201612190352二胎利率 二胎利率 專傢部分三四線樓市庫存消化需6年 房價或下跌

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內容來自sina新聞

專傢部分三四線樓市庫存消化需6年 房價或下跌

  中部地區的老百姓用不瞭多久就會發現,投資房產將不再是穩賺不賠的買賣,在大城市買的房會繼續漲價,但在一些三四線城市,房價在未來三五年可能都很難漲起來,甚至反而會面臨下跌風險。

  地方債壓力增加,賣地救市?

  湖南湘潭從6月份開始,一手商品房網簽成交面積持續下滑,房價也在7月出現下跌。量價齊跌,這是典型的供大於求信號,樓市熱度明顯下降。湘潭的困境很可能擴散,因為地方債務審計來瞭。對地方政府來說,眼看大量債務到期,如果拿不出錢補缺口,就會債務違約,日後向銀行申請貸款的難度也會加大,各種建設項目和規劃也就無從落地。所以,想方設法籌錢還債是唯一出路。

  還債壓力可能會逼迫地方政府放低姿態,在土地市場上放寬交易標準,最終結果就是,下半年土地市場的成交熱情或繼續高漲,房地產市場供給可能迅速增加。這對一二線城市的購房者勉強算個好消息,新上市的樓盤多瞭,未來一段時期房價漲勢可能會緩一緩。但對三四線城市,包括湖北的三四線城市卻並不是好消息,房地產市場供大於求的矛盾將會凸顯,房價下跌風險開始顯山露水。

  2013年地方債務審計已經正式鋪開。要還債,錢從哪裡來?最便利的途徑還是土地市場。去年土地財政收入占地方財政的比重仍高達42.1%,地方政府要籌錢應付到期債務,加快賣地是必須的。在上半年火爆的土地市場上,面對媒體采訪,某地官員反問的那句"不賣地,拿什麼還債",的確喊出瞭不少地方政府的心聲。

  地方政府的債務壓力一直不輕。去年三四月間,全國各個城市的土地推介會遍地開花,湖北10個縣市領導就曾同時出現在武漢,親自推介轄區的地塊。當時的背景,也是大量地方債務即將到期,去年是地方債務的首輪償債高峰。地方政府著急推地,土地市場的門檻自然降低。當時部分城市的土地交易行政規費就從原先的全額交付,改成瞭7.5折,土地款支付的時間要求也明顯放寬,除瞭第一筆土地款要按國傢規定支付50%之外,後期的支付時間被延長到3個月至1年。總之,為瞭達成交易,部分城市給予房地產開發商的操作空間明顯增大。

  至於最近這段時間被炒得沸沸揚揚的資產證券化,短期內還很難操作。到目前為止,想嘗試資產證券化的,都是別的融資途徑走不通的人。各個地方願意拿來做證券化的資產大多不達標,而真正優質的資產卻不願意拿出來。這其中除瞭有辦理流程上的繁簡差異,更大的玄機還在於誰來買單的問題--如果是貸款資金出瞭岔子,承擔壞賬的是銀行,不會直接體現在地方政府的賬上,但如果是通過證券化籌集的資金收不回來,地方政府作為證券發行的主體,就不可能置身事外。顯然,在地方政府看來,通過傳統的土地市場籌資,比創新型融資渠道更有吸引力。

  有人可能會問,地方政府推地規模加大,開發商會買嗎?事實是,如果不買地,開發商會餓死。以房地產市場目前占主流的住宅地產開發流程為例,開發商用購置的土地向銀行申請貸款,樓盤上市銷售時從購房者手裡收回首付款,再用來撬動下一輪開發,如此往復。對開發商來說,不拿地就意味著沒有銀行貸款,也就沒有新樓盤可賣,這讓開發商從哪裡賺錢?所以,對房地產企業來說,拿地是必須的,問題僅僅是什麼時候拿、在什麼地方拿。

  政策環境趨穩開發商拿地無顧慮

  從當前中央對房地產市場的表態看,房地產的政策環境正在進入一個平穩期,這對開發商們是個重要利好。近期召開的中央政治局會議提出"促進房地產市場平穩健康發展",沒有釋放新的調控信號。這並不意外,眼下除瞭房地產投資之外,出口、消費等領域短期內還很難看到增長亮點,當中國經濟增長逐漸向"下限",穩增長壓力凸顯,房地產調控政策繼續加碼的概率已經很小。

  最近圍繞房地產市場的種種信號,或意味著房地產調控模式正在被調整,現有的"需求管理"模式中正在加入"供給管理"的部分。近期敲定的棚戶區改造目標堪稱大手筆,五年內將改造1000萬套,按每套20萬元的投資額保守估算,總投資規模高達兩萬億,遠在去年9月份備受關註的"一萬億"軌道交通建設規劃之上。另外,中央還強調落實差別化的信貸政策,加大對保障性住房、中小套型普通商品房和首套自住普通商品房的支持力度,等等措施與態度,與以往限制購房需求的政策風格迥異,調控目的已經不是一味打壓,而是引導市場發展。

  當調控環境趨於平穩,開發商的心裡也就基本有瞭譜,該拿的地會放心大膽地繼續拿。更何況,趁著地方政府急著還債的時機還能享受一定優惠。

  相比東部和西部,目前中部地區房價調整的壓力最大。西部大部分城市的房價還處於低位,東部有源源不斷的流入人口在支撐,但在中部地區,不少城市的房價在過去幾年內一度迅速上漲,尤其是很多中部的三四線城市房價比區域核心城市漲得還快。例如湖北,三年以來宜昌房價漲瞭12.42%,在武漢10.38%的漲幅之上;湖南株洲的房價則暴漲60.49%,遠高於長沙的34.88%。但這些城市當真能撐得起這麼大的房價漲幅?

