201607080215二胎房貸試算 二胎房貸試算 寧夏試水土地經營權抵押貸款 喚醒沉睡土地資本_1

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內容來自sina新聞

寧夏試水土地經營權抵押貸款 喚醒沉睡土地資本

  十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》吹響瞭改革的號角,近五個月來,各地各部門根據三中全會精神,陸續出臺瞭改革措施,細化瞭改革任務。本版從今天起,開設"深化改革在基層"欄目,報道各地各部門的改革經驗,反映改革實踐中遇到的問題。今天推出第一篇,關註寧夏試點土地經營權抵押貸款的實踐。

  2013年12月18日,寧夏第一傢農村產權交易中心在石嘴山市平羅縣城掛牌成立。而早在此之前,寧夏同心縣已通過村民自發組織"土地經營權流轉合作社"等形式,嘗試土地經營權抵押貸款。記者實地探訪,如何盤活土地經營權?

  土地經營權如何貸?

  模式不同實質相同

  4月3日一大早,平羅縣高莊鄉東風村四組村民海銀,拿著自己的農村土地經營權證等證件來到產權交易中心辦理貸款手續。這些年,村裡養殖業發展迅猛,靠著苦心經營,海銀已經有瞭100多隻羊,卻一直苦於資金缺乏無法繼續壯大。"過去找好幾人擔保,才能在信用社貸個4萬-5萬,今年想發展得更快一點,無需擔保,用自傢的10畝多地貸款7萬。這個交易中心最大的好處就是拓寬瞭咱的貸款渠道。"海銀笑言。

  同一時間,在寶豐鎮,平羅農村商業銀行寶豐支行客戶經理楊廷華,拿瞭一大沓材料在登記。"寶豐離縣城較遠,我是幫幾戶農民來跑腿的,8點半就來瞭。"楊廷華笑道。做瞭11年的農村貸款,楊廷華坦言自己的工作並不輕松,過去貸款主要靠信用擔保,一旦發生逾期,自己的工資受影響,擔保戶的信用也要受損。"如今通過土地擔保,對農民而言是一個約束,畢竟土地就是農民的命。而且經過公證評估後的抵押貸款,更能降低我們的風險。"楊廷華說,今年他做瞭60多筆貸款,30%是土地經營權抵押貸款。平羅縣農村土地經營管理制度改革辦公室主任顧自軍說,由於風險的可控,去年已經有4傢銀行加入,今年又增加瞭2傢,還有好幾傢大型銀行在洽談中。

  為瞭降低農民發展的融資成本,平羅縣確定土地經營權抵押貸款年利息一般在7.5厘,大大低於其它擔保形式貸款的1分多利息。此舉大大提升瞭農民的發展積極性。僅僅今年一季度,平羅縣農村產權交易中心累計貸款9000多萬,2464筆。而截至目前,平羅縣共發放土地承包經營權抵押貸款3300多筆、1.45億元,目前未發生一筆逾期。

  與平羅不同,2008年以來,寧夏同心縣嘗試以村為單位成立農戶土地流轉合作社,村民以部分承包地的土地經營權為資本自願加入協會。當農戶搞經營項目需要貸款時,先將"入會的"土地經營權抵押給合作社,然後由合作社進行擔保,正式向信用社提出貸款申請,信用社憑《擔保協議》辦理貸款手續。

  據同心縣農信社信貸部總經理馬玉江介紹,經過5年的發展,同心縣已經發展瞭37個土地經營權反擔保貸款合作社。截至2014年1月末,全縣土地反擔保貸款餘額2.2億元,6500餘戶,涉及5個鄉鎮的37個行政村,農戶抵押土地5.3萬餘畝,戶均貸款3.38萬元。

 貸款還不上怎麼辦?

  土地經營權流轉出讓

  "農村土地是集體所有,按照法律規定不能用於擔保抵押。"顧自軍介紹,從2012年開始,平羅縣以明晰農村產權入手,制定瞭《平羅縣農村集體土地和農民房屋產權確權登記發證工作實施方案》等28個配套改革政策,"通過確權,把農村土地的所有權、經營權和流轉權分離,給農戶和流轉戶頒發經營權證和流轉權證,農民隻是用農村土地承包經營權、流轉經營權和宅基地使用權向銀行進行抵押貸款"。

  經營權抵押並不會影響承包農戶和集體的土地承包關系。經營者到期若不能償還,金融機構或其他債權人隻能是以土地經營獲得的農產品(9.40, 0.25, 2.73%)收入或地租收入優先受償。為此,平羅縣政府還出資設立瞭農村產權抵押貸款風險擔保基金,規模為300萬元,主要用於為沒有還貸能力或還貸延期的農戶進行先期墊付。根據規定,貸款農戶如果三年內無法按時償還貸款,一方面先由風險基金墊付,另一方面銀行就將土地經營權在產權交易中心進行轉讓,通過轉讓得到的租金來償還銀行貸款。

  在同心縣,合作社則承擔著"擔保"的角色。

  如果貸款農戶因經營效益太差而不能償還貸款時,便將土地承包經營權交協會處置,由指定的會員接收土地經營權,同時替貸款農戶償還其所欠貸款。貸款人與擔保人(包括協會)之間,可以在自願的基礎上,商定一個轉包或出租承包地的協議,協定用轉包或出租土地的收益價值來償還擔保人為其代付的貸款金額。

  另一方面,作為擔保方的村一級合作社也需要預防可能出現的還款風險。"合作社以村為單位,由村委會成員牽頭成立,一般由村支書或村主任擔任合作社法人。經過農戶申請,合作社考察批準入社,合作社做一些前期的工作,特別是資料的收集,同時五戶聯保,為每一位合作社入社的農戶建立賬戶。"同心縣農牧局農村合作經濟經營管理站站長陳月紅說。

 如何規避風險?

  土地確權是根本

  同心縣是在貸款難、農業發展受制於資金限制的背景下,自發開展的土地經營權抵押探索。"確權之前,雖然有'土地流轉合作社'擔保,但是信用社也有擔憂,你這個土地畝數準不準確,土地有沒有矛盾糾紛,是不是轉讓出去的,承包經營權在不在你這裡?這些都是問題,因而貸款額度受到很大限制。"陳月紅說。

  為瞭避免風險,同心的信用社規定每傢農戶以承包地的不超過2/3的畝數入社流轉貸款,每戶每年隻能貸一次,年初放貸,年末清本還息。同時由於土地界限不清,貸款一般都是一兩萬的數額。

  而在平羅,土地經營權抵押貸款則是以完成土地確權作為第一步的。目前,平羅縣農村集體土地所有權頒證率、農民集體荒地承包經營權頒證率和房屋確權登記率均達到100%,農民土地承包經營權、宅基地使用權頒證率分別達到97.2%、96%。

  即便如此,平羅也不斷有新問題湧出。"農民將土地流轉後,如何防止其鉆空子再用土地證去貸款。"顧自軍介紹,平羅縣為此出臺規定,要求農民與村上簽訂流轉合同,而村子再與大戶簽訂合同,隻要發生過擔保貸款,土地證上必須加蓋相關印章,防止出現問題。

  此外,法律上沒有明確的指導意見也是制約土地經營權抵押發展的重要因素。中國人民銀行[微博]平羅支行副行長苗向認為,在試點過程中,最大的困難就是沒有從上至下的法律法規支撐,如果按照現有的法律條文,土地承包經營權不能抵押,那麼一旦發生逾期風險,銀行就有可能面臨損失。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-08/07402677516.shtml
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