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從大良東區延續至德勝新區,房地產市場整體上呈現出“兩多一少”的局面:品牌開發商多,存貨量多,樓市成交量少。自今年9月份開始,上述特征更加明顯,包括大良碧桂園、宏鼎·海山壹號在內的多個新晉項目開售,市場競爭進入白熱化。

中心成就區域商貿價值

消費者訴求:投資高過居住

內容來自sina新聞

區位:東區加盟店二胎年息借貸增貸轉貸

均價高企難以打開市場

本期築夢德勝河分別從價位、學位、區位三重因素剖析幾個目前重點推售的項目,一方面,結合消費者期待分析各自受眾與潛在市場,另一方面,從個性優勢出發結合走盤心得給出消費導購建議。

購買力不強超大戶型難走量

根據規劃,建成後的綠地中心將成為順德至高寫字樓,東區剩餘板塊呈現的圖景是:獨一無二的順峰山公園綠化景觀,順德一中和廣東順德中山大學卡內基梅隆大學國際聯合研究院組成順德優質教育資源,而美的廣場與綠地中心將交相輝映,提升順德中心城區地帶的商貿業氛圍,加之現有的零售巨頭佈局,東區較早之前開發的片區,商貿價值厚度不言而喻。

順德大良東區板塊從桂畔東延伸而來,除美地廣場外,目前聚集有不同品牌層類的開發商種類豐富的產品。

稀缺剛需產品或成突破口

近年來,順德大良德勝新區整體呈現出爆炸式生長狀態,繼嘉信地產先行開發後,龍光地產與萬科地產分別搶占中期開發空間,而後期出現的超大盤保利項目擁有諸多利好,萬科地產與招商地產為該區域剩餘地塊的劃上高端時尚句號。

南方日報記者 陳文娜

目前順德綠地中心主力推介寫字樓產品,但其後期推出的產品也帶給當地消費群體想象空間。在順德大良醫院上班的李醫生,就一直持續關註東區的住宅產品:“小孩現在讀四年級,希望兩年後可以就近讀一傢好的中學。”李醫生表示,其目前所住小區為樓梯房,為方便老人出入,計劃在東區購置大戶型電梯洋房。“綠地中心自身的配套較完善,且品牌知名度高,將帶動該區域整體升值。”李醫生說,綠地中心會是其購房優先考慮樓盤。

在今年下半年順德新城區大部分項目紮堆推售中大戶型產品,搶奪相同消費市場的背景下,宏鼎·海山壹號所推售產品中的部分約90平方米剛需三房單位格外引人註目,“降低東區豪宅的入門門檻,讓更多的人享受該片區的市政配套和自然景觀。”海山壹號相關負責人表示。

從價格上分析,敏捷畔海禦峰的產品均價從最高的12452元/平方米到中間的11143元/平方米,再到最低9050元/平方米,出現瞭高達3000元的波動,成交數據顯示,在均價處於低位時,該項目的走量情況出現瞭明顯的回升,其中銷量最好的為4、5座單元的220平方米左右戶型,而該項目1、6座戶型均為300平方米以上的超大戶型,僅售出3套。

公園1872PK金域濱江

敏捷地產推出多棟高層,綠地集團以超230米城市中心地標寫字樓為主要產品,而天悅灣與海山一號作為地方開發商推出大戶型高層,盡管各房地產開發商的自我定位不盡相同,但東區板塊直面順峰山公園綠色版圖的區位優勢,以及順峰中學等優質教育資源均成為其重要的賣點。

老品牌借力老業主

“金九銀十”給順德中心城區的房地產開發商帶來市場推動作用並未如預期,2014年僅剩的一個多月,成為開發商推盤走量沖業績的最後機會。近日,本報記者采取走盤與調研的方式,對順德中心城區多個在售和即將開售的樓盤進行分析,同時對該區域的消費群體進行調查。

招商·公園1872和萬科·金域濱江(現開發區域)地面面積相差無幾,前者靠近已開發運營多年的嘉信廣場,交通及其他硬件配套較為成熟,後者面向德勝河水域,自然景觀資源豐富,各有賣點。

消費者訴求:學位+區位

形態:多盤暴走,品牌層類豐富

天悅灣PK海山壹號

自2014年9月24日拿到預售證至今,宏鼎·海山壹號首推的1—3座共計324套住宅產品,僅簽約23套,順德區商品房交易信息網顯示,該項目的成交均價為超12000萬元/平方米,處於該區域在售項目均價的較高位置。

