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內容來自sina新聞

何志成樓市與股市的蹺蹺板效應將顯現

  何志成(農業銀行總行高級經濟師)

  近期股市大跌,緣由之一是市場傳言幾傢商業銀行發文收緊房地產貸款。

  2月26日,包括工商銀行、交通銀行在內的10多傢商業銀行集體發佈公告表示:房地產貸款政策沒有變化,未停貸。此舉目的很明顯,就是穩市場、穩預期,不能主動捅破房地產泡沫。

  但市場的一驚一乍,已經凸顯出房地產市場的巨大風險。商業銀行控風險,肯定會減少房地產貸款。

  沒有隻漲不跌的商品

  中國的房地產市場已經連續上漲瞭16年,A股市場卻連續4年在全球排名倒數第三。

  房地產市場上漲當然是宏觀經濟向好的標志之一,但連續上漲16年,期間沒有出現較大幅度、較長時間的調整,未必說明宏觀經濟基本面很好,相反卻有孕育巨大泡沫的嫌疑。房地產是商品,也是投資品,具有虛擬金融產品的性質,後一點與股市相近。

  當市場流動性充足甚或泛濫之時,套利者包括投資者甚至眾多百姓都肯定會選擇資產進行保值增值--避免貨幣貶值損失,但不能說投資房地產都是投機。這期間的順序應該是:實物資產、礦產、房地產、股票、黃金珠寶藝術品等,對老百姓來說,絕大多數人隻能選擇房地產。

  中國的房地產市場之所以能夠火爆16年,價格因素是其一,財產因素是其二。過去許多年,中國的資產價格尤其是土地價格包括房地產價格的確很低,具有極大的投資價值。更重要的是,中國剛剛進入財產社會,而對老百姓來說,房地產才是唯一的可以相信的財產,因此,老百姓對房地產的偏愛,可想而知。

  為什麼中國人在選擇保值增值的商品(投資品)進行投資儲備時會一味地偏愛房地產,而將股市視為雞肋呢?流動性選擇是個很難講清楚的話題,但房地產市場16年大牛市,尤其是在幾次對抗系統性金融風險和通貨膨脹風險時的驕人戰績,已經用事實告訴瞭每一個市場參與者:投資房地產,隻賺不賠。

  然而,沒有隻漲不跌的市場和商品,也同樣沒有隻跌不漲的市場和商品,連續上漲16年的房地產市場,好日子或許快到頭瞭。筆者去年上半年曾多次提出:未來房價下跌風險遠遠高於上漲風險。根據國傢統計局近日公佈的數據,1月份重點城市房價,環比下跌的新增加瞭杭州等4個城市。不僅三、四線城市房地產市場處於高危狀態,即使如北京、上海、廣州這樣的超級大城市,房價也已經處於"僵屍狀",稍有風吹草動,大幅度下跌在所難免。

 地產市場已現危機前兆

  今年春節後,各地房地產市場開始出現危機前兆,很多二、三線城市出現房地產價格暴跌跡象,已經處於全球股市底部的A股市場也因為房地產股票的整體性急跌,在本周(2月底)跟著吃掛落。

  很多經濟學傢希望房地產出現大調整,對股市下跌也沒有意見,認為這是經濟規律的體現。但他們忽略瞭一個大問題:房地產崩盤以及股市大幅度下跌,很可能影響全球包括中國投資者對中國經濟未來的信心和預期,而信心和預期非常關鍵,它的缺失很可能引爆中國的經濟危機和金融危機。

  當前,穩市場非常重要,而穩市場必須穩預期、穩信心。有瞭信心,有瞭向上的預期,才能穩住實體經濟,避免出現大的經濟危機、金融危機。

  實體經濟要穩,因此流動性不能太緊;虛擬金融市場也要穩,因為它是信心所在。但不可能都穩,因為不能對抗市場力量,尤其是房地產市場的調整,這是大勢所在。要汲取2008年至2009年的教訓,要讓市場發揮真實效應,多調整一段時間,將泡沫多擠壓一點,有利於經濟轉型,有利於可持續發展。所以要有曲徑通幽之妙,曲線救市。即,讓房地產市場陰跌,讓股市起到穩市場的作用。

  為什麼不能再指望房地產?因為今日中國房地產市場出現的調整隻是歷史性大調整的開端,未來兩三年最好的結果就是不出現崩盤。陰跌是難免的,各級政府再呵護,也不可能再造大牛市,尤其是全國性的大牛市。

  流動性輸入股市是利好

  房地產市場歷史性的大調整,根本原因是兩個:一是長期上漲趨勢已經到瞭該調整的時點;二是房地產市場嚴重過剩、到處過剩已經與人口拐點的臨近悄然形成強烈反差。要知道,目前的空置房、在建房可能需要通過改善性住房政策消化很多年。

  有一點值得註意:讓房地產市場自主調整,並不是說希望房地產市場崩盤。房地產市場如果崩盤,中國經濟也將受到巨大沖擊,因為各行各業都與房地產有牽連,尤其是金融業。既然我們都承認房地產市場泡沫巨大,牽連廣泛,因此它的崩盤將導致一系列的連鎖反應。

  所以筆者多次強調,目前不能出臺任何導致房地產市場崩盤土地二胎設定的政策;相反,在未來房地產市場出現急跌或暴跌時,中央政府一定要救市。

  所謂救市,就是繼續適度地輸入流動性,起碼是營造稍微寬松一點的市場環境,不能讓市場棄守,讓緊繃的債務鏈斷裂。但輸入流動性解決不瞭上述兩大難題,房地產市場已經到瞭歷史性的拐點,必須調整。

  A股市場連年墊底全球股市,不是因為它很差,而是因為它不招人待見,但處於價值低谷也是事實。

  為瞭穩經濟,必須輸入流動性,而多餘的流動性又不可能繼續湧入房地產,因建地 蓋房子任何問題免費諮詢此筆者看好未來的A股市場。

  蹺蹺板效應將顯現

  過去多年股市蕭條,一是因為房地產和高利率融資在蠶食股市的流動性,有著蹺蹺板效應;還有一個重要方面,即政策太偏重瞭股市的融資功能,而忽略瞭它的蓄水池功能。相比房地產,股市漲跌與各級政府的業績和錢袋子無關,這是要害!但到瞭必須對抗危機的關鍵時刻,放股市一馬,讓它漲一漲,應該可能。

  未來幾年,如果操作得當,中國經濟還將維持較快速度增長。

  所謂操作得當,首當其沖的觀察點是,市場流動性隻能一點點降,市場利率隻能一點點降;第二個觀察點是,股市能不能替代房地產,成為吸納流動性的主要蓄水池。如果說,前幾年GDP實際增速高達12%,M2增速接近15%,這屬於流動性超發;未來幾年,GDP維持7.6%~8%,M2增速即使降低到10%,仍然是流動性偏松的大環境。

  多餘的流動性哪裡去?你不讓它去股市都不可能,更何況股市也是穩預期的一個重要方面。

  筆者在最近的很多文章中都談到危機管控:一方面是危機已經在向我們招手,必須高度警覺;另一方面是管控得當,可以避免危機。所謂管控得當,是指要盤活已經呆滯的流動性,是指必須維護市場繁榮。既然房地產市場不可能再繁榮,消費要頂上去,股市也應該頂上去。

  由此預計,今年房地產市場與股市的蹺蹺板效應將顯現,時間點就在全國"兩會"前後。還是維持年初的預測,今年滬指將在1980~2500點運行。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-27/08402625220.shtml
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