201703260822房屋持分買賣 房屋持分買賣 新土改前夜新一輪制度紅利如何釋放

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內容來自sina新聞

新土改前夜新一輪制度紅利如何釋放房屋持分買賣

  以農村土地流轉為標志的新一輪土地改革箭在弦上,土地資源類公司價值面臨重估,新一輪制度紅利將如何有效釋放?

  海通證券)首席宏觀分析師薑超日前撰文提出預警,到2012 年6 月底,流入到工商企業的承包耕地面積2500萬畝,比2009 年底增長瞭84.6%,僅占現有耕地面積2%不到,未來一旦工商企業占比明顯上升,那麼政府會對工商企業進入農地進行限制,因為有些地方出現瞭損害農民利 益、糧地非糧化現象。

  而《中國企業報》記者調查發現,面對新土改政策,與土地關聯程度最高的房地產行業態度呈現兩極分化--部分房企選擇出手參與農村土地流轉,另一部分則認為"不能接最後一棒"。

 各地新土改悄然推進

  據報道,三中全會將定調新一輪土地改革政策,核心部分為提高征地補償額度,縮小征地范圍,規范農村經營性集體建設用地的流轉,探索以"集體建設用地使用權交換企業經營權"的新路徑,嚴禁將農地直接流轉為商品房建設。

  日前,福建省委、省政府公佈瞭《關於加快推進現代農業發展的若幹意見》,提出要穩妥推進農村土地流轉,福建省將加快推進農村土地承包經營權確權 登記頒證工作,堅持農地農用和依法自願有償原則,引導農村土地承包經營權有序流轉。福建省還明確,農村住房可置換城鎮住房。此《意見》被稱為全國第一個土 地流轉的政策,業內人士認為,比之前海南(樓盤)省國土環境資源廳研究制定的《海南省農民集體建設用地管理辦法》含金量高更多。

  據統計,目前,各地的土地改革試驗主要還是通過各種手段增加建設用地指標,並未實行集體土地的自由流轉,可以分為兩類:一類是整合置換,以重慶 "地票"模式和嘉興"兩分兩換"模式為代表。通過"以土地承包經營權置換社會保障"和"以宅基地置換城鎮住房"的模式,盤活宅基地資源,復耕宅基地,換取 建設用地指標。另一類是盤活資源,以廣東"三舊改造"和深圳"集體工業用地流轉"模式為代表。通過搬遷、收回等手段將現有工業用地和閑置土地進行優化配 置。

  而溫州土改在宅基地流轉邁出重要一步。溫州土改最大的亮點在於農村房屋所有權的交易。盡管此次政策並未突破紅線,農房交易范圍仍限於本村,但在 縣域的抵押貸款和置換交易功能依然實現瞭農房價值的重估,為農房交易打開瞭突破口。申銀萬國研報認為,作為國傢級農村改革試驗區和金融綜合改革試驗區身份 的溫州,此次釋放的信號意義非凡,或成為農村土地改革的新樣本。

  民生證券首席經濟學傢邱曉華日前表示,農村土地的確權、土地流轉的改革也擺到瞭政府議事日程上來瞭。國傢土地綜合配套改革試點,廈門、天津、深圳、浙江、重慶改革都在進一步深化。

 金融企業伺機出手

  據偉業我愛我傢(博客,微博)市場研究院的數據,2013年上半年全國土地出讓金同比大漲60%,一線城市同比翻兩番,北京為去年同期四倍。而另一個來自人民網的數據是,陜西去年賣地收入243億元,補助被征地農民1.22億元。

  中共中央黨校報刊社社長、經濟學教授肖勤福指出,一直以來,中國農村都是落後的,成為價值窪地,要推動其發展,必須有外部資源、資金的註入才能 激活和促進價值窪地的發展,但現實情況是,長期的"資源倒流機制"使農村資源流向瞭城市,當前出現的"農村勞動力空心化"是其典型癥狀。

  肖勤福對《中國企業報》記者表示,應該建立土地出讓機制,而很長時間以來,土地出讓金主要被地方政府獲得,這是最本質的資源倒流,同時,現有的金融體制決定瞭農村存多貸少,存貸差使大量資金流向城市,包括房地產業,這使本來就失血的農村雪上加霜。

  "一定要動員和保障城市資源、社會資源源源不斷地流向農村這個價值窪地。"肖勤福認為,土地流轉是解決小生產大市場問題,通過承認農村產權,引誘城市資金註入農村,拓寬資源註入農村的通道。

  關於土地流轉參與者成長空間,薑超認為,在農用地承包經營權確權之後,土地流轉空間巨大,以農業為主業的現代龍頭企業能夠通過獲得農用地承包經 營權來進行外延式擴張,實現農業集約化、規模化和專業化經營。在農業規模化經營全面推進中,相關的種子、飼料、農藥、化肥、農機等行業也有較大的市場空 間。

  《中國企業報》記者瞭解到,土地流轉的參與者遠不止農業相關企業。在土地流轉中提供服務的企業也面臨巨大的機遇,金融、商貿等能為土地流轉提供服務的行業都有機會。

  例如,具有廣闊市場空間的"土地信托流轉",日前,被賦予諸多期待的"信托公司參與農村土地信托流轉"終現實質性操作,首單項目落地中信信托。 據瞭解,這款被稱為"首單"的土地流轉信托項目,名為"中信·農村土地承包經營權集合信托計劃1301 期",10 月10 日已正式成立,信托期限為12 年。試點地為安徽宿州埇橋區,可流轉面積達5400畝。不僅如此,該機構在年底前還將有多單土地流轉業務落地。除此之外,上海信托、華寶信托等多傢機構也 在這一領域伺機出手。

 房企拿地態度截然不同

  房地產業內人士向《中國企業報》記者介紹,隨著土地改革政策的試點和推進,擁有一定土地儲備的房地產企業或將受益。一位證券從業人員對《中國企業報》記者表示,從短期來看,如果土改制度出現突破,擁有土地資源的企業將迎來新一輪資產重估。

  面對新土改的利好政策,房地產企業表現也截然不同。《中國企業報》記者在調查中發現,雖然都認同目前房地產行業的發展前景,但面對新土改政策,選擇出手參與集體土地流轉的房企和認為"不能接最後一棒"的房企形成鮮明對比。

  "土地流轉主要是兩塊,一塊是不占土地指標的荒地,另一塊是有指標不占指標的土地,像河灘、一般農田等,不是耕地。"一位正在進軍二線城市的房 地產投資企業董事長在接受《中國企業報》記者采訪時透露,"其實,我們國傢的土地儲備量很大,撇開地產的角度,土地是前產業效應。即先把錢收走瞭,再做產 品。在土地財政無法終結的情況下,新土改政策會刺激開發商積極拿地。"

  而另一位某香港上市公司高管在接受《中國企業報》記者采訪時則表示,土地可流轉後,一方面,農民的孩子要進城上學,而農民也會用土地流轉的錢進 城購房,一定程度上會助推房價;另一方面,由於可流轉的土地很多屬於菜田、口糧田,因為流轉、土地開發,必然會引起基本菜價、糧價的上漲,因而會帶來新一 輪通貨膨脹,為此會帶來土地開發成本、人力成本的增大。因此他認為,新土改政策讓原來有土地儲備的企業獲益是無可置疑的,但對於新進入可流轉土地市場,他 們公司可能會慎重,"畢竟,誰也不想接最後一棒。"



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-10-22/07582460842.shtml
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