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內容來自sina新聞

2014樓市雙分化或加劇 調控長效機制構建利好房企



  相關數據顯示,2013年12月,全國百城房價環比上漲0.7%,自2012年6月以來連續19個月環比上漲。盡管房價月度上漲走勢趨於平穩,但不 同城市房價分化明顯:一二線城市房價上漲壓力依然突出;三四線城市價格繼續下行。業內人士認為,2014年樓市房價和房企分化還將加劇,差異化調控或將避 免房價大幅波動,加之新型城鎮化的推進以及調控長效機制的構建,將為佈局三四線城市房企帶來機遇。

  房價房企雙分化趨勢明顯

  最近多傢機構發佈的數據和研究報告顯示,我國樓市房價和房企分化趨勢明顯。一二線城市供不應求壓力將持續,房價上漲壓力依然突出;三四線城市面臨價格下行風險。同時,領軍企業尤其是"千億軍團"不斷強化競爭優勢,與中小房企的距離分化發展格局也越來越明顯。

  數據顯示,2013年12月100個城市中有68個環比上漲,32個城市環比下跌。與11月相比,12月環比上漲的城市個數減少1個,其中漲幅 在1%以上的有19個,較上月減少9個;12月價格環比下跌的城市個數增加1個,其中跌幅在1%以上的有15個,較上月增加5個。報告認為,12月房價上 漲走勢趨於平穩,但值得註意的是,在熱點城市房價漲幅趨穩的同時,不同城市房地產市場分化進一步加劇。

  業內人士認為,一線及熱點二線城市市場持續去庫存,二三線城市大多庫存積累。中國房產信息集團(CRIC)研究中心數據顯示,近兩年以來,一線 城市和熱點二線城市庫存持續處於低位,以北京(樓盤)為例,消化庫存周期僅6.9個月。世聯地產數據顯示,二線城市中,營口、丹東民間二胎房貸設定任何問題免費諮詢、鄂爾多斯、溫州等城市 則在庫存高企的同時,市場表現欠佳,去化時間多超20個月,丹東樓市庫存去化時間甚至達73.3個月。

  山西大學經濟與管理學院教授耿曄強認為,縱觀2013年房價走勢,各地地王不斷湧現,從9月份開始,一線城市房價漲幅驚人。從國傢統計局發佈的 數據看,北上廣深四個一線城市房價9-11月連續同比漲幅超過兩成。中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出,一線城市的中心區和周邊差距非常 大,比如說北京西城區的房價和它的周邊平谷、密雲、延慶以及河北的固安、香河,相差達到10倍。中原地產研究中心總監張大偉認為,從全國樓市看,市場已經 分化,一二線城市爆漲,三四線城市平穩,整體市場冷熱不均衡。

  另外,同策咨詢研究部總監張宏偉認為,2013年銷售額過百億企業擴容至71傢,萬科、綠地、保利、中海、恒大、碧桂園等6傢企業銷售額突破千 億,行業領先陣營持續壯大。同時,領軍企業尤其是"千億軍團"不斷強化競爭優勢,進一步拉大瞭與中小房企的距離,分化發展格局愈加明確。

  2014年樓市"雙分化"或將加劇

  業內預計2014年,房地產價格上漲繼續分化,不排除房價下跌城市數目進一步增加,或呈現極端分佈。若各地房價繼續分化會造成一線城市"地王"頻出,三四線城市樓市"高空置率"風險。同時,2014年樓市或將上演"龍爭虎鬥。

  中國銀行發佈的《2014年宏觀經濟金融展望報告》指出,2013年以來,部分城市已經出現供過於求的現象,未來這一趨勢還將延續。由於三、四 線城市就業和發展機會有限,這種經濟發展不均衡、就業機會不均等的狀況很難出現根本性變化。此外,十八屆三中會全要求,進一步放寬中小城市戶籍限制,嚴格 控制特大城市新增人口,這意味著隨著土地改革制度的推進,中小城市的土地供給將大幅增加,房價下跌城市個數可能繼續增加。

  花樣年控股集團董事局主席潘軍認為,由於一線城市的供應量不足,而需求極大,所以一線城市房價將延續漲勢。二線城市則是一個比較平穩的,緩步增 長的趨勢。三線城市可能面臨的壓力比較大,房價將保持平穩可能不會有增長。而四線城市是一個下降的趨勢,所以現在全國樓市呈現極端分佈。

  業內人士認為,2014年房企"分化"呈現新格局或將上演"龍爭虎鬥"。張宏偉說,2013年,百億房企軍團擴大到71傢,較2012年增加 18傢,其銷售額合計達到2.3萬億元,2013年房企"千億軍團"的擴容與百億企業規模的擴大,暗示市場集中度進一步提高。預計2014年"千億軍團" 房企將達到10傢以上,而百億房企或將接近100傢,房地產企業爭奪市場龍頭老大地位將更加激烈。

  此外,千億與百億以上房房貸二胎利率企"分化"特征將更加明顯,尤其是對於排名30以後的房企來講,"力爭上遊,不上則下"將成為未來房企競爭格局變化過程中的主要特征。

  "差異化"為房企發展迎來機遇

  張大偉等業內人士認為,2014年的房地產調控政策將更講究因地制宜和分類指導。中國房地產協會副會長朱中一認為,商品房價格過快上漲的原因是 綜合性的,但調控指標過於落在房價上,調控政策過於側重行政手段,實際操作過於一刀切,顯然已不符合實際。市場分化下的房地產調控政策走向將更強調針對不 同城市的不同狀況,實行不同政策。

  業內人士指出,類似溫州這樣的城市,放松限購政策也就有瞭它的合理性。而對於類似北京這樣的一線城市來說,房價的猛烈上漲確實給民眾帶來瞭巨大 的壓力,但依靠限購等行政手段已經很難起到壓低房價的效果,更重要的是需要政府推進綜合改革,將掌控過多的資源外移,減輕人口導入壓力。

  張宏偉等專傢認為,樓市調控的地方政策主要表現為:重點一二線城市依舊從嚴,三四線城市有望迎來機遇期。以北上廣深為代表的一線城市和以杭州、 南京、武漢等為代表的重點二線城市,將延續2013年四季度以來的從嚴態勢。一是10月以來,已有超16個一線和二線城市出臺地方新政,紛紛收緊限購和二 套房貸政策,致使一批人一夜之間喪失瞭購房資格,還有一批人望而卻步。二是房貸政策不斷收緊,雖然國傢層面並未出新政,但商業銀行卻不願打折發放首套貸 款,且放貸周期大幅拉長。目前來看,2014年各城市的房貸政策很可能依然偏緊。

  全國城鎮化會議提出要推進農業轉移人口市民化,要全面放開建制鎮和小城市落戶限制,有序放開中等城市落戶限制,合理確定大城市落戶條件,嚴格控 制特大城市人口規模。耿曄強說,這就意味著未來三四線城市將迎來大量的農業人口進城,從而衍生出新增住房需求。目前,我國推進新型城鎮化也將有助於三四線 房地產市場的長遠發展,加上差異化調控將利好這些城市的房地產企業。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-17/08152582978.shtml

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