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內容來自sina新聞

北京海淀五大豪宅吸金88億元

??編者按:與股市的火熱相比,房地產市場很多年都沒有像如今這麼“冷靜”。此前十年的高增長能否延續?樓市究竟是“向上”?還是“向下”?目前,從全國房地產市場來看,購房者對房價繼續上漲的預期減弱,未來房地產將逐漸摒棄投機“帽子”,回歸居住的本質。

??機構預測明年一線城市房價仍穩中有升

??《證券日報》記者獲悉,多項樓市利好政策釋放瞭改善性需求,北京公寓豪宅交易量連續上漲,中高端項目加快入市節奏,為完成年度銷售任務沖刺。

??本報記者 王麗新

??“北京公寓豪宅成交量目前處於全年高位水平。”亞豪機構副總經理高姍向記者表示,在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅年底呈現出翹尾行情。

??值得註意的是,今年北京市海淀區高端市場持續發力。據亞豪機構統計數據顯示,今年前11個月,北京公寓豪宅成交排名前五位的項目均位於海淀區,五個項目累計實現87.6億元銷售額,占公寓豪宅市場銷售總金額的41%。

??鑒於此,龍湖、保利、萬科等多傢知名房企均在北京加推改善型豪宅入市,並全力加快項目周轉速度,向年度銷售目標發起沖刺。不過,高端項目出現區域性熱銷的市場現象並不代表北京樓市整體回暖。

??對此,萊坊董事及大中華區研究及咨詢部主管紀言迅向記者表示,“預計中國內地住宅價格將不會因為限購放松和利息調低而顯著上升,住宅價格將趨於平穩”。他表示,萊坊研究認為,2015年中國一線城市住宅價格將上升2%-8%,二線城市則將上升1%-5%。

??京海淀區五盤吸金88億元

??據亞豪機構發佈的最新統計數據顯示,今年11月份,北京市海淀區在售報價超5萬元/平方米公寓豪宅項目累計成交208套,在總成交量中占比高達63%,與年初占比15%相比,增長超4倍,成為全市公寓豪宅成交增長重心。

??對此,高姍表示,相較於其他區域,近年來海淀區住宅供應始終處於短缺局面,而該區域有豐富的教育資源,吸引瞭大量學區置業需求。同時,依托上地、中關村高科技產業園區而衍生出來的購房需求居高不下,使得該區域內計劃入市的項目都受到極高關註。

??而亞豪機構的另一組數據顯示,今年前11個月,北京公寓豪宅成交排名前五位的項目均位於海淀區,除瞭保利·海德公園、京投銀泰·琨禦府以及華潤·萬橡府的三個新項目外,還包括五礦萬科·如園和西山壹號院兩個在售老盤,五個項目累計實現87.6億元銷售額,占公寓豪宅市場銷售總金額的41%。

??有業內人士表示,豪宅消化周期較長,一般單盤一年能銷售東石二胎 六腳建地二胎10億元以上即可完成開發商的預期目標,但單盤銷售額達到近20億元的則極為少見。而北苗栗頭份農地貸款京市海淀區除瞭學區置業優勢外,來自IT等行業的新貴階層實際上成為瞭該區域豪宅的主要購買力。

??此外,低價入市是豪宅快銷的關鍵因素。上述人士稱,“今年不少房企銷售壓力非常大,為瞭完成業績任務,不少開發將豪宅也納入到快周轉產品線上,因此多數豪宅並未高價開盤,定價反而較為謹慎”。

??高姍則認為,政策性利好持續釋放加速瞭改善性需求入市。她表示,“930”央行信貸政策出臺後,部分此前受限於資金及購買資格的改善客群被釋放,進而拉升瞭中高端豪宅市場的成交量。

??房企加速推改善型豪宅

??在北京公寓豪宅成交量高位運行的背景下,市場供應量也持續增加。根據亞豪機構數據統計顯示,僅11月份北京就有四個公寓豪宅項目入市,當月累計新增公寓豪宅產品641套,環比大漲296%,創下48個月以來新高,預售許可面積9.9萬平方米,環比上月上漲137%。

??事實上,改善性需求被釋放後,不少房企都開始積極醞釀豪宅項目的入市,甚至不惜促銷銷售。以在北京別墅市場有“一哥”地位的龍湖地產為例, 其近期進入銷售收官階段的龍湖·好望山項目推出瞭新房源。該項目營銷負責人向記者表示,龍湖·好望山項目今年銷售額已達10億元,近期推出一成首付,15萬元抵100萬元等促銷活動。

??據記者調查獲悉,從價格來看,環顧北京別墅市場,北京5環-6環區域內的疊拼別墅產品基本價格在800萬元-1200萬元之間,而龍湖?好望山推出的特價房源價格預計每套為500萬元-600萬元,可見其促銷力度。

??而除瞭老項目搶推房源外,新項目也在積極籌備入市。《證券日報》記者調查獲悉,今年4月中旬,電建地產以35.7億元獲得北京市門頭溝區永定鎮地塊,而該地塊上的高端產品瀧悅長安將馬上入市,可見其項目開發速度之快。

??“電建地產是首批16傢主營房地產開發與經營業務的中央企業之一,資金充足,因此能夠實現快速開發”。有消息人士向《證券日報》記者透露,加快項目入市速度也不乏搶改善性客群的目的。據本報記者調查獲悉,目前,該區域周邊項目成交均價為3.5萬元-4萬元/平方米之間,高端項目一般以單套總價1000萬元起銷售。而該項目銷售人員也向記者透露,“會參照周圍項目定價”。

??鑒於此,據亞豪機構統計,今年前11個月,北京共有28個豪宅項目入市,入市項目量與去年同期相比增加6個,累計新增供應套數達3260套,與去年同期相比增加近千套。

??對此,高姍認為,今年前三季度剛需盤成交下滑,房企現金流及銷售壓力凸顯,而市場表現相對穩定的中高端豪宅項目成為房企回籠資金的首選,這就造成瞭年末中高端公寓豪宅產品供應創新高。

??而增加供應確實帶來瞭成交,亞豪機構市場總監郭毅稱,今年下半年,特別是“930”央行新政實施後,改善性市場成交量明顯攀升。近兩個月來,成交價格在3萬元-5萬元∕平方米的住宅成交量比新政之前提高瞭三成左右。

??當然,這種回暖是結構性的,並非整體樓市成交量的躍升。而對於明年的房價走勢,紀言迅認為,一線城市的住宅價格將小幅上升,而部分二、三線城市的住宅價格將有下行的壓力。

??作者:王麗新

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-12/08035948959963417456644.shtml

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