  其實,越是三四線城市,在這次地方債審計中越被動,越有可能在土地供應上采取激進的做法。這裡涉及到各城市的財源問題。大城市有不錯的產業基礎,有產業就有稅收,政府的還債能力比較強。但在中部的很多小城市,當地產業發展水平有限,長期以來基本上是靠賣地收入維持地方財政運轉。有調查數據為證:在上海等一線城市,土地出讓金與地稅的比值大約1:6,但在唐山等三四線城市,這一比值高達1:1。還債壓力的倒逼,很可能導致下半年中部地區三四線城市的土地供應量激增。7月份宜昌的土地出讓宗數創下瞭今年新高,土地出讓金達20億元,出讓面積的同比環比紛紛上漲,已經開始露出苗頭。

  各家銀行二胎房貸利率比較2014三四線城市壓力增大

  相比一二線城市,三四線城市的房地產市場得花更長時間來消化庫存。按業內人士估算,北京現有土地庫存的消耗時間不足兩年半,上海和廣州分別不足一年半和一年,但部分三四線城市要消化已有的在售住宅面積,需要6年以上,市場供給已經超出瞭真實需求。

  如果當地房地產市場增長動力不足,土地供應激增會導致未來幾年樓市供過於求的壓力加劇,前期漲得太快的房價很可能被修正;但如果該地區的市場需求仍然保持強勁增長,即便土地供給明顯增加,新上市樓盤的面積迅速上升,但也能被購房者消化,未來其房價就還會繼續創新高。

  而一個城市房地產市場的增長動力大小,則取決於人口流向,人口流入的城市,房價上漲空間較大,人口流出地的房價則不具備上漲的前提。雖說過去十年,房產投資遵循"傻瓜邏輯",不管在哪買,隻要買瞭就是賺,但不可否認,買在大城市的房子,的確比買在小城市的房產要漲得多。原因就在於大城市有更強的人口集聚能力,不論是自住需求還是投資需求,大城市的空間縱深都大於小城市。

  如此一來,問題開始變得更清晰瞭--判斷未來幾年某地的房價是漲是跌,很大程度上要看該城市是在吸納新增人口,還是人口在流出。

  城市發展的理論,以及國際的經驗均已表明,當城鎮化率處於30%-50%,城鎮化是遍地開花的,農村人口普遍流入城市,大城市和中小城市都在吸納流入人口,這一時期,各種規模的城市房價普漲,盡管漲幅大小有差異。但是,當城鎮化率達到50%-70%階段,城市開始進入"城市圈化"的發展階段,人口不再是籠統地從農村湧入城市,而是圍繞區域核心城市呈塊狀分佈,每一個城市圈都成為一個相對獨立的人口流動圈,區域核心城市開始吸納周邊中小城市的人口。相應的,區域核心城市的房價繼續上漲,周邊小城市則因為人口流出,房價續漲的前提會被抽空。

  具體看中國的情況。從統計數字上看,去年中國城鎮化率達到52.6%,理論上來說開始進入城市圈的發展階段。從身邊的現實看,中三角經濟區、成渝經濟區、遼大經濟帶已陸續登場,雖說目前這些經濟區還帶有政策主導的意味,但各區域都有自己的經濟亮點。中三角經濟區囊括鄂、湘、皖、贛,具有明顯的區位優勢和長江航運資源優勢,完全有可能助推長江中遊城市群進入整合發展期。原先流向東部沿海的長江中遊地區人口,未來被中三角經濟區捕獲的可能性很大。

  作為中三角經濟區的核心城市,武漢吸納該區域人口的能力較強,房價上漲動力較強勁。如果長江中遊城市群被定位為國傢級城市群,武漢就會成為新的國傢級中心城市,這也正是近幾年湖北力推周邊幾省區加強經濟合作的重要原因。今年年初以合肥為代表的"皖江城市帶"的加入,已經讓武漢向這個夢想又邁進瞭一大步。

  但需要註意的是,湖北省除武漢之外的其他城市,尤其是經濟實力偏弱的三四線甚至更小的小城鎮,其人口流出的程度也很會加快。那些房價一度飛漲的小城市,短時間內自身人口已經無力釋放足夠的購房需求,未來一段時期其房價將面臨不小的下行壓力。

  胡文娟(易貿研究中心宏觀經濟部經理,高級研究員)

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-08-12/09152330051.shtml
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