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限公司法人

綁約三個月

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建融

一胎:11.2億(14億(假設)8成)

年利率8%

還息不還本

每月應繳:747萬(0.67%)

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台北市大同區民權西路

一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]

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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)

不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地

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內容來自sina新聞

房企豪賭後市 借力影子銀行

  近期樓市高熱,銷售旺盛,房企們無不憋足瞭勁往上沖。

  然而《中國經營報》記者註意到,急劇擴張使得部分房企的負債率快速攀升,近期房地產市場甚至出現上市房企向影子銀行融資的案例。

  業內認為,在未來調控尚未明朗,而國內流動性開始趨緊的背景下,誰在豪賭?

  借道影子銀行

  "最近確實有一傢香港上市的房企向我們遞交瞭借款申請。"近日,東莞一傢民間金融機構的負責人林向東(化名)向記者表示。這是珠三角一傢典型的影子銀行,經營的業務包括私人借貸、各類型委托貸款等諸多業務,其共通性是利率遠超銀行同期貸款利率。

  "(借款)年利率基本都在20%以上。"林向東告訴記者,這傢總部在深圳的上市房企由於融資規模較大,利率可能有所下浮,"以往我們的客戶主要都是中小型的房企,沒想到大型房企也開始利用我們這條渠道。"

  記者拿到一份蓋有公司印章的借款申請書,顯示該房企計劃以粵東一個三線城市的項目土地做抵押,向該影子銀行融資20億元。該申請書如是陳述:"公司經營狀況良好,管理能力較強......為擴大經營規模,做大做強公司,開發新的項目。但公司流動資金不足,根據公司目前的發展需求和今後一段時間的發展趨勢,申請項目借款和流動資金五年期借款20億元,一次性到位。"

  "具體細節我們還在商談中,但(借款利率)肯定不會低於17%。"林向東向記者透露。而熟悉流程的業內人士推斷,再加上一系列的居間費用,這筆民間貸款的利率或達到18%以上。

  讓人不解的是,雖然近十年房地產宏觀調控不曾停歇,但上市房企一直都是銀行的寵兒,香港上市的企業更是擁有海外的融資通道。再不濟也還有信托融資、委托貸款等一系列的後續手段,為何需要借力民間資金的通道?

  記者從銀行系統處瞭解到,盡管2013年樓市銷售良好,但開發貸的發放一直非常緊張。廣東建行的一位信貸員表示:"從6月開始出現'錢荒'後,開發貸的額度就一直非常緊,即使順利批復也不一定有額度放款,還要考察房企存款貢獻度、股東背景等等因素。"

  據悉,銀行趨勢是越來越集中於幾個大型上市房企,即使是有海外背景的上市房企也未必受銀行待見。

  另一方面,雖然海外渠道一直為香港上市房企所青睞,但近期海外融資渠道也一直趨緊。"在海外發行的優先票據需要獲得機構評級。"亞銀國際首席分析師李大偉告訴記者。而海外投資者非常"勢利",往往是有獨到經營模式,且經營、負債數據良好的公司才受到追捧,比如2013年一季度萬科發行的海外債券票面利率低至2.625%。

  但另一方面,一些經營數據不理想的公司利率則非常高,"往年有部分案例的融資利率高達13%以上。"李大偉表示。此外,由於近期境外資金回流美國的趨勢明顯,現在就更不是海外融資的好時機。

  "相對於其他融資方式,我們非常靈活,即不限定資金使用方向,放款速度也快。"林向東認為,這也許是上述上市房企尋求與民間金融合作的考慮之一。

  難掩擴張沖動

  房企之所以急於圈錢,最重要的原因是土地擴張。與上述上市房企一樣,今年上半年富力地產(2777.HK)先在上海虹橋拿下25萬平方米的地塊,隨後又在長沙、貴陽、無錫等城市收下570萬平方米的土地。統計數據顯示,其上半年合計拿到780萬平方米,金額高達127億元。

  而2012年全年,富力僅新增4塊土地,總建築面積為153.2萬平方米。

  無獨有偶,在土地市場呼風喚雨的還有同樣在香港上市的佳兆業(1638.HK)。2012年該公司的銷售均價為6730元/平方米,但今年上半年其獲取土地的平均成本就達到6935元/平方米。

  2013年上半年,佳兆業同樣大手筆擴張,在廣州、上海等地造就瞭數塊地王。中報顯示佳兆業獨自花瞭86.5億元儲備瞭125萬平方米的土地,另外又與關聯公司廣州裕瑞以45.6億元拿下廣州南玻地塊,值得一提的是,該項目僅地價就已經超出周邊在售項目的均價。據易居中國的一份不完全統計顯示,截至8月31日,佳兆業全國的拿地金額已達到159億元,而今年上半年佳兆業的營業收入不過70.16億元。

