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內容來自sina新聞

節約集約用地試點 勒流或成先行者



3月6日上午9點30分,順德華桂園,順德城鄉土地生態利用制度綜合改革試點工作會議舉行。

  因成為省試點而獲得下放的規劃審批權、修改權,以及派生的農轉用審批權,打破行政區劃及城鄉界限,探索編制功能片區土地利用總體規劃;利用"改一墾一"試點整合"三舊"改造、規劃修改、城鄉建設用地增減掛鉤政策;探索用地彈性出讓和租賃制度,改變瞭按最高年限出讓土地的歷史,順德昨日啟動城鄉土地生態利用制度綜合改革。

  計劃選取兩到三個試點

  順德是廣東省推進節約集約用地示范省的首個試點地區。順德飲得"頭啖湯",試點方案第一個獲省政府批準。順德希望以此破解土地資源瓶頸制約,而廣東省國土資源廳則寄望順德的嘗試以及制度機制建設,能為全省其他地區作示范和借鑒。

  對於順德試點推出的"改一墾一"做法,順德國土城建和水利局副局長馬錦文表示,這個政策雖然有難度,但對鎮街"三舊"改造非常有利,並計劃在鎮街選取兩到三個試點,如勒流的濱海新區。同時,他提到,此前因為美城行動,已經有相當一部分建設用地進行瞭綠化處理,政府部門計劃將這個區域的綠化用地作為復墾的一部分,先從容易的入手把試點做出來。他表示曾做過調研,有相當一部分鎮街存在上述情況。

  順德土地開發強度接近50%

  順德國土城建和水利局昨日召開工作會議公佈瞭改革方案。廣東省國土資源廳的兩位副廳長楊俊波和塗高坤出席瞭會議。

  塗高坤在發言中指,廣東目前可用於高強度開發利用、滿足生產生活之需的土地十分緊缺,新增建設用地有限,耕地後備資源匱乏,順德也未例外。順德土地開發強度接近50%、土地資源呈現難以為繼的態勢。

  塗高坤特別提到瞭方案中的"改一墾一"試點、建設用地彈性出讓和租賃制度,以及農村的田、水、路、林、村土地綜合整治中要與農民公寓建設、村級工業區優化提升、現代農業發展、高標準基本農田建設等工作結合問題,稱這些是重點工作,隻要做好、做實,順德的試點就成功瞭大半,順德當前面臨的土地問題也基本解決。

  2020年為方案目標年

  據方案,順德這項改革將以加快轉變土地利用方式為主線。具體改革目標則包括4方面:優化城鄉土地利用結構和佈局、顯著提高節約集約用地水平、增強土地可持續利用能力、制度機制建設取得重要進展。

  2020年是這個方案的目標年。順德政府希望借這次改革,到2020年時,工業用地占城鄉建設用地比例由2010年的40%下降到30%以下(目前全國的平均數是26%);完成5大"三舊"改造重點項目;全區單位建設用地二三產業增加值比2010年提高1.2倍;生態文明、宜居宜業的"美麗順德"逐步呈現;耕地數量質量得到全面保護,完成高標準基本農田建設12300畝以上;農村生產生活環境顯著改善,建成8個集中連片1000畝以上的現代農業產業園區和10個公寓式農民集中居住示范區;基本建立存量建設用地盤活利用代替增量供給的土地供應新機制,城鄉統一的土地市場制度基本成熟,土地綜合整治制度化、規范化、日常化發展、耕地和基本農田長效機制進一步完善,初步形成城鄉土地生態利用制度體系。

  村級工業園區改造成三舊改造重點

  佛山市委常委、順德區委書記梁維東認為,這個試點工作有望解決順德的發展困境。他敦促各鎮街理解好"土地生態利用"、"改一墾一"試點政策,並指"改一墾一"能讓順德有一個更好的人居環境,"土地開發強度達到50%肯定不是一個理想的生活環境。"

  "順德今年將村級工業園區改造定位為三舊改造的重中之重,給城市升級和二三產業提供能量,我想這些就是我們的重點領域和關鍵環節。另外,農村的農村歷史遺留問題,包括現在的宅基地問題、征地留用地問題,如何在這些領域選幾個點並取得實效,這是在座各位該想到的。"

  解讀"改一墾一"

  效果:解決納入建設用地復墾區的"三舊"用地改造問題的嘗試,既部房貸2順位年息6趴分滿足瞭國傢在促進土地復墾方面的要求,又部分滿足瞭地方的用地需求。

  "拆二留一"實現雙贏

  納入建設用地復墾區的"三舊"用地改造問題是制約現今順德"三舊改造"項目推進的難題之一,而塗高坤就透露,"改一墾一"的試點開展將有望緩解這一難題,並實現對"三舊"改造、規劃修改、城鄉建設用地增減掛鉤等政策的整合。

