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  2013年樓市又火瞭一把。二手房一夜狂漲數萬、業主翻臉撕毀合同的情況也常有發生。

"金九銀十"第一炮--長沙第35屆房交會

內容來自sina新聞

  顏律師表示,《物權法》第9條規定:"物權的變更、轉讓,應當依法辦理過戶登記手續,未辦理過戶登記的,不發生物權變動的效力。"因此,如果前買受人與出賣人簽訂瞭房屋買賣合同但還未辦理過戶登記的,買賣合同雖有效但沒有取得該房屋的產權,如果後買受人辦理瞭過戶登記,前買受人就隻能追究出賣人的違約責任,因合同目的無法實現而無法要求繼續履行合同。即使出賣人已將房屋交付給前買受人使用實際占有買賣標的物,因該房屋所有權已經經過登記移轉於後買受人,故其對該房屋的占有失去法律上的基礎,構成無權占有,也應負返還房屋的義務。

  對此,廣東聖方律師事務所執業律師顏宇丹表示,"一房多賣"逢房價飆升時出現的比較多,尤其是炒房客。"當他們買完房逢房價上升時又出售,本來就是以賺取差價為目的,簽訂完買賣合同後到辦理過戶手續中間需要一段時間,如果房價繼續上升,又以更高價格賣給第二個買方甚至第三個獲取更高的利益。"

  顏律師認為,還有一個更為公平合理並且雙方都能接受的辦法,就是在合同的補充條款中把這一條違約責任修改為:一方違約時,違約方賠償守約方合同約定價格與違約時房屋市場價格的差價部分。這樣,如果房價上漲時賣方違約,就需賠償買方該房屋房價上漲的部份;同樣,房價青年創業貸款課程費用二胎年息下跌時買方違約,就需賠償賣方該房屋房價下跌的部分。如果這樣約定,無論動蕩的房市價格如何漲跌,雙方都會考慮到違約的成本而不會輕易毀約,可以防范於未然,打消雙方簽約時的顧慮,從而維護誠實信用原則及交易的穩定性。

  但是,預告登記需要雙方約定,不是強制性義務,如果賣方不同意進行預告登記,買方的合法權益還是得不到保障。



  為防止"一房多賣"現象,顏律師建議:可以在簽訂買賣合同時雙方約定到的當地房管部門進行預告登記。

  自2二胎房屋買賣注意任何問題免費諮詢007年10月1日起施行的《物權法》第二十條規定:"預告登記後,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。預告登記後,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效。" 這一條規定的預告登記主要是限制賣方與買方簽約後再出售房屋並轉移產權給第三人,但預告登記後,必須三個月內進行過戶登記,否則預告登記自動解除。

律師支招房價上漲如何防止一房多賣

  對此,顏律師表示,還有一個預防的辦法就是:買方可以在簽訂合同時把違約金數額約定的高一些。

  用深圳二手房買賣合同范本距離。該合同第十五條的違約責任:"任何一方不履行本合同約定義務,致合同目的不能實現,守約方有權選擇定金罰則或要求對方支付該房地產總價款百分之_____的違約金。"

  顏律師表示,這是一個選擇性條款,比深圳使用的上一個版本進步瞭一些。上一個版本的內容是一方違約,致合同目的不能實現,守約方除要求定金罰則後,便不再追究其它責任。定金罰則是雙倍返還定金,如果一套一百萬價格的房屋買方隻交瞭一萬定金,賣方毀約時買方就隻能要求退還一萬的定金並賠償一萬元損失,這樣並不能彌補房價上漲的購買損失。現在使用的版本如果在立約時雙方約定一個較高數額的違約金,即使出現出價更高的買方,賣方也會計算多獲取的差價低於違約金時,就不會違約進行"一房二賣"瞭。

  在房價還在持續上揚的過程中,如果簽訂瞭購房合同並交納瞭定金,房產證正在辦理中,賣方又以更高價賣給別人怎麼辦?如何預防這種情況?



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-11/08553559100.shtml

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