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內容來自sina新聞

城鎮化增速放緩房地產不再是最好的生意?



本報記者-飛笛資訊研究員 張曉玲 深圳報道

  輝煌、暴利的中國住宅開發市場正在隱退。

  本月新鮮出爐的《國傢新型城鎮化規劃2014-2020年》,提出2020年城鎮化率60%左右,這比之前預期的70%大幅放緩,顯示高層在城鎮化上以人為本的決心,以及重點提高城鎮化質量的態度。

  事實上,中國房地產市場正在加速成熟,尤其是住宅市場,已經在快速趨近總量飽和的臨界點;住宅和商業地產的市場風險正在加大。反而是城鎮化所催生的其他環保、醫療、文化、消費等服務類需求,正在逐漸擴大。

  不論業內人士如何樂觀,進入2014年,開發商們還是普遍感受到瞭寒意,最根本的原因是行業正在接近趨勢性拐房屋二胎年息借貸增貸轉貸點。

  2010年人口普查數據顯示,我國城鎮住宅建築面積在 2010年達到203億平米,城鎮人均住宅面積30.3平米。鄉村住宅總面積為210億平米,人均31.7平米。

  如果中國未來順利達到70%以上的城鎮化率(10億城鎮人口),城鎮住宅總量應該在300億-350億的水平達到存量的飽和。2013年底在建房地產面積存量約為64億平方米,其中約75%是住宅,即50億平方米的住宅。當年新開工約14.6億平方米,維持這樣的速度,在4到7年內,也就是在2017-2020年間就會達到300億-350億的總量平衡點。

  這意味著,目前的這種住宅增量開發的模式是一種深度透支未來需求的模式,未來住宅市場的真實需求不可能支撐如此高的開發量和銷售量。

  市場的短期壓力已經顯現。3月份全國54個城市樓市成交大幅下跌,包括北京、杭州、常州等一二三線城市全部出現瞭降價。

  世聯行董事長陳勁松認為,2014年,房地產行業將進入高位調整期。市場正在經歷"倒春寒",一線城市也不能幸免,市場將繼續分化,剛需產品降價是必然的。

  "房企資金壓力比較大,尤其是一些(房地產信托等金融產品)剛性兌付將到期,比如一些信托將在今年5月份到期。"陳勁松說,"2014年如果發生像2012年初那樣2胎銀行利率的大型地產商降價,對行業來說是好事。"

  盡管住宅市場開始下滑,但其他的細分領域卻依然存在機會,比如社區商業、醫療、教育、文化配套產業。開發商們也紛紛轉型,將之作為房地產的相關多元化進行培育、開發,並在此基礎上向金融、消費服務業延伸。

  城鎮化主線中,能夠分流大城市資源的中小城市和區域仍有比較多的機會,比如京津冀一體化。如何推動中心人口向新城、小城鎮和周邊地區疏散是當務之急,而之前的落後地區如"環京津貧困帶"也有動力去推動這一進程。(編輯 王志靈)

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-30/08112666669.shtml

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