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買房靠拼關系?你知道杭州住宅庫存曾低到什麼程度嗎



文/杭州客(微信公眾號:地產杭州客)



據說,現在杭州最焦慮的是一群——有錢人。

當然,這個“有錢人”前面要加上以下定語:手握上百萬甚至數百萬現金、有購房資格但卻在市場上買不到合適房子的人。

又據說,現在買房子靠的不是找關系,而是拼關系。

同一套房子,多個關系戶盯著,隻能比拼誰的關系更硬誰的後臺更牛誰跟房企老大們更鐵瞭。

對於這個人小額貸款些急於入市的同學們來說,手上拿著的大把現金,現在成瞭最燙手的山芋。

一位朋友鬱悶地表示——

“現在看到房子就好焦慮

要不幹脆來個新政把我給‘滅’瞭,也就死心瞭

如果二套房首付變成七成不用想瞭台中信貸利率試算表excel

高雄小額借貸直接死心得瞭”

而在一個房產業內人士微信群裡,一位開發商向同行們抱怨,“我現在都是買不到的苦”,她說的是自己公司將於四五月份首開的樓盤。

“我們員工購房都是排工齡的。”說完發瞭一個很無奈哭笑不得的表情。



在我十多年的從業經歷中,類似的景象大概隻在2009年出現過。

那一年,在4萬億大水漫灌式貨幣投放和基礎設施建設投入的刺激,以及力度空前的救市政策激勵下,杭州樓市從年初的降價潮,到年中的突然發飆,隨著成交量的陡然放大,庫存進入急速下降的通道,房價乃狂飆。

其實,09年杭州的那波樓市大牛,比起2016年以來的這輪房價上漲,程度有過之而無不及。

當時最誇張的例子,位於下沙的保利東灣,09年年初降價到6000元/平方米左右,但到年末的時候,有一期江景房源價格開到1.8-2萬/平方米,一年漲瞭差不多兩倍。

而在當時還遠遠沒有現在這麼牛的“國際濱”,年初時欣盛·東方郡價格一度降到9000多元/平方米。但到一年後的2010年4月中旬,東方郡最後一期房源的開盤均價,已經是2.6萬/平方米瞭。

一年時間,漲幅也接近兩倍。

至少,2016年以來,杭州樓市一年漲兩倍的案例基本上還找不到。



09年下半年的房價狂飆,最直接的誘因,當然是隨著庫存的急劇下降,供求關系急劇惡化。

下面的這張杭州主城區(不含蕭山、富陽、餘杭,下同)住宅庫存走勢圖,是我當時在住在杭州網任職時做的。

大傢可以看到,09年1月初,主城區的住宅庫存高達21438套,在當時算是庫存的歷史高點。

但隨著3、4、5月份的成交持續驟然放大,到6月14日的時候,住宅庫存已經下降超過一半,跌至萬套以下。

更誇張的是,到09年11月15日的時候,信貸利率怎麼算整個杭州市主城區在透明售房網的住宅庫存,隻剩下3813套。

這還不是最低點。

隨著年底的一波開盤潮,住宅庫存到2010年2月20日,也就是差不多春節的時候,回升至5920套。

但僅僅過瞭不到兩個月,主城區庫存即跌至3670套。

我當時一直在跟蹤庫存變化,這個數字,大概是04年底透明售房網開通以來的住宅庫存最低點。



3670套是什麼概念?

我們現在感覺在市場上各種買不到房子,但是,至少在透明售房網上,主城區顯示的住宅庫存,還有1.37萬套。

而在七年前,杭州主城區住宅庫存,隻有現在的零頭。

此外,當時的蕭山、餘杭,基本上還是相對獨立的比較弱小的市場。但是現在,透明售房網顯示的餘杭住宅庫存,接近2萬套。

蕭山也超過9000套。

也就是說,現在隻是感覺買不到房子,但至少市場上還有房子,隻是搶的人比較多,或者感覺價格太高下不瞭手。

但在七年前,當時的市場上,真的是沒有房子可買。



很顯然,政府肯定是吸收瞭09年那波樓市狂飆突進到失控的“前車之鑒”,因此,在去年G20之後樓市出現失控苗頭,在庫存相對還比較充裕的時候,及時出手,屢屢加碼調控,才不至於釀成失控之禍。

但是,對於當前的杭州樓市來說,確實面臨著一個與當時完全迥異的困局——

09、10年的那波全國性樓市大牛信貸額度試算市,杭州是領漲者。

在當時,杭州的房價基本上跟京滬深還處於同一個水準。

那時的杭州,馬雲爸爸還沒有那麼牛,除瞭西湖,杭州最聞名全國的大概就是房價瞭。

從事後諸葛亮的角度來看,在當時,杭州的房價顯然是被高估瞭。

所以,在隨後的調控周期中,杭州的房價迎來失去的五年,而大帝都、大魔都、大深圳越調越漲,房價一騎絕塵。

最誇張的時候,北京、上海、深圳的房價差不多是杭州的三倍。

在這個過程中,原先房價遠遠落後於杭州的廈門、南京、蘇州等兄弟城市,也開始跟上杭州,或把杭州甩在後面。

在始於2015年的這波全國性一線和二線中心城市房價上漲中,杭州既是後知後覺的跟漲者,漲幅也遠不及一線城市和樓市“四小龍”南京、蘇州、合肥、廈門,以及像鄭州這樣的房價上漲明星城市。

換句話說,相比之下,七年前,杭州房價是高估的,而現在杭州房價是低估的。

既然是窪地,你又如何阻止資金和購房者如潮水般湧入。

當市場參與各方形成杭州房價被低估的共識時,政府強壓房價強按暫停鍵的結果,就是我們現在看到的種種樓市亂象。



我絲毫不認為調控,甚至像限價這樣的應急性措施是不合理的。

我隻是認為,在沉珂下猛藥的同時,政府更應探尋治本和調身之道。

在房產稅這樣的長效機制尚無定論之前,至少目前的當務之急,應該是保證充足的土地供應。

供地!供地!供地!

重要的事情說三遍。

最後,據“不靠譜”內部人士透露,杭州市區一大撥土地即將掛出來,時間可能就在今天,或是近期!

掃二維碼關註

地產杭州客

dichanke888

一起欣賞城市的美麗,樓市的縱橫

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