201703250304代償二胎借款 代償二胎借款 90%開發商未來十年將消失

融資成功例證:

一胎金額:24億元(30億元8成)

年利率8%

還息不還本

每月應繳金額:1600萬元(0.67%)

開辦費1%2400萬元

限公司法人

(綁約3個月)

(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題)

不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,地不能蓋,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,

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每借100萬,月還14,609元

平均每月還利息2,704元,本金11,905元

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每借500萬,月還36,985元

慶賀成交

新北市中和區南山路(南勢角捷運1號出口)

一胎土融:13.6億[16億(假設)8.5成]

年利率8%

還息不還本

每月應繳:907萬(0.67%)

開辦費1%1360萬

限公司法人

綁約三個月

手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6%=11820萬

建融

一胎:11.2億(14億(假設)8成)

年利率8%

還息不還本

每月應繳:747萬(0.67%)

開辦費1%1120萬

台北市大同區民權西路

一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]

年利率8%

還息不還本

每月應繳:2000萬(0.67%)

開辦費1%3000萬

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建地買貸(不做地不能馬上蓋)

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只需要兩張紙

1.有使用分區證明

2有街道名稱地籍圖

3-建地貸款1,2,3胎貸款餘額

4,建地貸款事件描述(合建委建買代原有的地主貸款地蓋不蓋)

5.土地謄本只吸一個地號謄本(因為有共同擔保)

(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)

不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地

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都計內不做的山坡地

1.雲林古坑鄉風景區

2.台中市北屯區風景區

3.基隆市中正區濱海公路二段

4.文山區木柵路4段159巷

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超過10億

台中豐原

華x濟

敦化北路大樓

桃園藝文特區

八德路四段

紐約紐約

南港23億

新店老丙建

大同區拆遷

高雄中山三路

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內容來自sina新聞

90%開發商未來十年將消失

??每日經濟新聞實習記者 林東嶽 發自上海

??如今的房地產行業已經進入大鱷爭食的時代,中小房企的生存境遇愈發艱難。隨著行業集聚程度的進一步深入,相對於規模越做越大的大型房企,中小房企的處境可謂“淒涼”,對外,在拿地、銷售等方面要面臨大房企的激烈競爭,對內,融資、轉型等都將面臨更為嚴峻的挑戰。

??雖然2014年底市場出現翹尾行情,但是從2014年全年市場表現來看,房地產行業的境況顯然已經大不如從前,全國商品房銷售額全年同比降幅近8%,銷售均價同比跌幅近5%。與此同時,大型房企的市場份額卻在不斷增加,50強房企的銷售額門檻已經高達140億元。對諸多中小房企而言,繼續尋求規模擴張極有可能碰壁而亡,如何在夾縫中謀求生存空間,已經成為這些企業不得不思考的命題。

??中小房企生存環境越來越難

??來自中國指數研究院的統計數據顯示,從銷售業績分佈來看,銷售額超過百億的房企出現清晰的斷層,綠地、萬科等七傢千億級企業銷售規模繼續擴大,12傢企業的銷售規模在300億~1000億元,與第一集團之間拉開瞭500億元的銷售差距,而100億~300億元的企業則多達61傢,競爭異常激烈。

??億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,百億企業陣營之間的分化正在拉大,規模房企的規模越做越大,強者恒強的趨勢愈發明顯,銷售額100億~300億元的房企,很多是從區域市場走向全國佈局的房企,抵抗市場波動風險的能力有限,未來也存在不少變數。

??新城控股副總裁歐陽捷表示,7傢千億房企的銷售額占全國商品房銷售總額的七分之一,過去5年它們的平均復合增長速度達到34.7%,由於房地產行業進入平穩發展期,未來增長率按照過去5年的復合增長率的一半計算,到2026年它們將會占領整個市場,屆時預計會有90%的房企將會消失。

??除近80傢銷售額達到百億的房企以外,全年銷售額在100億元以下的小房企更是不計其數,這些企業的市場關註度低,不少都是偏安一隅,無力向外擴張,在市場行情下行的背景之下,生存形勢更為艱難。

??由於金融機構為瞭控制投資風險,中小房企很難獲得開發貸,信托等其他融資渠道的成本又居高不下,中小房企沒瞭“救命錢”,與大企業在土地市場的拼搶顯得不堪一擊,這就導致瞭一系列連鎖惡化反應。在市場低迷時期,中小房企銷售策略並不占優勢,去化難度加大,資金匱乏拿不到可以開發的土地,項目運作陷入停頓,就將面臨資金鏈崩盤的高風險。張化東表示,中小房企最主要的生存壓力,正是來自高昂的融資成本和嚴重的人才流失。

??中小房企需盡早轉型

??在規模房企越做越大,平臺優勢遙遙領先的情況下,中小房企不得不在細分市場中找尋一線生機,提升產品性價比和專註差異化產品或許才是出路。

??歐陽捷認為,在規模房企越做越大的情況下,那些“小而美”的企業並非不可能出現。如果中小房企可以瞄準細分市場,憑借精準的定位和精良的品質,在區域市場獲得擁躉並非絕無可能。但是,由於這樣的樓盤要求突出質量和性價比,因此利潤空間比較有限,沒有利潤積累就無從談及擴張,這樣的房企可能今後也隻能過過“小日子”瞭。

??張化東更是表示,這些公司談不上區域深耕,以後可能隻是做城市深耕,甚至手上隻有幾個項目,與當地的政府、金融機構處理好關系,控制成本,把這幾個項目做到極致才可能是出路。

??這也意味著,今後房地產市場的格局將會是,龍頭房企占據主流市場,中小台中七期重劃區土地價格建地年息8趴房企隻能在大企業沒有涉及的“夾縫”中,尋找轉型的可能性。

??中小企業機會在於創新

??中小房企的轉型迫在眉睫,但步伐卻已經落後於大型房企。而中小房企作為市場的跟隨者,往往缺乏大膽變革的決心和實力,轉型的最佳時機或許已經錯過。張化東認為,房地產行業是大象才能起舞,眼下房企的各種創新業務未來能有多少價值還不得而知,中小房企如果也想通過創新業務分一杯羹,轉型之路將會非常艱難,畢竟中小企業的創新能力和承受風險的能力都不如大企業,盡管花樣年做出瞭估值極高的彩生活,但類似房企卻非常少見。

??一位業內人士告訴記者,中小房企的表現受市場波動的影響更為顯著,由於房企規模化發展的空間已經比較狹窄,成長型房企的規模擴張會受到制約,其在資本市場的表現並不會特別樂觀。

??不過,這並不意味著中小房企完全沒有生存下來的機會。歐陽捷認為,跑馬圈地的時代已經過去,創新業務的發展漸成趨勢,中國的城鎮化之路還有二三十年可以走,如果中小房企能抓住市場機遇,覓得一線生機也不是沒有可能。

??作者:林東嶽

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/08095959108491737346436.shtml

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