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環上海哪些區域最有潛力?專傢解密“上海2035”總體規劃



“上海2035”解構

環上海置業“錢”程

2018年1月4日,《上海市城市總體規劃(2017-2035年)》(以下簡稱“上海2035”)正式發佈!

“上海2035”明確:用18年的時間,把上海努力打造成為卓越的全球城市,令人向往的創新之城、人文之城、生態之城,具有世界影響力的社主義現代化國際大都市。

規劃提出,要優化城市空間格局。主動服務“一帶一路”建設、長江經濟帶發展戰略,主動融入長三角區域協同發展,推動上海與周邊城市協同發展,構建上海大都市圈,打造具有全球影響力的世界級城市群。

努力推動城鄉發展一體化,優化本市空間格局,構建由“主城區-新城-新市鎮-鄉村”組成的城鄉體系和“一主、兩軸、四翼;多廊、多核、多圈”的空間結構。“一主、兩軸、四翼”,即:主城區以中心城為主體,沿黃浦江、延安路-世紀大道兩條發展軸引導核心功能集聚,並強化以虹橋、川沙、寶山、閔行為“四翼”的主城片區的支撐,提升主城區功能能級,打造全球城市核心區。“多廊、多核、多圈”,即強化沿江、滬寧、滬湖、滬杭、沿灣等重點發展廊道,完善嘉定、松江、青浦、奉賢、南匯等5個新城綜合性節點城市服務功能,培育功能集聚的重點新市鎮,構建公共服務設施共享的城鎮圈,實施鄉村振興戰略,實現區域協同、城鄉統籌和空間優化。結合城鄉體系和市域空間佈局,完善由城市主中心(中央活動區)、城市副中心、地區中心和社區中心四個層次組成的公共活動中心體系。中央活動區包括小陸傢嘴、外灘、人民廣場、徐傢匯等區域。城市副中心共16個,包括9個主城副中心(五角場、真如、花木、寶山、虹橋、莘莊、川沙、金橋、張江)、5個新城中心和金山濱海地區、崇明城橋地區2個核心鎮中心。

規劃提出,要轉變城市發展模式。堅持“底線約束、內涵發展、彈性適應”,探索高密度超大城市可持續發展的新模式。牢牢守住人口規模、建設用地、生態環境、城市安全四條底線。緩解人口快速增長與資源環境緊約束之間的矛盾,嚴格控制常住人口規模,至2035年常住人口控制在2500萬人左右。按照規劃建設用地總規模負增長要求,鎖定建設用地總量,控制在3200平方公裡以內。把生態環境要求作為城市發展的底線和紅線,錨固城市生態基底,確保生態用地隻增不減。

截止2016年底,上海市常住人口2420萬人,建設用地總量3150平方公裡。“上海2035”定出的底線,也就意味著未來18年,隻有80萬人口(每年4.4萬人),50平方公裡建設用地(不到1個松江新城的面積)的增量。

顯然,上海主城區和嘉定、松江2個較早開通軌交的新城發展已經飽和,城市規劃帶動房產升值的紅利,在上海已經基本結束,在環上海都市圈尚有那麼3-5年的機會。再不抓緊,通過買房步入中產的大門徹底關閉。

其實,買房和打股票一樣,即使大盤很穩,不同股票的收益也相差甚遠。而賺錢最穩,最吸引人的莫過於一傢公司首次公開的股票(IPO),也就是原始股。

原始股的發掘難度是極大的,初期具備IPO屬性的地段往往生澀、不起眼,絕大多數人不能完全發現其價值。等多年後變為成熟的建成區,隻能花高價,去買那些上市流通股——二手房。

“上海2035”中最具價值的當屬以下這張《上海和近滬地區綜合交通協調圖》,透過這張圖,我們更能一窺環上海樓市未來的錦繡“錢”程!

為瞭讓大傢更直觀的瞭解上海大都市圈“多條廊道”的高鐵網絡佈局,小編根據鐵總和蘇浙滬3省已發佈的規劃圖,繪制瞭以下《長三角高鐵規劃圖》。

長三角地區,歷來以南京-上海-杭州-寧波的“Z”字型為主軸,蘇南和浙北環杭州灣地區經濟最發達的都市都密佈在這“Z”字型主軸上,除上海都市圈外,“Z”字型上還有南京都市圈、蘇錫常都市圈、杭州都市圈、寧波都市圈等“多心”、“多核”。近年來,隨著寧杭高鐵、寧啟動車的相繼開通,“Z”字型變成瞭“巨”字型(上圖藍色已開通線路),寧杭發展軸和江蘇北沿江發展軸逐步興起。