  胡春雷是廣東省國土資源廳規劃處副處長,他全程參與瞭這份方案的制定。他在解讀方案時提到,順德試點"改一墾一",也可以叫"拆二留一",在政策上實現瞭兩項突破,一是可以修改土地利用總體規劃,二是允許規劃修改過程中,調入和調出為現狀建設用地,即可以對復墾區的范圍作出調整。他認為,這是各讓一步的做法,既部分滿足瞭國傢在促進土地復墾方面的要求,又部分滿足瞭地方的用地需求。

  將有17萬畝掛起的建設用地

  在順德開展這樣的試點工作,可以增強地方政府、土地權益人復墾的動力,促進土地復墾,也可以緩解納入土地規劃復墾區范圍建設用地權益保障問題。此外,在不增加城鄉建設用地規模和復墾面積的前提下,順德區開展這項試點,將可以拓展建設用地空間,達到地盡其力。胡春雷稱,這項工作還可以與增減掛鉤政策相結合,屆時將有17萬畝掛起的建設用地,促進"三舊"改造。

  這樣,"改一墾一"試點便能將"三舊"改造、規劃修改、城鄉建設用地增減掛鉤等政策整合到一起,而且有效保障瞭復墾區土地權益人利益,改善瞭土地生態環境。

  而塗高坤更透露,這項政策是為順德獨有,是全省唯一一個試點。"在去年,廣東省給瞭順德7000多畝的用地指標,是有史以來給一個區級地區指標最多的,當然我們今年還會繼續支持順德,但是數量上估計就有點難瞭,所以這個"改一墾一"的試點政策一定要用好它。"據悉,順德對此政非常審慎,目前正就此制定管理辦法。

  建設用地

  效果:順德將統籌新增建設用地和城鄉建設用地增減掛鉤計劃。

  具體而言,是實施計劃差別化管理,新增建設用地計劃指標重點支持西部生態產業園、南方智谷等重大建設項目、重要發展區域及重點民生工程和基礎設施建設,其他建設項目原則上必須使用增減掛鉤計劃指標。胡春雷解釋,增減掛鉤的意思是"必須拆舊建新"。

  方案指,順德要堅持用地標準控制制度,從嚴從緊制定和實施用地目錄、項目準入標準和用地定額標準,在全省率先實行城鄉統一的建設用地指標控制。

  土地規劃

  效果:以功能片區組織經濟活動和土地管理,實現土地資源的整合利用和土地利用佈局的調整優化。

  "規劃先行"在昨日的會議上被多次提及。按照方案,順德將不斷強化管護管控,統籌整合區域與城鄉土地資源。胡春雷在解讀方案時著重提到瞭功能片區土地利用總體規劃的編制問題,功能片區土地利用總體規劃將打破行政區界限和城鄉界限,以功能片區組織經濟活動和土地管理,從而實現土地資源的整合利用和土地利用佈局的調整優化。

  胡春雷說功能片區規劃是人多地少、土地資源有限地方的現實選擇,"順德806平方公裡,10個鎮街,平均每個鎮80平方公裡,這樣的土地資源顯得分散破碎"。

  編制功能片區土地利用總體規劃將相當於規劃修編。胡春雷說,廣東省正在開展規劃評估和修訂工作,但獲得土地生態利用試點的順德將不需要評估即可直接開展修編,而且能夠修改的幅度更大,"這個功能片區土地利用總體規劃已爭取到瞭廣東省裡下放的規劃審批權、修改權,以及派生的農轉用審批權。"

  與此前相比,改革後,這個總體規劃將由區裡統一編制,鎮街不需要再編制鎮、街土地利用總體規劃,規劃體系是"區規劃+三大功能片區規劃","樂從因為在佛山新城內故需要由國傢部委審批"。

  工業用地

  效果:村級工業園區改造是今年順德"三舊"改造工作的重中之重,將通過工業用地的置換、集中、改造,整合建設用地資源。

  工業用地占比遠超全國水平

  方案在闡述城鄉土地利用結構和佈局優化目標時提出,到2020年,順德的工業用地占城鄉建設用地的比例要從2010年的40%降到30%以下。而胡春雷在解讀時補充瞭一組數據,說目前全國的平均數是26%,順德的工業用地占比很大。

  農村工業用地的優化整合專項規劃、村級工業區改造、從2014年起原則上禁止建設單層廠房、改進和完善工業用地公開出讓制度被認為是解決之法。不過,在昨日的會議上,村級工業園區改造的問題最受關註,梁維東最是直接,他說村級工業園區改造是今年順德"三舊"改造工作的重中之重。

  村級工業園區貢獻率極低

  上世紀90年代初,"村村點火"為順德帶來瞭多個村級工業園區,但大部分停留在粗放發展階段,在順德200多個村級工業園中,大小不一,很多土地都是用於出租,且土地的權屬較為復雜,提升村級工業園區、盤活順德集體資產是經濟發展的新路徑。

