201607080904三峽北大特區地圖建地年息8趴 三峽北大特區地圖建地年息8趴 滬國資改革地產集團龐大資產或註入中華企業

融資成功例證:
一胎金額:24億元(30億元8成)
年利率8%
還息不還本
每月應繳金額:1600萬元(0.67%)
開辦費1%2400萬元
限公司法人
(綁約3個月)
(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋 ,持分買貸,2房問題)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,地不能蓋,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,

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慶賀成交

新北市中和區南山路(南勢角捷運1號出口)
一胎土融:13.6億[16億(假設)8.5成]
年利率8%
還息不還本
每月應繳:907萬(0.67%)
開辦費1%1360萬
限公司法人
綁約三個月

手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6%=11820萬

建融
一胎:11.2億(14億(假設)8成)
年利率8%
還息不還本
每月應繳:747萬(0.67%)
開辦費1%1120萬



台北市大同區民權西路
一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
年利率8%
還息不還本
每月應繳:2000萬(0.67%)
開辦費1%3000萬


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建地買貸 (不做地不能馬上蓋)

先講 貸款成數 再講 貸款額度( 不可以超貸)

只需要兩張紙

1. 有 使用分區證明

2 有 街道名稱 地籍圖

3-建地貸款 1,2,3胎 貸款餘額

4, 建地貸款 事件 描述 ( 合建委建買代 原有的 地主貸款 地蓋不蓋)

5. 土地謄本 只吸一個地號謄本( 因為有共同 擔保)

(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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都計內不 做 的山坡地
1. 雲林古坑鄉風景區
2. 台中市北屯區風景區
3. 基隆市中正區濱海公路二段
4. 文山區木柵路4段159巷
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超過10億
台中豐原
華x濟
敦化北路大樓
桃園藝文特區
八德路四段
紐約紐約
南港23億
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內容來自sina新聞

滬國資改革地產集團龐大資產或註入中華企業

  原創:

  馬雲網購打壓房價論在沈陽行不通 樓市完爆購物軍團

  品牌開發商在沈陽放下身段 加大優惠也玩0月供

  中恒集團19輪收中央大街地塊 溢價率23.4%

  售樓處安營紮寨傍大款 開發商當土豪闊氣送餐廳

  促淡季市場銷售 沈陽各樓盤新品加推提升熱度

  三中全會特別報道:房地產調控新變局

  地產集團整體上市,無疑是上海(樓盤)房地產國資改革的另一重頭戲。記者註意到,中華企業、中星地產以及地產集團旗下的其他優質地產開發項目會不會合並,最終組成一個龐大的上海地產開發航母,成為投資者最為關註的內容。

 周轉速度拖累盈利能力

  中國房地產業協會公佈的2013中國房地產開發企業500強測評榜單顯示,中華企業排名第144名,中星地產則排名178名。從上述排名來看, 兩傢公司的規模和實力非常接近,再加上地產集團旗下其他的地產資源,一旦上海地產集團整體上市成功,其實力顯然要比目前的中華企業實力強得多。從毛利水平 來看,中華企業或是目前地產股中利潤率最高的幾傢地產公司之一。從2010年到2012年,中華企業連續三年的毛利率都達到瞭40%左右的水平,高於行業 水平。

  但高毛利並沒有為中華企業的股東帶來良好的股東回報。東方財富網根據中華企業2012年年報數據測算得出,其凈資產收益率僅為9.94%,還不到萬科的一半,低於行業平均水平。

  中金公司研報稱,中華企業3季度單季度財務費用1.8億元;公司凈負債率較年初提升55.9個百分點至208.6%,上述融資成本對中華企業來說顯然是偏高的。根據公司三季度報告,前9月中華企業的凈利潤總額不過2.69億元。

  中金公司預測,中華企業主要融資渠道以高成本信托為主,單季度的利息費用在1.5億~1.8億元之間,高融資成本使得公司未來兩到三年難以獲得快速業績增長。

  然而,導致中華企業凈資產收益率偏低的原因,不僅有高額融資成本帶來的影響。存貨周轉速度偏低,同樣是導致中華企業凈資產收益率偏低的原因。據東方財富網顯示,萬科的存貨周轉率為1300、1400多天,而中華企業去年的存貨周轉天數高達3800多天。

 或成國資地產整合平臺

  周轉速度的放慢,不僅令公司的凈資產收益率下降,也加大瞭公司方面的資金壓力。

  那麼,為何中華企業的周轉速度會比同行慢很多?

  克而瑞研究總監薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者,造成一個公司周轉速度慢的原因有很多,其中最為重要的是銷售和產品方面。

  上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍則進一步透露,周轉速度慢很多時候是企業有意為之。如果一個開發商拿地成本很低,而目前同區域的其他地塊價格已賣得非常貴瞭,在這個時候,開發商通常會有惜售心理,不願意快速賣房。

  上述說法與目前中華企業的現狀很接近。盡管在過去三年時間,中華企業和旗下的古北集團曾多次參加土地拍賣,但斬獲的新增土地非常少。在土地價格水漲船高,新增土地又少的情況下,中華企業顯然很難像萬科那樣采取高周轉的策略,將房屋平價銷售。

  不過,公司方面否認瞭上述觀點。中華企業稱,不存在不願意犧牲利潤率而導致降低周轉率的情況,對於存貨周轉天數較長的問題,公司正在積極研究。公司方面強調,作為房地產企業,利潤指標始終是放在首位的。

  在這樣的背景下,國資改革對中華企業來說就會有非常重要的意義。國泰君安研報稱,一旦國資啟動改革,中華企業將迎來巨大利好。研報認為,中華企業符合"大集團、小公司"特征,大股東上海地產集團與公司存在同業競爭問題,公司有望成為上海國資地產整合平臺。

  事實上,一旦包括中星地產在內的房地產企業及項目並入到中華企業,後者的土地儲備有望迅速大幅增加。

  記者統計,截至今年上半年,中華企業在上海開發的項目總共有6個,總建築面積達到160萬平方米。而中星集團正在銷售中的住宅項目就達到6個,其中部分項目因為擁有稀缺資源而售價較高。

  不過,能夠真正提升中華企業經營能力的,還是國資改革帶來的企業激勵機制的變化。蘭德咨詢公司總裁宋延慶告訴記者,此前國資委對央企的重組,曾 經促成很多房企負責人著重考慮凈資產收益率的提升。他們通過加速存貨周轉速度,降低售價的方式,來提升凈資產收益率,並獲得瞭不錯的成功。









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-25/08172508679.shtml

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