“上海2035”規劃中提出,上海融入長三角的5條廊道:沿江、滬寧、滬湖、滬杭、沿灣,其中隻有滬寧、滬杭廊道已建成瞭高鐵,沿線的昆山、嘉善、嘉興,也是環上海樓市中最早熱起來的城市。

而在沿江、滬湖、沿灣這三條新廊道上,目前都已在建或即將開建高鐵,並將在未來三年(2019-2021年間)相繼開通。它們分別是:

一是沿江廊道(2019年開通滬通鐵路,2020年開通南沿江高鐵),重點城市是太倉、南通;

二是滬湖廊道(2020年開通滬蘇湖高鐵),重點城市是吳江、湖州;

三是沿灣廊道(2021年開通滬乍杭高鐵),重點城市是平湖、海寧!

沿江廊道線路概況

沿江廊道上,在建的項目為滬通鐵路(上海—南通,設計時速200-250公裡/小時),同時還規劃瞭江蘇南沿江城際鐵路(上海—江陰—南京,設計時速350公裡/小時)。這兩條鐵路從張傢港到太倉段為並線運營,從太倉接入上海,分兩期建設,一期經太倉南、安亭接入滬寧鐵路,進上海站或上海虹橋站,預計2019年通車。二期沿上海S7、G1501高速公路走向,在吳淞口跨越黃浦江,接入上海東站,預計2021年通車。江蘇南沿江城際鐵路,從張傢港西去南京方向,途經江陰、武進、金壇、句容等區縣市,預計2020年通車後,將實現蘇南地區縣縣通高鐵的目標。

↑滬通鐵真空除毛費用|台北真空除毛費用路規劃圖

↑江蘇南沿江城際鐵路規劃圖

沿江廊道最鄰近上海的城市:太倉市

區位分析

離上海最近,最委屈的城市

滬通 南沿江廊道與上海接壤的城市是太倉市。環顧上海周邊,距離上海市中心人民廣場直徑在40公裡以內的異地城市隻有1個,那就是太倉!它比昆山市中心到上海人民廣場還要近10公裡,而相比上海遠郊的臨港新城(到龍陽路60公裡)、金山新城(到上海南站55公裡)、崇明新城(到汶水路100公裡)到上海市中心的距離則要近太多。

然而,在與上海陸上接壤的5個縣市中,最委屈的也是距離上海最近的太倉,隻有40公裡,卻被交通阻隔。花橋因為軌交11號線,是整個上海的花橋;嘉善因為有高鐵,打著“虹橋下一站”的旗號,也成瞭整個上海的嘉善(事實上嘉善到上海人民廣場的距離90公裡,比太倉遠瞭一倍多,與上海人民廣場到蘇州市中心的距離相當),目前的太倉不沾地鐵,也暫未通高鐵,所以隻能是寶山、嘉定的太倉。而太倉的規劃也正是這樣做的,緊貼著環滬一線,一個科教新城、一個瀏河,一個挨著嘉定,一個挨著寶山,努力前進著。

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公交同城化已實現,未來直通上海4大火車站

太倉目前有5條城際公交快線,瀏河-美蘭湖、港區-美蘭湖、鹿河-美蘭湖、太倉-嘉定北、沙溪-嘉定西與上海軌交7號線、11號線無縫接駁,可使用滬蘇兩地的交通卡。從瀏河到7號線美蘭湖車程30分鐘,從太倉市中心到11號線嘉定北站車程20分鐘,嘉定北與上海軌交對接的末班車最晚運營至23:05,應該說,滬太兩地早已實現瞭公交同城化。

而真正讓太倉飛起來,成為跟昆山、嘉善一樣的環上海“高鐵”新城,最快明年就可以實現瞭!2019年滬通鐵路一期工程開通,太倉可通過安亭聯絡線,先接入上海站(靜安區)、上海虹橋站,取得和昆山一樣的區位優勢;待到2021年,滬通鐵路二期開通後,太倉可以直達上海北站(寶山楊行)和上海東站(浦東機場);屆時,環滬諸城中,唯太倉可以有直達上海東(浦東)、西(虹橋)、北(寶山)、中(靜安)4個方向,相比昆山、嘉善隻能到達上海虹橋,抑或昆山-上海站、嘉善-上海南2個方向,太倉未來往上海方向的通達覆蓋面更高。

更值得一提的是,從“上海2035”規劃圖上我們可以看出,太倉扼守南沿江廊道(直達常州、南京)、北沿江(直連揚州、泰州)、滬通廊道(南通、蘇北、山東半島一線牽)和滬崇啟廊道(上海市區到崇明、啟東、海門都必經太倉),4條廊道在此交匯,環顧與上海陸上接壤的太倉、昆山、吳江、嘉善、平湖5縣蒙娜麗莎之吻市,當屬太倉最牛!

