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內容來自sina新聞

10平方米學區房賣340萬 購房者:養豬都嫌小

  中國經濟周刊、中國經濟研究院、鏈傢地產聯合共同推出"北京學區房價格地圖"

  最高每平方米達34萬元,均價每平方米超過5萬元

  【特別報道】北京"學區房"瘋瞭

  北京最貴的房子,既不是玉淵潭公園附近價格曾超過20萬元/平方米的釣魚臺七號院,也不是緊挨天安門、開盤即超過10萬元/平方米的霞公府,更不是鳥巢旁的豪宅盤古大觀,而是分佈在重點小學附近、被稱作"學區房"的普通住宅。

  學區房,一般指的是重點小學片內的房產。根據北京市相關教育政策,北京的小學生入學實行就近劃片入學,每所小學隻招收周邊特定區域的學生。對於許多重點小學而言,隻有戶口在其劃定的特定區域的學生才能就讀。

  由於北京市的優質重點小學資源十分稀缺,就學需求量又十分巨大, 重點小學"門票"一票難求。擁有一間指定區域內的住房(有的學校還需要學生的戶口與住房一致),孩子便可以有資格進入重點學校讀書。

  "學區房"有多貴?舉個例子,在北京西單附近的文昌胡同,一間面積僅有10平方米的民宅,售價卻高達340萬元。因為,附近有一所被認為是"北京最好的小學"之一的實驗二小。

  6月以來,記者走訪北京一些重點小學附近的二手房市場,發現盡管中國樓市整體趨冷,但被稱作"學區房"的"特種房"價格,卻逆市瘋漲。

  文昌胡同:

    10平方米房子標價340萬元

  "在我老傢,這種房子養豬都嫌小。"7月5日,在文昌胡同附近一傢房屋中介看房的王致勝(化名),面對10平方米的袖珍宅子和令人瞠目結舌的340萬元的房價,一臉困惑。

  王致勝的老傢在河南新鄉,10年前來北京闖蕩,如今經營一傢傳媒公司。"兒子今年上小學,我覺得以自己的實力,在學校附近買個小點兒的房子應該不是問題,可是今天一看,徹底傻眼瞭。"王致勝坦言,之所以想買學區房,就是想讓孩子進入好學校,沒想到價格這麼貴。

  王致勝告訴記者,中介帶他看的那間房子,就在文昌胡同裡,"這間面積隻有10平方米的房子破舊、低矮,采光也不好,有些地方連墻皮都脫落瞭,簡直慘不忍睹。這麼又小又破的房子,一個人住都夠嗆,如果住一傢人,人均居住面積恐怕還比不上我們老傢一頭豬住的面積大。"

  如此質劣價高的房子,讓王致勝大呼意外。但他不知道,在北京,這樣的學區房十分緊俏。

  采訪中記者發現,由於離實驗二小很近,文昌胡同一帶的房源價格普遍都在15萬元/平方米以上,這一房價無疑將擠入北京最貴的房源行列。一位中介顧問告訴記者,來這邊看房的人特別多,如果房源價格標低瞭,很快就會被客戶搶走。

  而王致勝所說的這套僅有10平方米的房子,價格標到瞭340萬元,其單價高達34萬元/平方米,這一價格幾乎超出瞭北京所有最高端的一手樓盤的售價,釣魚臺七號院、霞公府、盤古大觀等知名豪宅,與這間小房子比,簡直"弱爆瞭"。

  西單附近某單位一位職員曾告訴記者,他和同事都想將自己的孩子送進實驗二小讀書,但除非戶口在這裡,不然,就得買房落戶,除此別無他法。

  當傢長們齊刷刷把目光投向學區房,"天價胡同房"的出現就不奇怪瞭。

  近年來,北京各重點小學附近的學區房價格一路水漲船高。根據北京市教育部門的規定,文昌胡同屬於實驗二小的劃片區域。在一房難求的局面之下,文昌胡同一帶的房源近年來也是步步高漲。

  采訪中記者瞭解到,除瞭這套10平方米340萬元的房子外,文昌胡同另一套14.6平方米的房子,賣到瞭460萬元,單價同樣超出瞭30萬元/平方米。

   部分區域:學區房價格是其他房源的2~3倍

  地產業內常常說,房地產第一是地段,第二還是地段。如果用地段屬性來衡量的話,文昌胡同位於北京長安街沿線,又是北京西二環以內,毫無疑問屬於城市核心區,地段優勢非常明顯,房價高還可以理解;但是在北京北四環以外,也有一批特殊的房源,價格超過5萬元/平方米,部分房源一度接近10萬元/平方米,實在是匪夷所思。

