201612181238日本房屋投資,買舊不買新,買大不買小

日本房屋售價便宜

日本房屋售價便宜,根據日本國土交通省統計, 日本人買房平均花費不到4000萬日元,而日本大學畢業生的起薪月薪約在25-30萬日元,40歲左右的上班族薪水約為在四十萬日元上下,若以30萬日元做為日本人的薪資標準,日本房屋房價薪資比在為11左右,也就是日本人平均工作11年就能買得起房子,這個數據相比台北要超過30年以上,從房屋投報率來看,東京房屋出租投報率有5%左右,大阪房屋出租投報率有7%以上,仍顯示日本房屋售價便宜值得投資。

 

 

 

日本房屋的房價幾十年來長期在底部盤整,遇到地震、經濟不振等事件影響房屋跌價,所以日本人在投資不動產時,不會以房價的漲幅為首要考量,最重要的是日本房屋真實租金投報率有多少,在日本投資房地產,屋主一般都會提供收租金表做為參考依據,但也要評估租金行情是否真實,目前東京房地產一般普通住家每坪出租行情約在7000-10000日元,大阪房地產一般普通住家每坪出租行情約在4000-7000日元之間,若是5-10年內的新屋出租,每坪的出租行情可提高1-3成,但相對新屋售價也比20年以上的中古屋高了3成以上,相比之後買20年以上的日本中古屋,投資獲利的效率值是最高的。

 

日本房屋的售價,會隨著房屋越來越老舊,屋齡越來越大,而售價會打折降低,新成屋與20年以上的中古屋,房價的價差大,日本人不會想買新成屋來收租投資,在東京、大阪的新成屋有很多都建在郊區,要招租也沒那麼簡單,東京、大阪市中心的新成屋與20年以上的中古屋,房屋價差超過5成以上,近幾年日本房價上漲,很多人都忘記了日本房屋會折舊的事實,若日本房地產房市盤整2-3年房價不漲,新成屋每年的折舊會是個問題,而超過20年以上的中古屋折舊率低,房價穩定波動不大反而是最保值,租金的投報率也最為真實,不會因房屋折舊而吃掉投報率。

 

日本房屋整棟透天,是投資人眼中最為搶手的投資標的,在出售時是最容易脫手的產品,銷售期也是各房屋類型中最短的,台灣投資人都到日本海外投資,若預算上有能力,建議買日本整棟房屋,只要地點在市中心區域,招租上不用太擔心,日本整棟房屋每年持有成本也是最低,約為房屋總價的2%,日本房屋買整棟投資,才是最穩當的標的,目前日本房地產都還是租屋市場為主,長期持有投資收租,買舊不買新、附合預算先買大不買小的原則,只要地點選的沒問題,年獲利要超過5%是很容易的。

 

東京不動產2016年目前統計收租約 5-6% 利回,大阪不動產的收租投報率則有 7-9% 利回 

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