尤其是全新的上海東站,就是想盤活浦東沿海自貿區和北上海港口群的活力,太倉正是北上海沿江、沿海發展廊道上的“出滬第一站”。未來太倉很可能領銜環上海!

熱點板塊

①太倉高鐵站周邊

“北上海第一站”,未來20分鐘通靜安達虹橋

滬通鐵路在太倉設有太倉、太倉南站2個客站。太倉站將是滬通鐵路沿線第一客流大站,預計停靠車次將與現狀昆山南站不相上下,從該站到上海虹橋及上海站的車程預計在20分鐘左右,票價根據列車等級(D、G)不同,預計在18-30元之間。該站位於太倉市中心與瀏河鎮之間,到兩邊核心區車程都在10分鐘左右,距離該站不遠處的碧桂園太倉高鐵站項目,售價17500元/平方米,同時距離該項目僅兩個路口的太倉朝陽路客運站,每20分鐘就有一趟對接11號線嘉定北的城際快線,20分鐘車程即可抵達,完全可以做到“白天在上海市區上班,晚上返回太倉居住”。

②瀏河鎮

鄭和下西洋從這裡出發,30分鐘無縫接軌美蘭湖

而在太倉高鐵站東側,當年鄭和下西洋的起錨地、萬裡長江“江尾海頭第一鎮”瀏河的碧桂園項目,均價14000元/平方米,相比與上海幾乎等距離的昆山花橋,這裡的房價便宜瞭將近一半。而瀏河30分鐘公交車程無縫接駁上海1號線富錦路、7號線美蘭湖、11號線嘉定北這三條幹線軌交的起點站,也使得瀏河早就成為北上海,尤其是寶山、嘉定市民“以時間換空間”改善居住和養老度假的理想置業之地。

③太倉港區

蘇州的“外高橋保稅區”,房價11000元/㎡起

太倉高鐵站周邊另一塊價值窪地,要屬太倉港區瞭。可別小看瞭太倉港,它是萬裡長江內河第一大港,江蘇省第一大港,中國第六大港,相當於整個蘇州市的“外高橋保稅區”板塊。規劃從蘇州園區-昆山-太倉高鐵站-太倉港區的市域軌交S2線,以及從上海美蘭湖-瀏河-太倉港區的有軌電車都通達這裡。目前,從太倉港區直達上海7號線美蘭湖的城際快線,每天有12個班次往返,基本上每小時就有1班車,車程50分鐘,非常適合上海老年人來此居住。碧桂園太倉港區項目,均價僅11000元/平方米,未來蘇州S2線通車後,從這裡出發,1小時內可達包括上海、蘇州、昆山、太倉四城,發展潛力不言而喻。

④太倉南站周邊

太倉的“聯洋國際社區”,房價破20000元/㎡

太倉南站位於太倉城南與上海嘉定區交界處,由於該站處在滬通鐵路太倉-安亭聯絡線上,隻能通往上海虹橋站及上海站方向,且與上海、太倉站都距離過近,預計將來隻有為數不多的D車停靠(可參照滬寧城際上南翔北、安亭北等客流小站);但該站規劃引入蘇州-昆山-太倉的市域軌交S1支線和上海嘉定有軌電車,這裡的項目聚集瞭太倉最好的實驗小學和高中,相當於太倉的“聯洋國際社區”,又是全太倉最靠近上海軌交最近的地方(從太倉南站到嘉定西站直線距離僅8公裡),該區域綠地的項目房價已達到2萬元/平米。

沿江廊道最大受益城市:南通市

區位分析

萬眾期待“難通”變“南通”

長期以來,南通最大弊端是封閉,城市名曰“南通”,實為“難通”、“南不通”。從地理上來說,南通南面是長江,北面是大海,東面也是大海,與整個蘇南幾乎呈隔斷之勢。2008年之前,從南通去上海和蘇南還必須要坐輪渡。直至今日,南通依然沒有南向的鐵路,坐火車去上海,要繞道南京。與蘇南連通的唯一路徑也隻有一座蘇通大橋,該橋也因此被評為中國最堵的跨江大橋,據說黃金周客流高峰時,過一個橋需要5個小時。

然而,2019年,隨著滬通鐵路的開通,南通將實現真正意義的“南通”!