  這就是被戲稱為"宇宙中心"的北京北四環外五道口華清嘉園,這裡的一套學區房曾掛牌價高達10萬元/平方米。

  7月9日,一傢中介置業公司的顧問告訴記者,華清嘉園學區房帶有重點小學-中關村二小學區的名額,以小戶型為主,面積多在37~60平方米,由於戶型小,容易出手,單價較高,價格多在6萬元~8萬元/平方米,部分房源的價格甚至超過9萬元/平方米。

  據瞭解,北京西四環、南四環等區域的多數房源均價為3萬多元/平方米,很顯然,華清嘉園的學區房的價格超過同類區域房源價格一到兩倍。

  此外,記者瞭解到,目前在北京重點小學資源集中的區域,已經形成瞭幾個頗具規模的熱點學區房板塊,如中關村地區,包括中關村、學院路以及萬柳附近;東城區東四板塊;西城區平安裡板塊;朝陽區朝陽門板塊銀行房屋二胎缺錢急用哪裡借錢等。

  學區房逆勢上漲,

    6萬~7萬/平方米的占1/3

  近日,《中國經濟周刊》、中國經濟研究院與鏈傢地產聯合推出瞭"北京學區房價格地圖"。該地圖編制方法為:共選擇瞭北京內城6區的30個重點小學,並挑選瞭這30個小學附近的代表性二手樓盤,以其5月份的銷售價格為樣本。

  從這30個代表性樓盤來看,售價最高的是位於海淀區的東南小區,這個小區是海淀區中關村一小的學區房,目前銷售價格為8.95萬元/平方米。價格最低的是位於豐臺區的永善裡小區,它是豐臺第五小學的學區房,目前售價隻有3.32萬元/平方米。

  據鏈傢地產測算,這30個樓盤目前銷售均價為6.07萬元/平方米。

  具體來看,在這30個樓盤中,銷售價格在8萬元/平方米以上的有3個,價格在7萬元~8萬元/平方米之間的有6個,價格在6萬元~7萬元/平方米之間的有10個,價格在5萬元~6萬元/平方米之間的有3個,價格在4萬元~5萬元/平方米之間的有3個,價格在3萬元~4萬元/平方米之間的有5個。

  今年以來,受到限購政策的持續作用以及信貸環境趨緊的影響,北京樓市出現瞭一定的結構調整。表現在二手房市場,據鏈傢地產監測,今年春節後,市場逐漸走低,5月北京市二手住宅成交均價為2.86萬元/平方米,環比降幅達到4.75%。

  盡管大勢趨冷,但重點優質小學附近的學區房價格卻比較堅挺。據鏈傢地產監測,今年5月學區房均價為5.07萬元/平方米,環比上漲0.7%。以位於北京東城區光明小學附近的龍潭北裡項目為例,2012年該項目成交均價隻有3萬多元/平方米,2013年大幅上漲50%左右,售價高至5.17萬元/平方米,目前,該項目的售商用不動產租賃二胎年息6%價已達到5.19萬元/平方米,一直延續著上漲的勢頭。

  而日前一條北京教育新政的出臺,更令學區房價格走勢看漲。

  4月18日,北京市教委發佈《2014年義務教育階段入學工作意見》(下稱《意見》),提出今年北京市小學免試就近入學,小升初實行單校劃片或多校劃片入學,取消延續多年的共建招生。所謂共建招生,是指一些機關單位、企業等和重點學校存在共建合作關系,學校為共建單位提供一定的招生名額,而共建單位則在其他方面回報學校。

  21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰認為,北京市新出臺的入學政策,旨在平衡各義務教育學校的資源,給愈來愈嚴重的擇校潮降溫。作為特權而長期存在的共建生被一舉取消,值得高度稱贊。但這一新政也意味著,在"就近入學"要求下,"居住地"這一因素在獲得優質學校的硬性條件中的權重更大,這對高燒不退的學區房價格無疑是一種強化。

  對此,鏈傢地產分析師張旭表示,2013年北京房地產調控"國五條"細則出臺後,"滿五年+唯一"的免所得稅房源成為二手房市場的"香餑餑"。這些房源價格在今年的二手房市場帶頭上漲,其中帶重點小學名額的二手房更是漲幅巨大,最終形成瞭部分學區房沖擊10萬元/平方米的局面。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-29/08054327563.shtml

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