商戶的經營人員沈女士告訴記者,現在已經比以前有所好轉瞭,在E、F座剛開業的時候,生意實在太冷清,商戶們紛紛向皮革城提意見。後來,從外地來皮革城買皮衣的大巴先停在E、F座,情況才有所好轉。她說,事實上,商傢到新開的E、F座開商鋪也是出於無奈,如果自己不開,其他商戶去開瞭,那麼自己的客人很可能會被分流。同時,記者發現,有不少商戶在海寧皮革城有好多個商鋪,雖然名義上都有產品的區分,但是由於是同一廠傢,賣的產品又基本類似,產品同質化較嚴重。今年9月底,海寧皮革城三期品牌風尚中心開出夜市。不過與風尚中心一棟棟豪華的樓層、璀璨的燈光相比,這裡的顧客則分外稀少。海寧市多姿容服飾有限公司(以下簡稱“多姿容公司”)總經理占海華在C、D和E座各有一個店鋪,他告訴記者,E座的生意確實不好,不過由於開業還不久,所以也還在觀察,期待未來慢慢變好。外地分部仍在加速擴張海寧皮革城總部新開市場生意冷清,除瞭受宏觀經濟因素影響外,還與公司外地分部快速擴張、分流客源存在很大關系。在海寧做皮革生意的遼寧人曹忠良告訴記者,如果外地分部如河南新鄉等地的市場不開,那麼在海寧總部,再開幾座皮革城,生意也會依然火爆。問題是,外地新開市場很大程度上分流瞭客源。目前,海寧皮城已在江蘇沭陽、遼寧佟二堡、河南新鄉、四川成都等地開設海寧皮革城連鎖市場,未來,其還計劃在北京、哈爾濱等地開設分市場。資料顯示,今年在浙江省外市場,海寧皮革城的擴張面積已經翻倍。此前,遼寧佟二堡一期17.3萬平方米市場已經於2010年9月開業;江蘇沭陽5.19萬平方米市場於2008年11月開業,河南新鄉7.5萬平方米市場在2011年10月開業。上述分部的經營面積共計30萬平方米。而今年以來,遼寧佟二堡二期13萬平方米市場開業、四川成都45萬平方米開業(其中市場部分16萬平方米9月開業)。今年的營業面積較去年底已提升一倍。事實上,在成都市場的招租情況已經無法跟海寧市場相比。據海寧皮城公告,今年年初,成都海寧皮革城招商選房會上,認租戶認租的商鋪面積為推出租賃面積的89.2%。顯然沒法與海寧五期的100%相比。值得註意的是,海寧皮城在浙江省外的擴張速度似乎並沒有減緩:哈爾濱市場18萬平方米皮革專業市場以及8萬平方米商務樓正在籌建;北京市場66萬平方米物業項目(包括20~30萬平方米皮革城及配套經營面積)也在推進之中。此外,10月13日,海寧皮城公告稱,其控股子公司燈塔佟二堡海寧皮革城公司以3.2億元競得12.596萬平方米的地塊,將用於佟二堡海寧皮革城三期項目的建設。一位專門從遼寧過來考察市場的陳先生告訴記者,各地皮革城市場之間的影響比較大,新開市場在分流原有市場客流的同時,其未來發展也可能遇冷。比如,現在遼寧的佟二堡市場生意較好,一到周末,幾乎有1/3的汽車牌照是來自哈爾濱的。而一旦海寧皮革城在哈爾濱也建立市場,那麼對佟二堡市場會構成一定的沖擊。在他看來,從哈爾濱到佟二堡隻要四個小時的車程,因此,沒有必要再建一個市場。與此同時,佟二堡還在繼續擴建,其未來的發展肯定要冷清。快速擴張難以消化海寧皮革城快速擴張的同時,一些問題隨之浮現。皮革市場增長速度緩慢、經營成本上升、商戶生意冷清提租困難等問題正在露出水面。12月6日,海寧皮城官方網站顯示,目前,海寧中國皮革城市場已經進入瞭銷售最火爆的季節。截至11月底,皮革城的客流量已經達到430萬人,相比去年增長近10%,預計全年的客流量將超過560萬人,成交量預計可以突破100億元。在當前經濟下滑的背景下,海寧皮革城卻逆勢增長,創造瞭皮都海寧的新紀錄。但僅僅10%的增長,顯然無法滿足海寧皮城在海寧本地的擴容。海寧皮革城的整體火爆,並不能掩蓋一些商傢的窘境。而商戶的發展則影響到海寧皮城未來的發展。曹忠良告訴記者,與宏觀經濟形勢雷同,今年以來整個行業的利潤出現下滑。原材料以及人工成本等的上漲、終端價格漲幅不大,使得毛利率比去年大幅下降,生意越來越不好做瞭。多姿容公司總經理占海華也表示,今年的情況比去年要差一些。曹忠良認為,網絡銷售一定程度上也影響瞭皮革城商鋪的生意。比如在淘寶“雙十一”活動期間,有商傢通過網絡銷售瞭幾千上萬件商品,這是實體商鋪所無法比擬的。前述陳先生則表示,很多老板都跟著海寧皮城的董事長任有法走,市場開到哪,店鋪也開到哪,但是現在盈利越來越困難,雖然盤子做大瞭,但成本也上去瞭,特別是管理成本上升瞭。這些老板未來的日子未必好過。與此同時,皮革市場的寒流未來將會進一步影響海寧皮城的租金情況。據瞭解,從目前的情況看,在老市場中,有一部分經營戶是直接買的物業,他們出租的租金依然高於海寧皮城的出租價格,而且進入海寧皮城還有嚴格的資格審核。因此,海寧皮城的商鋪依然稀缺,這也是海寧皮革城總部的E座、F座招租達到100%的原因。多位經營戶向記者表示,其在E、F座的租金其他館差不多。但是,如果生意沒有預想的好,必然會影響到提租。今年上半年,遼寧佟二堡海寧皮革城市場就出現瞭商戶抗議租金上漲的事件。在海寧市場的多位經營戶都向記者表示,由於宏觀經濟不好,今年的經營情況會比去年有所下降。海寧皮革城的租金每年都有所上漲,但是上漲得不多,如果租金上漲多,肯定吃不消的。德邦證券李項峰分析師在研究報告中表示,皮革市場屬於“專業細分市場”,本身存在“天花板”。海寧皮城所經營的皮革專業市場存在兩個明顯特征:一是定位於皮革消費的細分群體,而這些群體在地理上多分佈於氣候相對寒冷的北方地區;二是皮革市場本身的輻射半徑較大,一般來講其輻射范圍至少可以覆蓋1~2個省市。公司處於細分子行業,行業外延擴張存在瓶頸,從長期來看,存在著一定的“天花板”。

新聞來源http://news.hexun.com/2012-12-16/149110494.html

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