南通地級市轄4區5縣(市)730萬人口,空間上的隔斷和經濟上小城大縣模式,讓本地需求足夠旺盛。2019年,會開通直達上海站及上海虹橋站2個方向的高鐵,從上海到南通的鐵路裡程僅137公裡,D車票價僅需約42元(比去崇明島的過橋費還低),全程不超過1小時,而滬通鐵路沿途經過的太倉、常熟、張傢港等城市,都是長期雄踞中國百強縣市榜TOP10的城市,是中國縣域經濟最發達的地區,有那麼多發達縣市組成的“滬通1小時生活圈”,當前房價最低一端的正是南通。

筆者認為,2019年以後的南通,將不再是730萬本地人的南通,她更能承接來自南面上海、蘇州的剛需人口導入和產業轉移,成為至少影響滬、蘇、通三地5000萬常住人口的“北上海”門戶城市。

城市印象

其實,南通的經濟底子並不差,2016年全市GDP總量達到瞭6768億元,全國排名第21位,超過瞭沈陽、濟南、西安、哈爾濱等一眾副省級的省會城市,在江蘇省,僅次於蘇州、南京和無錫,排名第四,同時也是蘇北地區No.1。而其9.3%的經濟增速也是領跑整個江蘇。

南通的優勢是基礎教育,啟東中學長期以來都是與黃岡中學並駕齊驅的學校。但是,長期以來,南通的人口流失率非常高,隻要是考出去的大學生,當然還有通州、海門、啟東的“建築大軍”,走出南通,十有八九都奔大上海去瞭,基本上都不會回來瞭。

很多年以來,南通都一直是一座完全自嗨的城市,不管是經濟,還是房地產。同蘇州一樣,在2013年前後,南通房地產進入瞭數年的冰凍期,2016年的行情到來之後,價格迅速從7000漲到瞭14000元/平米,南通庫存被消化一空。政府開始限價,卻不限購,最終導致全民的集體癲狂。

2017年12月,我們在南通考察,基本上都是本地人在搶房,而且很多熱門項目還要攜全款,一開盤就是秒光的節奏,這已經不是什麼新鮮事瞭。

熱點板塊

①港閘區

南通的“大虹橋板塊”

南通4區中,最靠近未來滬通鐵路乃至整個北沿江高鐵(上海-南通-泰州-揚州-南京)以及沿海高鐵(上海-南通-鹽城-連雲港-青島)的南通西站樞紐的是港閘區,類似於南通的“大虹橋板塊”。港閘區也是僅次於市中心崇川區的南通第二大商圈,華潤萬象城、百盛、三甲醫院、南通理工學院,現狀寧啟鐵路動車始發站南通站都位於該區,此地距離南通石化工業集中區域相距30公裡以上,環境方面沒有問題。

在南通市已開工興建的地鐵1號線,距南通西站在4站以內(地鐵車程不超過10分鐘)的,有萬科、恒大、招商等品牌開發商的諸多樓盤在售,均價12000-15000元/平米之間。這個區域應該是投資南通未來的第一選擇。

②開發區

南通的“莘莊板塊”

位於蘇通大橋北橋頭堡位置的南通市開發區,則是總長35公裡的南通地鐵1號線的另外一端,也是自駕車從上海、蘇州進入南通最先到達的門戶區域,類似於南通的“莘莊板塊”,這一區塊同樣也是萬科、綠地、恒大、碧桂園、世茂、中南、中港等品牌開發商雲集,房價從9000元/平米起步。(以上內容源自第一地產在線)

近上海最大受益區域:崇明島

《上海市城市總體規劃(2017-2035年)》雖然文字太多,但是這5張圖,你必須要看:

01

上海市域空間結構圖

上海6個發展廊道,崇明占瞭三分之一!

崇明城橋鎮地區核心鎮發展廊道

長興鎮+陳傢鎮雙中心鎮發展廊道

02

上海和近滬地區戰略協調區圖

崇明、寶山、啟東、海永協同發展,構建長江口戰略協同區

崇明、寶山、啟東、海永協同發展,共同推動崇明世界級生態島建設, 成為輻射帶動內陸地區發展的戰略空間。重點優化長江口地區產業佈局,嚴格保護 沿江各市水源地,推進沿江自然保護區與生態廊道建設。

