201607080616苗栗高鐵特定區地圖建地年息8趴 苗栗高鐵特定區地圖建地年息8趴 京城熱點區域房價漲幅調查 朝陽區5年上漲317%

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內容來自sina新聞

京城熱點區域房價漲幅調查 朝陽區5年上漲317%

  來廣營北苑區域房價漲317% 名列榜首土地成交熱 無一例外帶熱新興區域---

  相關新聞:

  房企融資將有條件放開 或將從涉房重組開啟

  住建部:上半年市政工程較大事故數量同比上升

  北京二手房成交量明顯回升 購房人以80後為主

  從2009年至今,過去的五年裡北京樓市一直在起起伏伏,經歷過一天一價般的暴漲;也經歷瞭"最嚴厲,最具爭議,最長時間"的宏觀調控;同樣也出現瞭"割肉"求生地降價......在這樣的繽紛喧擾中,崛起瞭許多新興的區域,如朝陽的來廣營及北苑區域、房山長陽、大興黃村、通州新城以及順義馬坡區域。這些新興區域也成為過去5年裡,樓市成交最為集中的熱點。《廣廈時代》為此聯合房地產經紀公司亞豪機構,為購房人羅列瞭5年間北京最火熱的五大區域的房價漲幅情況。

  朝陽區來廣營及北苑區域漲幅排第一 5年間上漲317%

  原因:中高端項目取代剛需使價格大幅拔高

  代表樓盤價格變化

  2009年5月開盤的媒體村報價11500元/平方米,當前在售的天潤福熙大道報價48000元/平方米,漲幅達317%

  朝陽區的來廣營和北苑區域位於北五環以北,因為比鄰鳥巢和奧林匹克森林公園,在房地產業內也被稱為亞奧板塊,也一直被認為是上風上水的核心位置。

  與其他新興區域靠地鐵拉動不同,來廣營和北苑區域早在5年前地鐵5號線和13號線便已通車,連接城區的安立路、北苑路等基礎設施也早已開通。該區域的代表項目5年間漲幅也沒懸念地超過瞭房山長陽、大興黃村等區域,排名第一。

  作為代表項目的天潤福熙大道,在2010年入市時成交價格不足25000元/平方米,而後逐年升高,即便是在調控導致市場價格下滑的2012年裡,項目報價也漲至32000元/平方米,再到如今的接近5萬元的售價,其價格走勢也基本代表瞭區域價格的發展曲線。

  5年間住宅由"剛需"轉向"中產"

  從住宅市場看,五年前,北苑和來廣營的住宅供應主要以中小戶型的剛需產品為主,無論是媒體村還是北苑傢園,在當時都是低價項目的代表。而在奧運會之後,整個亞奧板塊板開始吸引北京的"富人"階層。紫玉山莊、富城別墅等項目最先為區域貼上瞭高檔的標簽;隨後是羅馬花園、陽光廣場等堂皇的外立面也確立瞭當時高端住宅的標準;再隨後,歐陸經典以獨特的歐式建築風格也成功吸引瞭當時大批的"有錢人"。

  作為亞奧板塊輻射區的來廣營和北苑,也因為需求外溢的因素,吸引瞭大量大型開發商的進入,並成為高端的代名詞。如今的區域價格早已拔高到3萬元以上。再加上臨近望京區域,總會讓人將其作為大望京板塊不可或缺的一部分,隨著望京"第二CBD"的發展起步,這一地段的樓市行情也不斷高漲。

  2009年,區域的代表性項目媒體村售價約為11500元/平方米,僅用瞭兩年,區域代表樓盤天潤福熙大道、華貿城等就升值突破瞭3萬元。如今的來廣營鄉和北苑區域仍是大盤林立,並且新開的樓盤價格都已突破4萬元,像天潤福熙大道推出48000元/平方米的樓王,亞奧金茂悅算上精裝修費用,售價也突破4萬元/平方米。

  亞豪機構副總經理任啟鑫分析,來廣營-北苑區域是城市外延式發展的重點方位之一,區域內交通暢達,五環路、安立路、京承高速、機場高速等多條城市大動脈交錯,地鐵5號線、13號線、15號線,以及規劃中的14號線也是便捷通達,各方面配套齊全,已經成為北京最主要的改善型中產置業區。

  5年間土地價格炙手可熱

  隨著五環內土地、項目的消化殆盡,樓市主力成交在2009年前後開始向五環外集中,根據亞豪機構統計數據顯示,2010-2012年(截至8月)朝陽區共成交7宗住宅類土地,其中4宗位於來廣營-望京大區域,成交樓面價均居前列。

  去年10月,位於來廣營B1-B3組團地塊命名為亞奧金茂悅正式開售。該地塊是2011年12月,融創中國和中化方興以底價30.67億元拿下的。去年2月,招商地產和九龍倉聯合體又以23.7億元掛牌起始價,拿下來廣營A4和B4地塊,成為萬柳高價地塊成交前,2012年北京的成交總價和樓面地價"雙冠王"。在此基礎上開發的招商臻園項目也將在下半年入市,同樣主打中產改善型。