在價格上與海山壹號不相上下的是與之一路之隔的天悅灣花園,波動於13000元/平方米上下的均價給該項目帶來的成交數據是,自2013年11月拿到預售證至今,該項目所推售的1-4座共計240套產品,共簽約163套,簽約率約為68%,相對於同區域的主打大戶型的樓盤而言,該項目的成交數據良好。

天悅灣與海山壹號的開發商均屬佛山本土,其所開發的產品都主推大戶產品,同樣針對學位需求市場,從項目格局上看,作為君怡集團5年來的代表作的天悅灣,整體佈局更顯個性,面向綠地中心,背向桂畔海水域,主打水生態宜居主題,而由於開盤時間早,市場信息透明度較高,順德本土消費者認可度相對較高。

與順德綠地中心相鄰的敏捷畔海禦峰同樣擁有優質的學位配套,但與綠地中心打造功能全面的綜合體項目不同的是,畔海禦峰更側重於營造高端居住氛圍。該項目一期產品主體建築已完成,規劃中的幼兒園也見雛形。作為較早入駐並開盤銷售的房地產項目,畔海禦峰一期的成型在該區域起到的景觀效應不可忽視,然而受到整體購買力不足的影響,其銷售情況並不樂觀。

海山壹號是宏鼎地產佈局順德中心城區的力作,作為東區成形的地產項目之一,盡管銷售均價高達12800元/平方米,但總體品質而言,適合改善型居住的消費人群,而其中小戶型對都市白領一族也頗有吸引力。

從消費的角度分析,海山壹號的產品線相對豐富,因而在接下來的推量中機會稍多,但由於整體價格仍然高出消費者預期,性價比和投資增值空間仍有待觀察。

區位:德勝新區

形態:國內品牌爭相搶客

順德中心城區多盤入市沖 年關

順德區商品房交易信息網數據(截止11月20日)顯示,除已進駐順德中心城區多年的嘉信城市花園和保利中環廣場項目外,該區域內在售的敏捷·畔海禦峰、天悅灣、招商·公園1872(登記名為招商郡花園)、宏鼎·海山壹號(登記名為宏鼎·景裕名都)5個項目的總簽約套數(包括商鋪)9、10兩個月的簽約總套數分別為60和96套,而截止11月20日,上述項目的簽約總套數已達130套。

整體上而言,保利、萬科、招商均屬國內一線品牌,品質方面不在話下,加之該區域基礎設施與生活配套日益趨於完善,但由於體量過大,因此,投資市場高過居住剛需。

綠地中心PK畔海禦峰

新品牌投資前景更看好

順德區商品房交易信息網顯示,敏捷畔海禦峰(6座)住宅產品於2014年7月18日拿到預售證,但截至11月20日,該座共計68套可銷售產品僅簽約1套。來自該網站的另一組數據顯示,自2013年11月5日拿到首個預售證至今,該項目所推售的562套住宅產品,共實現簽約339套,1年時間簽約六成可售產品。對於一個賣現樓的項目而言,銷售數據不甚理想。

通過對德勝區域的消費群體調查瞭解,公園1872的市場關註度與美譽度提升較快,其開盤後均價11700元/平方米也符合市場預期,精心設計的產品均為中大戶型,很好地傳承招商地產國內其他區域樓王的風格。消費者對該項目較為統一的看法是“開發時間偏後,較早幾年肯定搶先一空”,不過,該項目營銷人員認為,定價合理,市場前景仍然看好。

金域濱江作為萬科繼天傲灣項目之後的新區又一項目,與保利板塊組團,成為新區商貿、適住地段的良性補充。按照萬科地產之前的項目經驗,德勝河水域資源仍為開發價值空間,而消費人群引流著力點自然是老業主資源。據該項目銷售人員介紹,目前該項目推85—120平方米、160—200平方米三至五房高層帶精裝產品,但在順德區商品房交易信息網上,暫時未能查到相關信息。

公園1872成形較早,商機先占,而且該項目特征明顯,主打英倫品質生活,帶給德勝區域一定的新鮮感。在順德區商品房交易信息網的月銷售排行榜上,11月份公園1872(登記名為招商郡花園)僅次於順德中心城區區域內的大良碧桂園和萬科·天傲灣兩個項目,位居第三。

在部分消費者看來,與順德中心城區的保利、萬科等進駐時間較長的開發商相比,招商地產進駐順德市場目前僅開發瞭公園1872單個項目,但作為招商地產的最高端產品,且為全國僅有的四個公園1872項目之一,看好該項目的投資前景。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-21/11055941395776306728643.shtml

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