201607080205房貸2胎利息 房貸2胎利息 應建立房地產長期調控機制

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內容來自sina新聞

應建立房地產長期調控機制

  董藩 北京(樓盤)師范大學房地產研究中心主任

  李長安(博客,微博)對外經濟貿易大學公共管理學院副教授

  近日,為配合"國五條"對房地產市場進行調控,北京市住房公積金管理委員會發佈《關於實行住房公積金個人貸款差別化政策的通知》,自2013年4月8日起根據職工住房和收入情況對貸款實行差別化政策,將二套房的首付比例提升至七成,貸款利率為同期首套住房貸款利率的1.1倍。

  專傢在接受中國經濟時報記者采訪時均表示,此次公積金政策調整是北京為配合"國五條"來對房地產市場進行調控,但通過住房公積金手段所能影響的人群很小,政策效果有限。未來應減少房地產調控的短期機制,通過增加供給、降低稅收等手段形成調控的長效機制。

 實施差別化公積金政策

  《通知》中要求合理確定申請人的貸款額度,對於信用等級高的用戶可以上浮貸款總額。北京師范大學房地產研究中心主任董藩在接受本報記者采訪時表示,目前北京市政府必須對房地產市場進行調控,但是政府也擔心過於嚴厲的調控政策會損害經濟增長。所以北京市在上調利率和首付比的同時又出臺瞭上浮貸款額度的規定。

  對於借款人的還款額,《通知》也做出規定,收入高於北京市月平均工資的3倍及以上的購房者其還款額原則上不低於其收入的50%,同時規定如果借款人借款出現收入降低、生活困難等情況,可以適當下調其還款額度。對於這項規定,對外經濟貿易大學公共管理學院副教授李長安表示,這個條款中對於高收入人群的還款額規定更多的是一個指導性意見,目前我國征信體制並不完善,個人的實際收入很難完全弄清楚,使得這一條款存在執行難的問題。反而對於中低收入者的保護條款會更加有效,讓中低收入人群在生活困難時可以下調還款額,讓其還款後所剩餘的收入可以保證基本生活。

 公積金政策調控房價作用有限

  對於此次住房公積金政策調控,李長安表示,此次主要針對二手房市場,而對於個人首套房產的購買基本還是按照過去的政策進行執行。此次通過收緊公積金政策來調控房地產市場有一定的效果,但是影響效果會很小,因為目前全款購房者已經占到瞭購房者總體的70%,而公積金貸款的購房者所占比例更低,所以這一政策的覆蓋面太小,影響的人群有限。

  董藩也認為公積金對於住房購買的幫助較為有限,目前大部分購房者是通過銀行信貸支持獲得住房。此次北京和全國各地運用公積金政策來調節房地產市場是由於信貸政策是通過央行來掌管的,而央行是根據整個經濟體進行宏觀政策調控。地方政府並不掌握信貸的政策,"國五條"又規定熱點城市的信貸政策需要進行調整,所以作為熱點城市的北京隻能在有限的范圍內進行調整,地方政府隻能運用其所掌握的住房公積金政策來體現落實"國五條"。

  有分析認為,此次全國范圍內的住房公積金政策收緊是由於一季度房價上漲過快導致各地公積金餘額不足,對此李長安說,現在從全國范圍來看還存在大量的公積金的結餘情況,前一段時間很多地區還在討論公積金的有效使用問題。所以此次公積金購房政策調整是為配合"國五條"來對房地產市場進行的調控。

  未來應形成長效調控機制

  董藩說,像北京這樣的大型城市,未來的房產供不應求現象非常正常。很多外地人口都湧向北京尋求就業機會,這就造成瞭北京人口多,對於房產的購買和承租能力都很強。在這樣的條件下,目前的一些調控政策在短期內會產生一定的作用,但是仍然改變不瞭房價長期上漲的趨勢。

  李長安認為通過提高貸款利率和首付比例的手段來調控房地產,從短期看會有一定的效果。因為提高利率以及首付比例無疑會增加房地產市場的交易成本,減少投機行為,降低市場的活躍度,但這都屬於短期政策行為,如果房價上漲的速度超過的市場上的交易成本,那麼市場上的投機行為還是會存在。

  "長期的調控機制,最重要的是增加供應。我們需要認清一個事實:像北京這樣的大城市擁有太多的資源,在這裡可以獲得更好的教育、醫療、豐富的閱歷等。所以必然導致大量的人口湧向這裡,這樣北京的購買力是非常強勁的。"董藩強調,房地產價格上漲的背後原因是非常復雜的,我們現在根據表面現象對房地產市場進行調控很難達到預期的目。為解決房價上漲問題,需要從供給和需求兩個方面進行調整,建立長期合理的調控機制,最主要的就是增加供給。

  李長安建議應形成一種完善的供需平衡的機制,特別是在土地供給制度以及房地產市場的稅收上形成合理的制度。根據住建部和國土資源部的相關數據,目前我國大部分城市都完不成土地供應的任務,土地供應量少造成商品房供應量少,必然會形成價格上升。另外,我國在房地產的生產和銷售環節的稅負太重,使這些稅負都最終轉化為房價落到瞭消費者的身上。所以形成長效機制來保證土地供應量,同時減少交易過程中的稅費,這對房價回歸合理范圍會起到積極作用。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-15/09242070418.shtml

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