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上海樓盤供應量增加 龍湖和濱江還要做“釘子戶”麼

上海樓盤供應量增加 龍湖和濱江還要做“釘子戶”麼

2018/2/8 8:42:27國際金融報


上海樓盤供應量開始增加瞭,龍湖和濱江還要做“釘子戶”麼?

年初的《丁祖昱評樓市》發佈會中,易居集團CEO丁祖昱在2018年看好的城市中依然押註上海,因為上海2017年樓市調控,大量項目並未入市,積壓的樓盤總值超過6400億元。

6400億元是什麼概念呢?2017年上海樓市一年的成交額差不多2600億元,這也意味著樓市裡儲存的“蓄水池”已經足夠兩年多的去化周期。

上海中原地產首席分析師盧文曦將此比作堰塞湖,在盧文曦看來,為瞭防止堰塞湖承受不住湖水的強大張力而遭受破壞,預售證的閘門會適當打開,今年上半年環境相較去年會寬松些,但總基調依然還是嚴控的。這也意味著這些預證排隊項目將陸續分時間段、分批次進入市場。

事實確實如此。

在剛剛過去的1月,14盤連開,4272套房源入市。可惜的是,在新樓盤紛湧的身影中依然未見龍湖天璞和濱江公園壹號。

盧文曦表示,開發企業入市的房源,幾乎都要接受相關部門的指導價格,如果房價過高則須根據拿地和建築成本說明緣由,如果雙方差異過大,很有可能審批不過。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,預售證並不難拿,關鍵在於房企是否願意割舍掉部分利益。剛需住房、首次改善住房通常價格不高,不會對全市均價產生較大壓力,拿證相對容易。

從穩定價格的角度看,或采取高價盤和低價盤穿插入市的做法,這樣高價盤就需要等待更長的時間入市。

《國際金融報》記者據此與上海市房管局聯系,對方婉拒稱相關預證信息可與各個分區房管局電話求證。隨後記者聯系上浦東新區房管局,對方告知項目信息不便透露,審批按照上級單位指示執行,並不瞭解具體政策。

這是一場開發商報價與政府指導比基尼線是什麼價的博弈,是夢想和現實間的沖撞,也是房企現金流的一次重大考驗。

不同房企對此展現出不同的態度。

相較於諸多遮遮掩掩的欲蓋彌彰,世茂除毛推薦|除毛推薦ptt少帥許世壇倒是給出瞭一個頗為誠摯的回答。

許世壇曾表示,我們選擇尊重市場,不對抗大勢。如果政府的備案價跟市場價是九折的,我們也願意賣,就讓業主賺10%,但是我們希望是一次性付款,等於一次性給瞭九折優惠;如果備案價隻有市場的八折、七折,我們再等等,我們的增長不能以犧牲股東利益為代價。

