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  前述接近重慶市地稅部門的知情人士對《財經》記者表示,在重慶,地稅部門一直將征收房產稅作為一項政治任務來抓,十個局領導都進行瞭區域包幹。重慶主城九個區征稅,差不多一個局領導包一個區,一把手主抓最大的區,也是獨棟別墅占比最高的區。

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內容來自sina新聞

  前述知情人士表示,計稅依據也存在不合理之處。存量獨棟別墅的計稅依據是原始交易價格而非評估價格。舉例來說,如果一棟別墅購於2001年,當時別墅均價隻有2000元/平方米,加上180平方米的面積扣除,應繳稅款極少。相對來說,這對2011年之後新購的高檔住房不公平,由於房價高企,且減免面積隻有100平方米,高檔房業主繳稅還要高於獨棟別墅,而它對土地的占用遠遠不及別墅。

 制度破冰之後

  重慶市地稅局有關負責人對《財經》記者表示,該市的房產稅試點運行平穩,政策和操作沒有太大變化,隻是征稅標準有所提高。

  即使按照1億元來計算,這筆收入占重慶地方財政收入的比例也隻有0.3。 2012年,按照官方的說法重慶征稅1.4億元,比2011年略有增加。

房產稅對地方財政收入貢獻很小 難成主體稅種

  "官方公佈第一年重慶共征收個人住房房產稅近1億元,實際征收額比這個數據還要小。"接近重慶市地稅部門的知情人士對《財經》記者表示。

  "上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價2倍"這一標準,兩年多來已經兩次調高。2011年執行的標準為9941元/平方米,2012年調整為12152元/平方米,今年則漲到12779元/平方米,即高檔住房建築面積交易單價達到12779元/平方米以上今年才需繳稅,征稅范圍實際上有所縮小。

  在交易環節,對於新購和二手房交易中的高檔住宅征稅,稅務機關可以與國土、房管部門攜手在領取房屋產權證的環節進行監控,通過將繳納稅款與辦理產權證書形成統一鏈條的方式進行控管。不繳稅,拿不到房產證。



  實際上,重慶、上海兩地試點的最大成效在於"制度破冰"。將個人非經營用房產納入征收范圍,意味著構建合理的房產稅體系邁出實質性的一步。雖然短期內房產稅改革增加收入、降低房價等方面的效果不是很明顯,但在制度建構方面,兩地試點所體現出來的制度導向影響深遠。隨著試點方案的不斷完善和後續改革的推進,其在增加地方財政收入、保障房地產市場健康運行、調節收入分配等方面,將不斷發揮作用。

  對拒繳納稅人強制執行是保障稅收應收盡收的關鍵。現行《稅收征管法》規定對不履行納稅義務的納稅人,可以采取保全措施和強制執行措施,然而其客體僅限於從事生產、經營的納稅人,不包括個人納稅人。由於缺少法律支撐,對這些居民不能從個人存款中扣繳稅款、滯納金及罰款,更不能像西方國傢那樣對應稅房產進行拍賣和變現。

  按照重慶市地稅局的要求,10月征期內每天都要延長工作時間,星期六和星期日有專人負責征收工作。對部分長期生活在國外專程回國辦理個人住房房產稅事宜的納稅人,稅務部門安排車輛接送並指定專人陪同辦理。

  同時,推行房產稅為地方尋找新的主體稅種的目標,目前來看也難以如願。

  從目前正在向社會公開征求意見的《稅收征收管理法修正案(征求意見稿)》來看,稅收征管將由目前的主要面向企業納稅人,開始擴展到個人納稅人。意見稿新增瞭"個人納稅人應當在居住地稅務機關辦理稅務登記"和"稅務機關應當建立納稅人識別號制度"的規定。對此中國政法大學財稅法研究中心主任施正文表示,增加針對個人納稅人的條款,主要考慮是接下來加強對個人住房房產稅、個人所得稅和遺產稅等直接稅的征管。增加上述條款後,稅務部門強制執行的范圍就擴大到個人納稅人。

  房產稅的征收特點應該是寬稅基、低稅率,但目前重慶方案卻是窄稅基。與窄稅基相匹配的應該是高稅率,目前的政策卻是窄稅基,低稅率。

  盡管房產稅改革已經邁出實質性一步,但未來的路,仍然很長。

  房產稅被外界賦予瞭多重意義,但如此小規模的稅收收入,除瞭制度建設上的意義外,其他諸如調整房價等功用還無從談起。政策實行最初的2011年重慶市房價同比呈下降趨勢,然而2012年開始上漲,今年漲幅進一步擴大。

  重慶中原地產市場研究部副總監孫剛對《財經》記者表示,前兩年的政策影響本來就不大,今年的影響則更小。存量房產即獨棟別墅二胎房貸 各家銀行二胎房貸利率比較2014的數量每年都不會有太大變化,隻有三四千套,今年又調高瞭新增高檔住宅的征收標準,征稅稅基有所減少。

  同時,在方案設計方面,也存在亟待修正的問題。

  這也暴露出目前稅收征管模式的尷尬。中國稅收征管模式的特點是自行申報,集中征收,這種模式比較適合以間接稅為主體稅種的稅制結構和以企業為納稅主體的管理狀況,而對於直接從居民手中征稅則顯得困難重重。

