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你們老說房地產從“黃金時代”變成瞭“白銀時代”,前幾天上證指數突破3500點,創下2008年以來新高,股票在白銀時代怎麼反而要比在黃金時代的時候更高呢?我不太同意這個觀點。我們的成本越來越高,但銷售價格和土地價格沒有漲得那麼快,局部利潤可能會有壓縮。過去房地產利潤靠企業規模,比如萬科、綠地去年都超過2000多億,怎麼黃金時代沒有超過2000多億?

“因為政府想制造泡沫,所以首付才會出現3成、5成甚至6成,想取消泡沫就要恢復到正常點,3成首付的出現就是因為房價出現高漲。要回歸正常,就要將限制房價的行政手段都取消。”

文/新浪樂居 蔡倩、胡夢吟、張國耀、梁漪琪

主題演講開始之前,領導入座。

“政府想制造泡沫,才有3、5成首付”

日前,福建省公積金貸款首付比例降至兩成,並在3月20日正式實施。對降低首付比例至兩成等一系列政府的“救市”行為,任志強認為,這正是回歸常態。

任志強繼續分析,在2014年年初的時候,局部城市已經發生價格上的變化。整體而言,今年國傢統計局剛出來的數據顯示,2月70城市中僅兩個城市房價上漲,大多數城市房價仍持續下跌,但從房價降幅上來看是有所減緩的。

6、我覺得“復制”就是佛山的文化。佛山在“復制”上是遠遠大於“創新”,也許你們聽瞭不大高興,但是“復制文化”就是佛山的傳統文化之一,你不能說它不是佛山文化。

任志強認為,歷史上房地產市場景氣指數曾出現過三個最低點,分別在2008年、2012年和2014年。而這三個低點則意味著房價指數的變化:從房價指數表上來看,房價也曾經出現過三個低點。第一個是在2008年底、2009年初,國傢釋放4萬億的時候我們出現過一個房價指數增長的高點,約在2010年達到最高點。2011年開始,政府出臺“國五條”、“國十條”之類的限制性政策,政策出臺後數據便出現急劇下滑,之後低迷的狀態一直持續到2013年年初。

“有權不能太任性 滬、渝房產稅試點違反《立法法》”

3月20日,在羅村力迅城築舉辦的“任志強大師面對面”主題演講論壇上,任志強公開回應萬科王石的“黃金時代、白銀時代論”。

“我預計,今年還會做新一輪的調整,更加明確改善型住房按照首套房標準購買的條件。正是因為我們的人口結構發生瞭這樣的變化,而這些與開發商決定戶型和房屋比例等問題密切相關。”任志強說。

對於房產稅,任志強直言,今年人大根本就沒有把房地產稅記在議程上。“你們著什麼急啊?急著給國傢交稅嗎?”他認為,如果國傢沒有出臺稅收計劃,我們幹嘛那麼著急呢?你最好讓他們按照《立法法》的要求,提出你的反對意見,不讓政府收這個稅。至少到目前為止,按照《立法法》的要求,上海和重慶的試點是違法的,是可以取消的。

合富首席高級分析專傢黎文江認為,房地產稅還有很久才會到來。“房地產稅出來之後,房價會漲得更厲害,因為羊毛出在羊身上,我們可以預言,房地產稅出現之日,就是房租、房價上漲之時。”

房貸第二順位銀行年息利率多少免費諮詢試算任志強(左)與合富首席高級分析專傢黎文江(中)、佛山新浪樂居主編馬執文(右)互動主題沙龍。

3、買什麼樣的精裝房主要是看你準備瞭什麼樣的成本。

再者,政策刺激持續。從地方到中央會不斷出臺刺激政策,不管是整體還是局部刺激,包括行政制度改革也是刺激。去年年底盡管銷售量出現迅速回升,但並沒有出現價格回升,因為我們還有庫存積壓,而這個庫存在不同地區的表現是不一樣的。有的24個月,有的8-10個月。通常來說,如果低於6個月的消化率則說明這個城市的供應量已經非常緊張瞭,可能在這個城市中東南西北部分區域已經沒房子賣瞭。維持一年的消化率比較合理,說明還有討價還價的餘地。如果更高,開發商隻能選擇降價來吸引購房者購買。

