201612200217房貸增貸條件 房貸增貸條件 中華企業高價拿地埋禍根 財務費用超凈利潤

融資成功例證:

一胎金額:24億元(30億元8成)

年利率8%

還息不還本

每月應繳金額:1600萬元(0.67%)

開辦費1%2400萬元

限公司法人

(綁約3個月)

(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題)

不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,地不能蓋,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,

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新北市中和區南山路(南勢角捷運1號出口)

一胎土融:13.6億[16億(假設)8.5成]

年利率8%

還息不還本

每月應繳:907萬(0.67%)

開辦費1%1360萬

限公司法人

綁約三個月

手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6%=11820萬

建融

一胎:11.2億(14億(假設)8成)

年利率8%

還息不還本

每月應繳:747萬(0.67%)

開辦費1%1120萬

台北市大同區民權西路

一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]

年利率8%

還息不還本

每月應繳:2000萬(0.67%)

開辦費1%3000萬

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1.有使用分區證明

2有街道名稱地籍圖

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4,建地貸款事件描述(合建委建買代原有的地主貸款地蓋不蓋)

5.土地謄本只吸一個地號謄本(因為有共同擔保)

(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)

不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地

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都計內不做的山坡地

1.雲林古坑鄉風景區

2.台中市北屯區風景區

3.基隆市中正區濱海公路二段

4.文山區木柵路4段159巷

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超過10億

台中豐原

華x濟

敦化北路大樓

桃園藝文特區

八德路四段

紐約紐約

南港23億

新店老丙建

大同區拆遷

高雄中山三路

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內容來自sina新聞

中華企業高價拿地埋禍根 財務費用超凈利潤

  凈利潤約5.65億元,而財務費用卻高達6.51億元--中華企業2012年的年報數據引發瞭投資者的不滿。近日,在中華企業股東大會上,部分投資者對於去年超高的財務費用提出瞭質疑,矛頭直指公司高層管理不善。

  相關資料顯示,中華企業於2009年9月起曾花巨資在上海等多個城市拿地。伴隨2012年樓市調控的到來,當初高價拿地的部分項目陷入銷售困境。為瞭緩解資金壓力,中華企業不得不通過信托等方式融資,由此造成瞭超高的財務費用。

  在這種情況下,公司近日發佈的公告又爆出總金額不超過38億元的拿地計劃,這再次引發業界質疑。

  財務費用高過凈利潤

  6月18日,在中華企業股東大會上,有投資者表示,中華企業與綠地、萬科等地產企業都經歷瞭20年的上市發展,但如今公司銷售收入與後兩者相差甚遠,且財務費用與銷售額更不成比例。

  中華企業2012年報披露,當年凈利潤約為5.65億元,而財務費用卻高達6.51億元。而行業龍頭萬科2012年的凈利潤為125.5億元,財務費用僅為7.65億元。

  年報顯示,截至2012年底,中華企業的短期借款為12.9億元,長期借款為39億元,應付債券為11.9億元,這三部分有息負債高達63.8億元。

  中國國際金融有限公司在研報中指出,中華企業財務費用如此之高,主要是信托成本高且無法資本化,利息支出達6.6億元,財務費用率高達18.2%。公司2012年報披露,一年內到期的其他非流動負債中就有8款信托產品,期末金額達22.3億元。

  年報顯示,中華企業發行的信托產品年利率普遍在10%以上。

  蘭德咨詢總裁宋延慶指出,擁有國企背景的中華企業應是銀行眼中的優質客戶,隻要有合理的抵押物,申請利率更低的貸款問題不大。但記者查閱其2012年年報發現,公司已抵押資產的賬面價值高達151.39億元,而凈資產不過60多億元,很難再拿出資產向銀行申請貸款。

  高價拿地埋下禍根

  中華企業董事長朱勝傑在回答投資者質疑時稱,公司在銷售規模等方面落後於領先企業,與地產調控政策有關。

  事實也是如此。由於早前大肆拿地,中華企業在2012年的地產調控中受到瞭極大的影響。

  克爾瑞提供的數據顯示,2009年9月至2011年1月7日,中華企業在杭州、上海、蘇州、江陰等地拿下6幅地塊,共耗資約80億元。

  然而至今,其中多數項目均處於建造中,僅有松江譽品谷水灣項目於今年4月開盤。網上房地產數據顯示,截至6月23日,該項目已銷售158套。不過公司年報曾披露,該項目需計提2.58億元存貨跌價準備,這意味著項目可能會虧本銷售。

  中華企業此前大量拿地,已經演變成現在巨量的存貨。鳳凰財經顯示,中華企業去年底的存貨周轉天數為3818天,而萬科同期為1275天,二胎房貸銀行 玉山保利為1399天。

  再拿地計劃遭質疑

  在存貨高企、財務狀況不理想的情況下,中華企業近日發佈公告稱,為瞭增強公司新增項目投資的規范性和可操作性,公司股東大會授權董事會2013年度購買土地總金額不超過38億元。該議案同樣遭到投資者質疑。

  已捉襟見肘的中華企業,拿地的資金或來源於大股東上海地產集團。近日,中華企業發佈公告,上海地產集團增持股份至36.36%。

  上海易居研究院研究員嚴躍進認為,中華企業造血能力欠缺,此時拿地或暴露諸多風險。他指出,作為中華企業的大股東,上海地產集團通過增持有助於中華企業理順股權關系,但在短期內改善其財務狀況不太可能。

  中國國際金融有限公司指出,目前中華企業擁有現金20億元,但凈負債率高達152.3%,高額信托融資成本將繼續拖累業績,公司應將加強銷售,加快資金回籠。

  為什麼在存貨周轉速度不快的情況下,中華企業仍然選擇拿地?《每日經濟新聞》記者發去傳真采訪中華企業,但截至發稿仍未獲回應。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-24/09262260753.shtml
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