201804061014豪宅再升級 頂級招待所賣相

要說目前房地產市場上什麼樣的產品最「炫」?

答案大概非豪宅莫屬

但是如果要說的更精確一點,應該說是拿來當作「招待所」使用的豪宅! 

        對房地產市場而言,所謂的「招待所」,嚴格說來,並不算是一種明確的「產品定位」
 
也就是說,在傳統的房地產市場操作過程中,
 
從來沒有任何一個案子,打從規劃的觀念開始,就把空間使用的機能,
 
當成「招待所」來設計,既然如此,
 
又為什麼會有那麼多的「招待所」產品繪聲繪影地流傳市場之間呢?
 
最主要則是因為這些頂級客戶在「非純自住」的功能之外,
 
依照個別使用需求的不同,所自行調整出來的空間使用狀況,
 
而根據近年來市場間幾個頂級豪宅產品使用狀況的統計資料顯示,
 
因為客戶個別使用的狀況不同,有高達六成以上的富豪客戶
 
在這種百坪以上的豪宅空間中,或多或少地規劃出了具有招待所功能,
 
如超大客廳、超大餐廳等「非自住型需求」的空間元素,
 
而這種多元化使用機能的產品,
 
也是房地產市場有史以來唯一一種從「客戶端」自行調整出來的產品,
 
不僅顛覆了傳統房地產市場操作的經驗法則,
 
也成為豪宅產品在規劃觀念上的一項新的突破與趨勢。 

        儘管招待所在豪宅案中大行其道,但是直到目前為止,

尚沒有任何一家房地產業者「敢」把招待所當成產品規劃的主要賣點,

最主要的原因是在於這些頂級客戶在購買豪宅的時候,

並不會將購買的動機與使用的想法透露給銷售人員。

因此,業者在無法明確掌握客戶購買動機與目的的前提下,

也只能將「豪宅」當成「住宅」來規劃與銷售

而這些富豪實際的使用狀況,也唯有到了完工交屋,甚至裝璜完成,

準備實際進住的時候,才能從隔間狀況與空間配置的設計觀念上進行了解。

然而,當初負責產品定位的銷售業者,根本無法掌握這一階段的狀況,

也就因為這樣的原因,使得這種「招待所」式的產品,

長久以來一直「妾身未明」,始終被主流市場所忽略。 

        此外,基於生活型態的的不同,一般民眾沒有機會參與頂級生活圈的社交活動,

再加上國人在傳統文化上強調節儉的美德,相對於富豪生活的認知,

多多少少存在著「奢華」的負面態度,使得社會上一般對於「招待所」的認知,

也始終蒙上一層神秘的面紗,甚至會因為部份錯誤的解讀,

而產生「聲色犬馬」的印象,只要聽到所居住的社區中有所謂的「招待所」

往往避之唯恐不及。事實上,如果撇開「奢華」的價值判斷而言,

其實這些「隱藏」在豪宅社區中的招待所,在社區安全與服務的品質上的要求,

比起一般純住宅使用的豪宅還要高出許多。 

        分析原因,主要是因為這些招待所,
實際的功能除了是為了解決富豪或企業體的社交需求外,
最重要的是,它還具有「炫耀性」的象徵意義,
包括古董、名畫等私人收藏,以及雪茄屋、紅酒房、視聽室等嗜好空間,
都是招待所室內空間規常見的重要元素,擁有這些動輒千萬資產的富豪,
對於社區保全的要求,當然比起一般住宅來的更高。

        此外,由於這些登記在企業或私人名下的招待所,

不是對外開放的「營業場所」,非一般「閒雜人等」出入的場合,

招待的對象通常是受邀而來,具有一定程度的社會地位,

雖然不一定「談笑有鴻儒」,起碼也是「往來無白丁」!

基於客人身份的特殊性,招待所的主人對於社區安全與服務品質的要求,

自然也會比起一般的住宅社區高,也就更加具有社區品質上的保障! 

        招待所產品儘管有著上述種種的特殊性,而且早已在豪宅社區中大行其道,

但是由於市場觀念的陌生,使得所謂的頂級招待所,

一直在豪宅市場上扮演著重要,卻又「邊緣」的角色。

然而,隨著豪宅市場的供給量越來越大,企業與富豪設置招待所的案例也越來越多的情形下,

這樣的趨勢,勢將主導著新一波豪宅產品出現革命性的轉變。

 豪宅的5S

        談起RV車(Recreation Vehicle),許多人都知道是休閒玩家的代步工具,

但說起RV豪宅,這就不只是休閒住宅的代名詞了!

如果將「RV」的觀念套用於房地產市場,便可解釋 為「Recreation Villa」,

意指供休養、娛樂、消遣的別墅或豪華屋,

而以私人或企業招待所為包裝的RV級豪宅即深切其意。 

        當豪宅如同雙B轎車般,被富豪視為身分表彰的同時,

招待所就好比RV車般,成了生活品味提升的必需品。

多年之前,國內就有不少政商名流將手邊上億元的黃金屋,

斥資千萬裝潢成了私人社交、休閒、展示的收藏品,

動輒一、兩百坪的室內空間,僅僅留設一、兩間套房,

其餘的起居空間全作成為了宴會、休閒、收藏或展示的開放性設計,

使用的觀念徹底顛覆傳統住宅中「房、廳、廚、廁」的設計原味,

室內空間的要求也徹底擺脫建商原有的規劃理念。

且為了要與大自然環境結合,並顧及門面及隱私性,這幾年合併戶的購買,

以及向郊區設置招待所的跡象也日益明顯。 

        所謂「招待所」的設計,究竟與一般住家的差異性為何呢?