03

上海市域生態基底結構圖

崇明生態走廊+崇明生態保育區,“一廊一區”構建崇明生態基底

以崇明寬度 1000 米以上的放射狀、 通暢性生態走廊,集聚林地、水系等生態要素,增加公園、綠道等休閑空間,構建 市域生態骨架。

圍繞崇明生態保育區,加強各類生態要素的融合發展,促進永久基本農田集中 連片建設,形成由水脈、農田、林網組成的復合生態空間。

04

上海市域城鎮空間(開發邊界)規劃圖

崇明的房子賣一套少一套

崇明區土地利用規劃方案,嚴控建設用地,劃定城市開發邊界

05

上海市域風貌分區圖

唯一獨立命名的風貌區,崇明三島風貌區

崇明三島風貌區依托崇明世界級生態島建設,打造獨有的世界級生態島風貌

崇明世界級生態島的建設

崇明的未來發展不可估量

軌交崇明線將打造上海灘最美線路在昨天的推文中,小編把崇明的交通規劃都盤點瞭一下→厲害瞭!崇明人可乘“空中小火車”賞全島美景,交通規劃簡直上天~

據瞭解,未來崇明將把環島的綠色和立體交通建設起來,按照“空中小火車+新能源公交車+新能源租賃汽車+共享單車江河水上交通”的組合方式結合廊道和步道建設,打造綠色、便捷的環島交通體系。形象地解釋一下就是全面實現水陸空三路暢通的節奏!崇明立體交通規劃:

一、空地結合交通網——環島窄軌小火車。空中小火車占地少,投資省,可利用既有道路、河道、綠化帶架設,造價是地鐵的1/5、輕軌的1/2、有軌電車的3/4;安全性能良好,德國伍珀塔爾擁有世界上歷史最悠久的懸掛式單軌鐵路系統,98年無事故;速度快,全天候,最高運行速度50公裡/小時,基本達到BRT(快速公交系統)水平,與地鐵、輕軌速度相當,不受雨雪天氣影響,運載能力可達到輕軌的1/2;不拆遷,工期短,最小轉彎半徑30米,建設周期1至2年,未來可以根據需要隨時進行拆卸,改線,擴建容易;噪音低、景觀美,采用電力驅動,噪音30分貝,可靠近居住區佈置,空軌外型美觀整潔,沿南橫運河、北橫運河和待建的生態大道綠化帶、三個主要風景區佈置,可成為崇明一道靚麗的風景線。

二、地面交通——新能源公交車+新能源汽車租賃+共享單車。推進慢行交通和低碳出行,建設500公裡生態綠道、自行車綠道,塑造靈活多樣的慢性系統,實現與軌道交通、公共交通的無縫對接,滿足居民出行、旅遊的深度需求。至2020年實現新能源公交車比重達到100%。

三、水上交通——兼顧民生和旅遊交通雙重需求,優化三島水上交通格局。以環島運河為骨架,通過開展水上巴士客運和水上旅遊等業務,結合濱河生態廊道構建崇明水上交通網絡。

但在說到崇明的交通規劃,還是不得不提軌交崇明線。2018年伊始,讓所有崇明島人期盼已久的利好消息終於來瞭——軌交“崇明線”已確定於今年開工!“崇明線”起自浦東金橋,終至崇明陳傢鎮,全長約47公裡,規劃設8站,將投資329億。主要沿G1501、長江隧橋、滬陜高速公路、中濱路走行。

下圖為2018年全國軌道交通規劃建設總表。

關於未來“崇明線”的開通,會對整個崇明島帶來怎樣的變化,我想不言而喻。

小編查閱相關資料瞭解到,目前上海市區至崇明島每日出入客流約為4萬人次。隨著崇明生態島建設的深入,預期未來每日的客流量將達到18萬人次。而當“崇明線”建成後,每日客流則會上升至25萬左右。人流量的加大,必然會刺激各方面崇明經濟的發展。崇明未來的發展前景是一片光明!

在近期官方所報道的消息中屢有提到:軌交崇明線或成最美線,在站點設置上突出觀光功能。據介紹,規劃建設中的軌交崇明線計劃采用一系列創新技術,在線路和站點設置上突出旅遊觀光功能,讓這條線路成為上海最美的一條軌交線。

(上圖為設想列車造型)

“崇明線”的開通將為島上居民的出行更加方便,特別是從島內坐軌交到金海路站後與12號線及規劃的9號線三期實現換乘,不僅可以縮短在途時間,還能通過換乘軌道交通,快速到達陸傢嘴、迪士尼、人民廣場等商業圈,而且前往上海浦東機場也會變得更加便捷。

此外,國傢鐵路局規劃會議已明確提出建造上海、崇明、啟東鐵路大通道,這意味著南北沿海高鐵將通過佈局於長江口的滬崇啟鐵路實現貫通,與蘇北的沿海鐵路網互聯互通,這對於推進城鄉一體化建設和長三角的一體化發展十分有利。

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