  前述知情人士表示,目前房產稅的征收率還比較高,第一年99%,第二年96%,這些別墅的主人絕大多數是企業主,"跑得瞭和尚跑不瞭廟",他們總要和稅務部門搞好關系。將來一旦拓寬稅基,稅務部門依靠人海戰術進行管理必將面臨更大的挑戰。

  方案設計缺陷

  從法律上講,由於地方的"下位法"違反瞭國務院的"上位法",稅務機關征稅有時隻能"連哄帶騙"。納稅人如果拒不繳稅,稅務機關沒有辦法進行制約。2012年北部新區沒有繳稅的40戶中,就有三分之一的住戶拒絕納稅。

  按照規定,重慶市獨棟商品住宅和高檔住房建築面積交易單價,達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價3倍以下的住房,稅率為0.5%;3倍(含)至4倍的,稅率為1%;4倍(含)以上的,稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套(含)以上的普通住房,稅率為0.5%。

  此前中國人民大學財政金融學院曾組織到重慶進行調研,調研人員發現,2011年全市未繳納房產稅稅款的21戶中,9戶是因為無法取得聯系;2012年重慶北部新區未繳稅款的40戶中,三分之一的戶數是由於聯系不上。

  此前,孫剛曾兩次參加重慶市稅務部門組織的房產稅政策座談會。他認為,重慶出臺房產稅政策的主要目的是抑制高端消費,由此政府還提出"低端有保障,中端有市場,高端有抑制",不過對於重慶來說,高端房產占比很小。

  中國人民大學財政金融學院房產稅調研組發現,重慶市70%的獨棟別墅交易時間多在2009年重慶市房價普漲之前,交易單價不高。

  另外,按戶減免產生的人均稅負差異也很大。試點政策規定,獨棟別墅和高檔住房都是按戶減免面積,這使得價格和結構相同的住宅,成員多的傢庭與成員少的傢庭人均稅負很不均衡。比如同價同房型的兩個應稅傢庭,一戶六口人,另一戶三口人,同樣按照高檔住宅的扣除標準100平方米的面積扣除,雖然兩戶承擔的稅負完全相同,但人均稅負後者卻是前者的2倍。

  2012年,重慶市在房產稅征管過程中還遇到瞭"類獨棟別墅"的問題。調研組發現,對2011年稅務機關沒有征稅的部分聯排別墅,2012年國土房管部門根據房產性質將部分房產重新鑒別為"類獨棟別墅",稅務部門把它們納入瞭應稅房產的范圍,而本區域存在的同類房產,由於國土房管部門尚未鑒別,沒有納入征稅范圍。這種政策執行中的滯後現象,也存在爭議。

  直接稅考驗

  根據調研情況,中國人民大學財政金融學院的安體富、葛靜和陳宇三位學者建議,房產稅改革應該分為三個階段。第一階段,選擇特別有代表性的地區按照幾種模式進行試點;第二階段,選擇三個到四個城市進行試點後,盡快總結經驗推動房產稅的人大立法,規范房產稅的法律制度;第三階段,給地方充分的稅權空間。

  由於房產稅有潛力成為地方的主體稅種,所以在中央政策佈局下,具體的實施細則可以由地方政府設計。比如中央決定房產稅稅率范圍,地方根據實際情況確定具體稅率和減免政策。

  另外,推進房產稅改革的同時,要營造納稅人直接繳納稅款的文化環境,逐步完善適合房產稅征收的現代稅收征管模式。對於納稅人拒不申報納稅的問題,建議盡快啟動《稅收征管法》的修訂,增加對拒絕納稅的居民納稅人強制執行措施的相應條款。

  相比之下,對存量獨棟別墅征稅的難度更大,別墅又是房產稅的征收主體,征收成本相當高。獨棟別墅的房產稅征期是每年10月,繳稅方式分為兩種,一是別墅主人到納稅服務廳繳稅,二是稅務部門將流動服務車開到別墅區附近現場繳稅。由於一些業主根本不在重慶,又不能網上繳稅,繳納稅款很不方便。據瞭解,為爭取納稅人繳稅,一位稅務所所長曾專門到機場接機。

  接近財政部的相關人士表示,重慶、上海兩地的改革試點已進行瞭兩年多,由於既沒有使兩地房價急速下跌,也沒有帶來大量的財政收入,社會上出現瞭房產稅試點成效不大的質疑。其實,房產稅的效果要結合政策出臺的初衷及具體設計情況來評判。兩地房產稅政策設計的著眼點並非在於稅收收入,而在於健全財產稅體系和遏制住房投機炒作。

  而今在征收范圍較狹窄、稅率較低的情況下,寄希望房產稅對增加財政收入和降低房價起到立竿見影的顯著作用,是不切實際的。

  按照規定,重慶的個人住房房產稅征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購高檔住房以及在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套(含)以上的普通住房。其中,高檔住房是指建築面積、交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價2倍(含)以上的住房。

  在方案設計方面,重慶市個人住房房產稅政策面臨著修訂。與房產稅征收相適應的稅收征管模式也亟待建立。



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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-01/08163293384.shtml

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