簡單說來,從富豪們的生活型態與社交習性切入,

招待所的定義大致上要具備以下五大特性(5S): 

        安全性(Security):隱密、獨立是富豪生活上特有的品味,

但是在追求特殊性的同時,生命財產安全的管理與設備,

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自然是豪宅的基本配備,相對於「往來無白丁」的招待所而言,

更是必須要求到面面俱到的超高安全係數,

從硬體的施工結構、管線配置、消防避難,到社區管理、進出動線等等,

都必須具備更勝於豪宅的配備,不僅為了主人,更是為了這些金字塔頂級的貴客。 

        景觀性(Scenery):招待所雖然強調私密,但是絕不應是密不透風的「地窖式設計」,

否則,再頂級的內部陳設、猶如皇宮般的高檔裝璜,

如果連一扇窗都開不了,邀請來的VIP是無法領會主人的誠意的,

以真正夠品味的招待所,最好能夠擁有景觀的條件,才能夠內、外皆美。 

        適當性(Suitably):豪宅產品的居室空間往往會因為富豪主人的特殊需求而大幅變更,

對於需要大面積、大跨距空間的招待所而言,結構配置的適當性,

更直接地影響到空間的實用性,如果樑柱與管線配置的比例適當,

不僅可以增加空間使用的靈活,更可使室內裝璜有更大的發揮空間,

進而凸顯主人的品味。 

        社交性(Sociality):空間的概念不僅要滿足居住的基本需求外,

招待所的規劃更必須打破傳統居室空間的觀念,

一般住宅罕見的紅酒屋、視聽室、雪茄房、宴客廳、收藏室等,

基於社交或舉辦活動的需求,空間的質感更需滿足富豪與名流的要求,

尤其富豪夫人們在掌握先生行蹤、降低應酬風險的考量下,

對「自宅社交」的接受度自然也較高。

        服務性(Service):社交的功能既說是招待所最重要的考量之一,日式酒店女孩

軟、硬體服務性的配套設計,自然是另一項重點。除了要有飯店式的服務之外,

包括私人管家、專人服務、專業顧問、名師指導等服務也是不可或缺的,

如此真正讓賓客體會到賓至如歸的居家超值感受,

另一方面為彰顯尊榮身分,對於門面的要求也是要絕對氣派。 

        在紐約、東京這些商機發達的大都會中,
 
企業招待所幾乎已是每一家稍具規模的公司的必備資產,
 
它不僅是企業對外的重要形象工具,也是企業內部運作所不可或缺的資產,
 
它的功能不僅可接待企業往來的國內外重要客戶,
 
亦可藉以表達企業主回饋員工或重要幹部的用心,甚至作為員工訓練場所,
 
在國內的產業層次逐漸成熟的時段,
 
「企業招待所」已成為房地產規劃、開發的一個全新的思考方向。 

        規劃企業招待所的重要考量,首先必須了解設立的目的與使用的對象,

所有的設施都必須量身訂做。 

        在硬體方面直接影響到企業體與使用者的價值感,所以特別需要留意實用性:

        一、   符合企業體的文化特質

        二、   企業內、外部的使用功能

        三、   使用的對象與特性 

        在軟體方面,任何的企業體都無法,也不需要為招待所「養」一群專業服務人員,

        所以優質的後勤服務團隊(Back up service)更是選擇設置企業招待所的必備條件:

        一、   絕對專屬(Very personal)

        二、   絕對隱私(Very private)

        三、   絕對品質(Very fine quality)

        四、   絕對配合(Always available)

        五、   絕對創造力(Very creativity)

招待所之型態、功能比較表

類型 功能定位

招待對象

坪數範圍

規劃、設施內容

產權

備註
私人招待所 豪宅

一、  親朋好友

二、  VIP


制服店女生

一百坪以上

一、  大客廳、大餐廳、大廚房

二、  主、客動線分離



通常為企業主私人所有

一、  以住家功能為主,社交為輔

二、  安全性、隱私性為首要考量

三、  市區、郊區均可

董事會招待所

一、  董事會成員的第二個家

 二、  召開董事會

一、  董事及其家人休閒之用

二、  招待重要往來客戶

一百五十坪以上

一、  豪華宴會廳、豪華會議室、豪華套房

二、  休閒娛樂室

企業資產

一、  專為董事會成員而設

二、  度假、會議、休閒為主,宴客為輔

三、  注重安全、隱私

四、  郊區為主

高級主管招待所 大型企業之一級主管度假使用

一、  一級主管及其家人度假使用

二、 VIP客戶短期居住使用

兩百坪以上

一、  豪華宴會廳、大、小會議室

二、  各級套房

三、  社區休閒設施

企業資產

一、  一級主管特殊福利

二、  度假、會議、休閒為主,宴客為輔

三、  腦力密集行業,如高科技、證券業

四、  會議功能特別考量

五、  郊區為主

企業招待所 VIP客戶為主

一、  企業宴客


二、 VIP客戶短、中期居住或度假

三百坪以上

一、  豪華宴會廳、豪華套房、大、小會議室


二、  社區休閒設施

企業資產

一、  公關需求為主

二、  度假、宴客為主

三、  注重隱私

四、  郊區為宜

資料提供:紐約國際顧問公司

 

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