  "這一區域是眾多國企和大型民企的'血拼'之地。"潤澤地產潤澤莊園·墅郡營銷負責人向記者表示。作為區域內唯一的別墅產品潤澤莊園仍舊有別墅項目在下半年入市。

  北京中原地產等多傢市場研究機構的市場監測均顯示,來廣營大區域2012年的新增房源供應量將超過100萬平方米。"在萬柳地塊出現之前,這裡是多次誕生各類地王的區域,新地王的出現改變瞭市場預期,對比之下,老地王所在的區域更容易活躍起來,這也就是來廣營地區為什麼集中出現入市熱潮的原因。"

  順義馬坡新城漲幅最平緩

  5年間上漲42.9%

  原因:區域主打剛需曾爆發"萬元盤"大戰

  代表樓盤價格變化

  2009年11月開盤的香悅四季住宅部分報價14000元/平方米,當前在售的中鐵花溪渡報價20000元/平方米,漲幅約為42.9%。

  順義馬坡新城位於六環外,北京城的東北角,區域東側是奧運水上公園,南鄰是順義老城區以及首都機場,是目前順義住宅項目較為集中的區域。由於緊鄰潮白河水畔,多個大型高爾夫球場分佈區域中,住宅多為花園洋房,因此也成為許多改善型購房人的選擇。

  目前區域並未開通地鐵,距離最近的地鐵順義站也需要4公裡左右的路程,因此購房出行主要靠自駕。與來廣營-北苑、房山長陽、大興黃村等區域相比,新興的順義馬坡地區位置相對偏遠,在樓市調控中,開發商往往會采取以價換量的政策。

  像區域內銷售時間最長的魯能7號院和香悅四季項目,都在去年不約而同地采取瞭"萬元盤"促銷。先是魯能7號院在去年5月推出"10900元/平方米起價"的新樓座。而後香悅四季也基本以11000元/平方米的價格推出新品,不但低於兩個項目17000元/平方米左右的洋房價格,即便對比2009年時14000元/平方米的價格也有3000元/平方米的落差。在項目以價換量獲得熱賣的同時,區域均價也因此大幅下挫,導致順義馬坡區域在5年間的漲幅為新城區中最平緩的一個。

  改善型購房盯緊順義馬坡

  雖然在樓市萎靡時,魯能7號院和香悅四季都推出瞭"青年人"價格的剛需盤,但無論是從這兩個項目本身還是區域上來說,改善型大戶型才是區域的主打產品。除瞭上述兩個項目以花園洋房為主外,臨近的中鐵花溪渡在售的也是131平方米的三居,更北邊的龍湖好望山也均是別墅和洋房。

  作為北京最早的別墅生活區,順義,尤其是馬坡地區就成瞭不少傢庭改善居住條件的首選。順義空港經濟開發區、首都機場和新國際展覽中心使得區域具備瞭產業基地、空港物流樞紐、國際交往中心等多項功能。加上溫榆河和潮白河的自然水資源,順義區域的發展前景在吸引瞭萬通、魯能、龍湖、京漢、中鐵等多個知名房企的同時,也將改善型的購房需求引入市場。

  此外高得房率也是區域的一大特點,以魯能7號院的洋房為例,項目負責人表示,由於此類產品本身使用率在80%以上,再加贈送的地上地下或露臺面積,平均每套房源的得房率高達85%。

  主打低密度生態牌

  與通州、大興、房山相比,順義馬坡地區的優勢在於低密度的生活區,也是吸引購房人的核心因素。

  作為別墅項目的聚集地,順義的優勢就是環境優美,溫榆河、潮白河、唐指山等造就瞭順義美景環抱的優良人居環境。順義樓盤也多打低密、綠色牌,隨著人們對生活品質越來越高的要求,濕地、綠色環抱下的順義樓盤會越來越被推崇。

  土地成交並不活躍

  根據五年前的新興區域房價漲幅情況不難看出,價格升高越快的區域也都是土地成交最為活躍的區域,像來廣營-北苑吸引瞭招商、中化、融創等知名開發企業;房山則靠萬科、首創領銜;大興更是有綠地、保利等企業地進入。相比較而言,馬坡區域的土地競爭並沒有那麼激烈。

  根據亞豪機構提供的數據,魯能和龍湖的項目地塊出讓時間較長,土地價格均比較優惠,而近年出讓的幾塊土地的地價均未達到萬元門檻,其中中鐵置業在2010年7月購得的居住用地價格較高,土地成本約為8019元/平方米,因此在其基礎上開發的中鐵花溪渡,售價相對其他項目也比較高,達到2萬元/平方米。

  業內人士認為,5大新興區域在5年間房價變化中不難看出,土地因素成為重要的推動力量,土地成交火熱的均是未來升值幅度較大的區域,而土地交易比較平淡的則是未來售價相對穩定的區域。

  文版文/本報記者 李桁

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-18/07352301039.shtml
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