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江蘇土地流轉信托破冰 無錫個案推廣需謹慎

  十八屆三中全會釋放出的關於推進農村集體土地流轉的信號讓各地聞風而動。

  實際上,對於此項目的關鍵環節--信托公司來說,在其中獲得的收益並不大,即便以畝產值15000元測算,去除給村民的1700元固定收益,留給信托公司的5%也就665元,159畝合計10.57萬元,而這點錢對於動輒一單產品利潤以百萬計的信托公司來說,幾乎看不上眼。

  周建峰向記者提供瞭一組數據,他們村裡總人口約4800人,根據新農保發放數據,60歲以上的有1270人,占村總人口比例逾1/4,而該數據還未考慮有企業社保等的退休人數。

  事實上,北京信托早已開始關註土地流轉信托,今年8月份還發佈瞭《中國土地信托流轉實證研究報告》,主要針對各地現行的土地流轉模式進行實證分析與比較。其總經理王曉龍此前公開表示:"北京信托擬正式推出土地流轉信托,具體工作已經在北京、江蘇、東北、河北等地推進。"

  如此高的種植效益,村民收入自然不差,比起其他以糧食生產為主的農村,桃園村似乎並沒有土地流轉的迫切性,因此,之前村裡最大的承包土地面積也隻有八九十畝,那麼為何要在這裡試點土地流轉呢?

  桃園村土地流轉的困惑

  "種桃子雖然比種糧食掙錢多,但是願意幹的年輕人越來越少,現在幾乎都是老年人在幹。"桃園村支書周建峰說。

  信托介入土地流轉

  而上述北京信托人士也表示:"推廣的時候,我們不會拘泥於某一種方式,而是會因地制宜。桃園村這個項目收益是比較低的,因為這是第一單有它的特殊性,所以這樣的收益規劃沒有可比性,也是不能推廣的。"

  "桃園村的土地流轉信托模式具有先進性,既可以降低社會的交易成本,又可以引入有資金實力、技術實力、管理等能力的第三方,從而實現現代化經營目標。"中國人民大學公共管理學院土地管理系研究室主任張占錄指出,這種模式一旦看到成效,在現代化農業經營體系下有很廣闊的前景,而且可以作為一種很重要的農業流轉的方式進行推廣。

  "之前我們也不懂什麼信托,後來鎮領導和北京信托的人跟我們講解後才有點懂。"周建峰向記者回憶當初引入北京信托的情況時說道,"但做起來後沒想到會有這樣的轟動效應。"

  "土地信托是新事物,也有很多人不理解,為瞭動員大傢加入,我們按傢按戶做工作,確保100%簽字同意,最後有233戶村民加入,流轉土地159畝。"周建峰告訴記者,為瞭降低村民的風險,村裡要求專業合作社先預付3年的固定收益到村委會賬上,而且鎮政府還出具保證書,如果經營中出現問題,由鎮政府負責。

  最後經過反復談判和討價還價,北京信托和高雄房屋信貸轉貸利率多少免費諮詢試算當地村鎮的村民終於達成一致。

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  "首批試點有233戶加入,我們是挨傢挨戶地征求意見,必須100%的同意才能參與。"一位陽山鎮政府人士向《華夏時報》記者表示。據其介紹,將農用土地經營權設計成信托產品,不但能夠規避承包人的道德風險,而且農民在不失去土地經營權的同時,也能夠獲得穩定的土地財產收益。

  據瞭解,為瞭監督專業合作社的經營,北京信托每年還要派專業的審計人員來對專業合作社賬目進行審計,鎮政府農村工作辦公室也會負責對專業合作社的指導和監督。

  北京信托一位參與過該計劃的信托經理向記者表示,2013年9月初他們來到陽山鎮商談此事。在當地鎮政府同意後,北京信托與桃園村開始商談設計信托計劃。據一位參與過談判的村委會工作人士回憶,"當時關鍵的就是收益分配問題,農民、信托公司、受托人都想拿大頭,比如村民代表就要求在未來的浮動收益中拿六成,信托公司要求拿15%,這麼搞誰來承包呢?"

  "現在很多年輕人都進企事業單位工作,又不願意看到父母這麼辛苦,就把地租給親戚朋友種。以前也有承包商過來租種,但是因為合同手續都不規范,經常為收益鬧矛盾,村裡還要為他們調解。"周建峰說,他在這個村裡做瞭11年的書記,從兩三年前起,就一直在想用什麼方式能把土地集中利用,既能提高種植效益,又能規避風險。

  根據本報記者獲得的一份《北京信托·土地信托之無錫桃園村項目》方案中約定,村民享受每年1700元/畝的固定收益,受托人(即承包人)獲得每年浮動收益的70%,村民按照流轉土地面積獲得20%,信托公司留5%,村委會留4%,股份合作社留1%。

  按照信托計劃工作流程,首先請國土部門測量土地,確權到戶;村民以自己的土地承包經營權作為出資,入股成立股份合作社,入股村民獲得《土地承包經營股權證書》;股份合作社在取得村民的土地流轉權後,以財產權委托給北京信托設立"財產權信托",再由北京信托將其委托給由該村5位種桃能手發起的"靈俊水蜜桃專業合作社"(下稱"專業合作社")進行經營管理,北京信托為加入股份合作社的村民頒發經監管部門批準的"土地收益憑證"。

  不過,本報記者在調查中發現,土地流轉信托方式雖然看上去很美,但也並非所有地方都適用,如果不能因地制宜,那麼依然要面臨很大風險。

 不具可復制性

  據上述北京信托人士透露,在桃園村項目之後,他們還計劃在江蘇等地推進3萬畝土地流轉信托。而前去陽山鎮考察的國聯信托人士也表示,他們不排除也會選擇合適的地方推進此類項目。

  繼中信信托在安徽宿州推出國內首單農村土地流轉信托後,北京信托也迅速跟進,在江蘇無錫陽山鎮桃園村推出瞭首款土地流轉信托產品。此外,11月20日,無錫國聯信托也開始在陽山鎮進行考察。由此可見,國內不少信托公司已將目光投向農村土地流轉市場。

  而對於周建峰來說,桃園村模式最重要的是保證農民不失去土地,"這個受益憑證就是村民自己的財產可以抵押和轉讓,但是僅限於流轉給本村村民和村委會,流轉給外地人需村民代表大會決議通過。"

  那麼是不是所有地方土地都能以信托方式進行推廣呢?本報記者采訪到的多位專傢和業內人士均表示推廣應謹慎。

  "這個必須因地制宜,不能簡單復制。"周建峰認為,"我們這兒的水蜜桃每畝產值比較高,所以村民、信托公司、專業合作社都能獲得較高的利潤,但如果利潤太少,就沒有合作的積極性。"

  陽山鎮桃園村是聞名全國的"水蜜桃之鄉","我們這兒的水蜜桃供不應求,一畝桃園一年收入能達到1.5萬-2萬元。"陽山鎮副鎮長李成強向本報記者介紹。

  "信托公司做土地流轉並不會比做別的項目收入高,而且信托手續很麻煩,那為何那麼多信托要介入呢?"浙江大學公共管理學院土地專傢楊遴傑認為,"其實他們就是卡著政策的點,希望通過信托簽訂一些合同,如果以後改變土地用途(譬如遇到城市擴張或者某些工程占用),信托就能從這中間分到很多利益。"

  楊遴傑也提醒,"由於簽訂的信托具體內容並不公開,所以要註意以後土地用途或者規劃變化時,這些流轉土地的收益是如何分配的。"

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-24/03513749139.shtml
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