一語道明世茂的接受范圍和條件。

相較於世茂的“軟姿勢”,也有房企顯得堅毅不摧,但現實處境卻比它們的態度更為嚴酷。

第一槍未響

位於寶山大場板塊的濱江公園壹號便是其中的典型代表。

作為濱江集團進軍上海的首個項目,公園壹號是濱江集團的自證之作,承載著董事長戚金興的野心與期望,戚金興希望公園壹號一炮打響,繼續大本營杭州的榮光。

畢竟,濱江在品牌知名度上,穩坐杭州房企第二把交椅,僅次於“一哥”綠城。

半道殺向上海,戚金興也有自己的無奈。作為主場和票倉的杭州,已成為眾多房企爭搶的焦點,濱江地位岌岌可危。

2016年杭州房企的年度之戰中,隨著綠城穩坐銷售冠軍之位,萬科與濱江的榜眼之爭進入白熱化,最終雙方以並列之姿告終。但面對萬科連續五個月的強勁,濱江壓力劇增。

更讓濱江董事長戚金興不安的是,此前偏安諸暨的祥生,也發起瞭猛烈的趕蒙娜麗莎之吻超之勢。

濱江決定走出原先的安全地帶,去上海拓展疆域。媒體質疑濱江的“姍姍來遲”,戚金興卻樂觀表態“對於有實力的企業,進駐上海永遠不會遲”。

濱江急需一個自證之作以此在申城站穩腳跟。即便此時的上海地價早已日益高漲,憑借杭州當地“地王”項目的成功操盤,戚金興仍大膽“追高進入”。

2015年底,濱江集團聯合平安不動產以34.65億奪得上海寶山區大場鎮祁連社區一地塊,樓板價每平方米28755元,溢價率91.7%,成為彼時的“地王”。

隨後,濱江集團將這一項目命名為濱江公園壹號,計劃2016年下半年推出。彼時,市場一致認為,一旦公園壹號開售,戚金興的首個上海“地王”項目將順利解套。沒有等到解套,濱江迎來的是上海樓市的調控。其銷售人員此前向《國際金融報》記者透露,濱江自身預期的單價為5.8萬元左右,與政府的指導價5.4萬元存在一定出入,故預售證遲遲未能申請成功。而一擲千金搶地、導致造價高,也成為其不願降價的根本原因。

公園壹號尚未有回款,濱江集團在上海古北、崇明的其他項目也需要投入,苦撐一年多後,壓力倍增的濱江終於決定調整性妥協,先降低裝修成本,再申請項目預售證。

根據《國際金融報》記者實地走訪瞭解到的情況,濱江公園壹號正在調整裝修,重新做樣板房,從原本宣傳的“高科技住宅”變為普通住宅,以此降低成本。

其銷售人員對於申請預售證頗有心得,認為上半年環境恐比下半年輕松些,2月過年,3月全國兩會,結合濱江公園壹號的裝修情況和預證大環境,上半年後程不失為一個好時機。

改裝也意味著這個項目此前最大的噱頭:引進同步歐洲國際標準的八大科技系統,享受地源熱泵、恒溫恒濕的高科技生態住宅將大打折扣,甚至不復存在。《國際金融報》記者據此向濱江集團上海公司總經理王贊煜求證,王贊煜對此不予置評。

龍湖上海之殤

當然,濱江不是一個人在戰鬥。距離它13公裡之外的龍湖天璞雅築因其自身的特殊性,成瞭證預“釘子戶”的一員。

2017年,龍湖地產的簽約銷售額為926億元,然而上海地區僅貢獻23.32億元,同比下降57%,在上海房企的排名中跌至46位,差點沒邁進50強的門檻。

這一表現也讓上海在龍湖內部城市公司排名由第3驟降到17。

此次上海龍湖的“滑鐵盧”主要源於龍湖天璞項目。

2015年12月,龍湖地產以46.5億元奪得上海嘉定區江橋鎮北社區地塊,溢價108.34%,樓板價27084元/平方米,以“高端盤”的標準打造龍湖天璞項目。

這個項目對於龍湖在上海的業績有多重要?

2017年龍湖在上海一共有8個項目有銷售計劃,目標銷售額100億元,僅龍湖天璞一個項目,銷售目標就占80億元。換言之,天璞的表現決定瞭龍湖上海今年的業績。

可實際情況卻是,自2016年底舉辦瞭一場盛大的發佈會後,銷售市場上遲遲未等來天璞的身影。龍湖天璞項目的銷售人員表示,項目開盤的手續齊全,正在排隊等預售證。

一位地產界人士將龍湖預售證難題始末表述為:踏錯節拍導致的“亦步亦錯”。

政府指導價6萬時,龍湖一心向8萬,不肯低下高傲的頭顱,思慮再三同意後,指導價又下跌至4萬至5萬元。龍湖痛定思痛回頭接受時,被告知需排隊,前面已經擠滿瞭等待預售證的項目。

盧中曦認為,如果龍湖沒有咬定價格不放松,2016年底調控剛開始時便看清形勢,拿證銷售,天璞項目早已實現高周轉。

原本想在年底前拿證沖一把的龍湖,終究還是沒能如願挽救下慘淡的業績。

要知道,去年上海龍湖高管大洗牌,最大的傳言便是業績未達標,隨後吳亞軍將其頗為欣賞的門生——溫介邦調任上海,如今來看,溫介邦依然沒能扭轉龍湖在上海的局面。

記者與龍湖相關人員求證天璞項目的開盤時間,被告知尚未確定,還在爭取預證中。

“君問開期未有期”的龍湖和濱江何時能夠入市?

(國際金融報記者孫婉秋)
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