任志強認為,隻要國傢經濟是持續增長的,房地產就會持續增長。房地產現在不是萎縮的過程,而是一個轉換的過程。未來二手房交易量將逐步超過一手房交易量。

任志強接著從人口結構分析對房地產市場的影響,數據顯示,25-44歲之間的人口呈現下降的趨勢,這個下滑會影響到整體的消費結構和市場趨勢。50年代是第一個高峰期,70年代是第二個高峰期,文革之後出臺計劃生育,又進入一個人口低峰期。因此,90年代是人口低谷期,到瞭2010年就是適婚年齡群體的低谷期。

任志強認為,庫存過剩的情況從目前來看還會維持一段時間,估計要到四季度供求關系才能達到平衡,樓價開始回升。“以目前的庫存量來看,6億多的確高出瞭住房預期的庫存狀態,而且這個庫存也占壓瞭開發商大良的開發資金,導致沒有能力進行新的開發。因為我們看到現在的土地新增和新開工都是持續下降,都是低增長。”任志強說。

“如果上海人和重慶人更聰明點,可以直接告上去,說不能再收這個稅,我覺得可以打贏。”任志強說。

力迅城築銷售中心外座無虛席。

任志強接著解釋,我們可以看看燃油稅,今年政府在幾次油價變化中連續加瞭好幾次燃油稅,但是從提出燃油稅到出臺燃油稅用瞭19年時間,換瞭好幾任財政部長。但是一旦出臺以後政府就可以任意修改價格。如果按照《立法法》的要求,這是不行的。所以《立法法》在這次兩會中通過之後,對政府今後的任意立法會起到限制作用。我們希望有更多律師和公共知識分子能利用《立法法》去糾正政府已經出臺的很多違反《立法法》的規定。總理已經給你們武器瞭,而且特別強調“有權不能太任性”,不要讓政府的手把市場攪合得亂七八糟。

任志強:沒什麼"白銀時代" 房產稅試點違反《立法法》

“區域分化加劇,四季度房價開始回升”



“為什麼我當時在2012年與預測2013年初房價會暴漲,因為2002年出現瞭土地負增長和投資低增長,因此在每一年出現土地負增長和投資低增長或之後的一年多時間就會出現房價的反彈。原因是我們本來的供求關系是相對平衡的,所以每一次調控導致投資下滑的時候,供求就會失衡,房價就會做出調整。”

3月20日,任志強羅村論道2015經濟與房地產形勢。

圖/新浪樂居 蔡倩、陳飛鳳、黃迪

對於2015年房地產走勢,任志強認為,區域分化在進一步加劇。“我們早期的一刀切政策已經不適合現有的房地產市場。所以在兩會期間,以‘城’為單位進行調控成為李克強總理多次強調的觀點。”

他認為,過去我們隻滿足剛剛成立傢庭的剛性需求,而如今逐漸轉化成為以改善型需求為主導。今年兩會上也不斷強調改善型需求將成為未來市場的主力。這就是為什麼“930政策”將貸款做瞭調整,就是允許大傢在一定的情況下按照首套房條件來購買二套房。

任志強坦言,中國最大的房地產泡沫就是政府的行政調控。“雖然現在還有四個城市限購,但是很快就有人去告政府,你這樣是不合法的。”任志強認為,之前各地政府不但限購還要限貸,限這限那,《立法法》出臺之後就給瞭你武器,你可以直接去告,有《立法法》給你撐腰,投資者可以隨心所欲地投資。

※任志強部分犀利觀點集錦

1、老說現在是白銀時代,為什麼股票在白銀的時候比黃金的時候高呢?

2、今年人大根本就沒有把房地產稅記在議程上,你著什麼急啊?你急著給國傢交稅嗎?我說你沒傻也是神經病。

3月19日,王石出席思客講堂表示“房地產已經離開黃金時代,進入白銀時代。所謂黃金時代,指的是鏟子挖下去就是錢。而白銀時代,指的是地產商要靠真本事來掙錢瞭。大拆大建時期也將不會存在。”

4、開發商需要改變的東西我不會手把手教給你,教給你我就沒飯吃瞭。

5、中國最大的房地產泡沫就是政府的房地產行政調控。土融桃園新屋土融

內容來自sina新聞



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-03-20/21505984682308115156046.shtml

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