  急劇擴張的結果導致瞭房企現金流的萎縮,財報顯示,佳兆業2012年上半年經營活動產生瞭2.05億元的現金流,2013年同期則為-16.82億元。這顯示該公司必須借助其他融資來支付擴張的經營活動。2012年年中,佳兆業的資產負債率為73.71%,到今年同期已上升到78.78%。

  富力也是如此,半年報顯示,該公司的凈負債率達到100.9%,環比去年年末增加瞭14個百分點。對此,國泰君安分析師餘立峰表示,凈負債率提升是因為公司借款的增長幅度大於銷售回款的增長比例。而富力管理層則表示,負債增長是在"預料之中",隨著銷售回款加快,預期年末可以有所改善。

  8月29日,富力宣佈在國內發行本金總額不超過60億元人民幣的境內公司債券,債券期限5~10年。據悉,這筆公司債主要用於補充公司營運資金、取代部分銀行借貸及優化公司財務結構。

  而業內人士分析,這或是一次"借新還舊"的融資安排。2009年與2011年,富力分別發行瞭兩次總額超過80億元人民幣的優先票據,而這兩筆票據均在2014年到期。

  業內人士認為,在海外融資窗口逐漸關閉,而證監會有意放寬國內融資的背景下,富力選擇將此次債務規劃安排選擇在國內進行。但前提是,此次債券的發行必須得到證監會的首肯。

  舉債暗藏風險

  值得註意的是,並非所有的房企都選擇舉債擴張。中報顯示,萬科、華僑城、金科、金地四傢房企的資產負債率合計為77.83%,環比增長瞭1.42%,但是在剔除預收款後,資產負債率為45.84%,較年初下降瞭1.12%。同樣在香港上市的恒大地產,其凈負債率由2012年年末的84.2%下降至2013年年中的58.4%。

  重點房企之所以可以降低負債率,與2013年上半年良好的銷售情況關系密切。數據顯示,一線城市房價同比漲幅達到18.8%,北上廣都再現瞭"日光盤"。碧桂園總裁莫斌就表示,碧桂園2013年一直堅持所謂"新盤開售789"的策略,也就是第一次推出的時候有80%的推貨量,一周去化率(一定時段的銷售率)達到70%,一月內達到90%。

  在房價高漲的同時,地價也不斷被抬高。9月北京農展館地塊憑借7.3萬元/平方米的樓面價成為全國單價地王,蘇、杭、滬都有地王面市,這都使開發商擔心將會有更嚴格的調控政策出臺。

  近日有消息稱,住建部約談瞭7個房價上漲較高的城市,住建部督察組將在10月抵達地方嚴查限購、限貸的執行情況。而業內人士認為在三中全會前,或有新一輪調控政策出臺。

  不過在記者采訪的開發商中,普遍對於新一輪調控較為樂觀,認為出現"一刀切"式調控的機會比較小,而且會更著眼於市場化的調控。

  "現在我們最擔心的是流動性問題。"國內一傢龍頭房企的總裁助理表示,宏觀數據顯示M1與M2兩者的差值近三個月逐步下降,反映出國內流動性壓力較大。

  更讓房企擔憂的是,銀行對消費者的房貸有越來越緊的趨勢。記者咨詢瞭廣東十餘傢銀行,全部表示首套房貸已取消優惠利率,而且普遍利率有所上浮。一些中小股份制銀行更是表示已暫停房貸受理。民生銀行(9.48, -0.01, -0.11%)、平安銀行(11.90, 0.24, 2.06%)都表示已經沒有信用額度,何時恢復辦理房貸業務暫不清楚。

  與此相對,二套房房貸則更為困難,有些銀行甚至要求貸款利率上浮20房屋二胎銀行有那些%。即便通過瞭審核,銀行發放瞭同貸書,放款時間也難以保證。"運氣好的話今年年底前能拿到款,運氣不好的話可能要到明年。"國有銀行的一位信貸負責人如是表示。

  對此,中國住宅及房地產研究會副會長顧雲昌曾表示,流動性除瞭會影響房企融資,也會影響房企的銷售回款,從而繃緊開發商的資金鏈。

  舉債擴張的房企是否已經預留出足夠的騰挪空間?這是來自業內共同的疑問。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-28/08292434793.shtml
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