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  其實,投資性需求這兩年已經收到瞭明顯的抑制。根據鏈傢地產市場研究部統計,2010年調控以來,北京二手住宅成交大戶型占比由45%下降到37%,外地人占比由34.7%下降到16%,成交結構發生瞭明顯變化。

  新政致二手房交易銳減丙種建地

內容來自sina新聞

  從新增客源來看,根據鏈傢地產市場研究部統計,細則出臺後的第一周內,北京二手房市場新增買賣房源登記量環比前一周下跌瞭5%,新增買賣客戶登記量環比下跌近一成。4月第二周,新增房源量下降10%。已經連續三周出現明顯回落。另外,未滿5年的房源受影響比較明顯,截至目前,3月份的業主成交周期為34天,比1月份少瞭20多天。從供需情況看,3月第三周,房客源比為1:4.1,高於前兩周,但明顯低於1、2月份。

  對此,鏈傢地產市場研究部張旭認為,4月第二周,二手住宅新增房客源量雖仍處於高位,但成交已經出現明顯回落,客戶購房意願明顯低於今年以來的平均水平。一方面"國五條"北京細則以及公積金新政導致瞭部分需求觀望。另一方面,近期購房需求在新政前得到瞭比較充分的釋放。對於近期的成交產生瞭一定的透支作用。市場中觀望的情緒開始蔓延,極度透支的市場需求以及強硬的政策壓力促使整體市場開始步入調整。

  上海市場亦相似。從上海中原研究咨詢部提供的數據來看,4月以來,日均成交僅60套,銷售直線下滑。德佑地產透露,截至4月中旬,德佑地產的二手成交量僅為上月同期的1/3。漢宇地產提供的二手房成交數據也顯示,本月的成交量環比下降瞭7成左右。

  在新一輪房地產調控中,著力最多的是對二手房交易的調控,伴隨各地開始從嚴征收20%房產交易差額個人所得稅,二手房市場迅速轉冷,新一輪樓市調控效果開始顯現。

  進入4月份,北京二手房成交量出現瞭明顯的下行,即便是在暫停網簽後的一周,成交量整體走勢依舊疲軟。根據麥田房產的住建委網簽數據監測,4月底二周(4.18-4.14)北京二手房網簽2233套,其中二手房住宅網簽1716套,相較細則公佈前一周(3.25-3.31)相比下跌82.34%,與上月同期相比下跌85.51%。

  而在成交均價上,4月首周二手住宅成交均價為26533元/平方米,比3月下降約3%。第二周北京市二手住宅成交均價為27763元/平方米,環比第一周上漲4.6%,比停網簽前一周上漲2.5%。當前成交的客戶多為首套房剛需,客戶對免個稅的房源關註度明顯提高。從目前成交情況看,大部分樓盤價格依舊維持著價格的向上態勢,但力度已經出現明顯不足,價格很有可能在二季度出現平穩。

  此外,從調控政策的彈性來看,房貸政策是否收緊將成為需求降溫的信號。從目前房價的上升趨勢判斷,房貸收緊隻是時間問題。如果成交量出現持續降溫,價格勢必將會有所調整。

  可以說,目前有個稅影響的房源,買賣雙方基本停滯報價;個稅影響比較小的房源,雖然房主認為本身房源稀缺意願提高報價,但購房者目前來看並不接受。對此,北京麥田房產市場研究部經理張葉松表示,本來房價在交易量萎縮後會出現慣性上漲,從停漲到回落需要差不多三個月的時間,但鑒於當前市場冷淡以及政策預期的持續悲觀,房價或將在下個月便有比較明顯的趨勢變化,可能會出現小幅回落的現象。但市場供應依然有限,在租金居高不降的情況下,觀望的市場情緒也很難影響投資型持有者的信心。

  抑制投資 看淡後市

  由於二手房市場活躍的城市主要為一二線發達市場,在這些城市中,改善型需求已成為二手房市場主力,因此,有關專傢分析認為,新政細則的執行意味著推動本輪市場上揚的置換型需求基本被抑制,尤其是市區二手房,由於其差額較大交易門檻大幅提高。

  根據鏈傢地產市場研究部統計,2012年以來,改善性需求占比約為45%。其中至少八成為買一賣一的置換需求,也就是說有36%為業主的唯一住房,再除去少部分不滿5年的房源,預計二手住宅市場中將有60%左右的需求受到稅費調整影響。與此同時,目前二手住宅成交中商貸的比重為23.5%,其中約兩成為二套房貸款。同時,由於近期公積金政策調整,"認房又認貸"的標準與商貸基本一致,大部分換房的購房者都隻能按照二套房標準來申請貸款。

二手房暖春急變寒冬

  此外,稅費政策實行後,區域市場的走勢也會出現分化的情況。如5年內的次新房集中的區域,將大范圍的受到高營業稅和高個稅的影響。例如常營、百子灣、以及通州、大興等一些五環外的近郊區域。對此,鏈傢地產副總裁林倩表示,新政出臺後這些高稅房集中的區域,出售難度大,可能業主出售意願很低,房源比較稀缺,業主也會把稅費轉嫁給購房者。另一種可能,就是業主會選擇降價出售。但這也取決於買賣雙方的博弈,短期內很難判斷後市的走勢。

  因此,在目前的市場背景下,買賣雙方心理將從上月的兩極分化倒向全面觀望,促成交易難度提高。由需求透支所產生的交易量越大,後市影響越悲觀。對此,有關專傢表示,這次調控與以往顯著不同,其由交易成本加大而產生的影響時效性會超過以往任何一次,交易量在短期內很難抬頭,二季度北京二手房市場交易量或將保持低位,個別區域的房價也有望出現小幅松動。新政對市場的調控效果會在3季度之後開始顯現。

  對此,張葉松表示,事實上流通環節的重稅並不利於二手房市場的長期穩定發展,目前的政策很可能隻是過渡政策。市場的大起大落給整個房地產行業帶來的震蕩目前仍難以評估。房產稅改革後,流通環節稅費理應有所減輕,因為隻有流通渠道打開,市場反應才會更明顯,獲取信息才會更準確,而一旦市場流通堵塞,就容易產生大幅波動,形成市場大起大落的惡性循環,在宏觀上也很難把握調控節奏。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/2013-05-30/14342236440.shtml
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