  順德區發展規劃和統計局相關負責人此前介紹,順德目前存在工業用地產出率低下、建設用地指標不足等問題,在逼近50%的建設用地規模中,有近1/3的用地為工業倉儲用地,幾乎每個村居都有一個集中的工業片區,產業用地較為分散。數據統計,村級工業園占全區工業土地用地76%,但產出隻占27%,貢獻率極低。

  依據"將零散分佈於各村鎮的工業企業依據產業類型向各集約工業園區集中"、"利用村級工業點遷並集中,把騰挪出的用地指標為城市發展所用"的發展策略,順德將通過工業用地的置換、集中、改造,整合建設用地資源。

  宅基地

  效果:探索建立宅基地退出機制和權益保障政策,改"分地為分房",大力推進公寓式農民集中安置,"最核心的是解決居住問題"。

  執行宅基地"一戶一宅"

  農村宅基地指標的兌現問題一直困擾順德。昨日的方案中就提出,嚴格執行宅基地"一戶一宅"試點,探索建立宅基地退出機制和權益保障政策。

  胡春雷在解讀這個條文時說,順德將試行農民住房產權抵押、擔保、轉讓、增加農民生產性收入渠道,改"分地為分房",大力推進公寓式農民集中安置,"最核心的是解決居住問題"。

  各鎮街至少50畝地解決"兩地"問題

  順德區國土局在上周三召開的土地管理工作會議就透露,順德"兩地"問題仍是當前涉土信訪的重要原因,甚至出現群眾越級上訪、群體信訪等不和諧現象,給農村維穩工作帶來重大壓力。當時,會上就明確提出,今年各鎮街新增建設用地指標要確保安排不少於50畝的用地指標用於解決農村宅基地和征地留用地。

  區國土局相關負責人稱,當前順德各個鎮街將會進一步摸清傢底,采取各種有效措施解決歷史遺留征地留用地問題,建立臺賬動態更新和征地留用地兌現情況通報制度,有計劃有步驟辦理征地留用地建設用地手續。另一方面也將著力推進公寓式村民住宅的建設。此前,順德部分鎮街在農民公寓上已開展瞭有效的探索。如均安鶴峰社區豸浦股份社由股份社牽頭運作,村民投票達成共識,使得村民不僅以較低的房價購得新房,還可以獲得結餘出來的土地開發利用受益。

  現代農業產業園區

  效果:允許調整土地利用規劃,允許在基本農田裡面修建一些設施性建築。

  方案指,積極支持現代農業產業園區建設。按照專業化和多功能化兩個方向,制定出臺支持現代農業發展的土地政策,重點打造8個集中連片1000畝以上的現代農業產業園區。

  順德多功能、專業化的現代農業區別於以糧食生產為主的傳統農業生產模式,對配套設施建設要求較高。

  胡春雷就補充,現代農業產業園區遇到一些無法解決的法律障礙,特別是以養殖種植為主的農業結構,在農業發展中需要修建大量的設施農用地,按照現在的管理條例,是不允許建設的,哪怕是在基本農田裡面搞一條道路,為農業發展配套的設施,這些都是不被允許。"此次我們通過試點,爭取到政策,允許調整土地利用規劃,允許在基本農田裡面修建一些設施性建築。"

  土地流轉

  效果:將改變按最高年限出讓土地的歷史,將大大縮短土地使用周期,實現土地資源的循環利用。

  順德將探索建立國有建設用地彈性出讓和租賃制度。塗高坤說這將改變按最高年限出讓土地的歷史,將大大縮短土地使用周期,實現土地資源的循環利用。

  方案指,將根據具體情況,采取靈活的供應方式和彈性年期的出讓方式,縮短土地使用周期。建立國有及集體用建設用地退出機制,對於高污染排放和產能過剩項目用地及因企業原因導致低效利用的土地,通過政府回購、項目置換等方式,收回土地使用權重新出讓或安排新建項目。

  在國有及集體建設用地之外,農村集體建設用地使用權流轉也是改革內容。具體而言,是結合農村集體產權制度改革,在符合規劃和用途管制的前提下,積極推進集體建設用地使用權人以土地使用權聯營、入股等形式興辦企業和參與經營性基礎設施運營,不斷完善集體建設用地使用權流轉收益和稅費管理。

  胡春雷指,集體土地增值收益來源是因土地作為生產要素,用途管制和規劃管控造成資源供給減少而使土地升值,城鎮發展和基礎設施建設而使土地升值。農村集體建設用地使用權流轉的改革,是為農村集體建設用地與國有建設用地同地同價、同權、同責。

  采寫:南都記者 何帆燕 見習記者 盧凱陽

  攝影:南都記者 鄭俊彬

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-07/08403970379.shtml

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