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??行情轉暖是趨勢

??營業稅“5改2”兩大效應

??對比去年“9·30新政”,“3·30新政”除進一步降低首套房和二套房置業者貸款門檻,還用營業稅“5改2”政策,盤活瞭沉寂多時的換房客市場。合富房地產經濟研究院院長龍斌表示,去年“9·30房貸新政”出臺,交投量大幅回升,二手交投較最低位的去年三季度增加四成五。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-20/06175995681469123838395.shtml

??劉鏡棠表示,“3·30新政”對改善型買傢有一定的促進作用,滿堂紅數據顯示,4月上半月廣州市改善型二手物業(即110平方米以上中、大戶型二手住宅)成交套數環比3月上半月增加1.4倍。

??兩輪新政松綁力度加大

??其次,部分在售單位出現反價現象,外圍區率先出現反價,中心區於清明後亦有部分盤源業主反價。由於“二套商貸四成、二套公貸三成”政策未正式落實,因此從成交數據來看,公積金和商貸購房的情況未出現明顯的變化。

內容來自sina新聞

??今年3月可算是利好政策頻繁出臺的時間段,3月1日央行降息後,刺激瞭一大批必須依靠貸款購房的準買傢入市。“3·30”新政出臺,營業稅“5改2”,在2014年“9·30”央行信貸寬松政策實施半年後“重出江湖”,而上一次則是2009年的事情。滿堂紅相關人士指出,政策的唯一不同是,2009年營業稅全額征收對象是“購買不足2年的非普通住房”,而今年3月31日起的營業稅全額征收對象是“購買不足2年的住房”,包括瞭“普通”和“非普通”兩種狀態,故在營業稅優惠程度上不如2009年。但稅費的減免仍給予市場新的活力。

??據中原地產區域營業總監丁振公介紹,“3·30新政”出臺半個月,恰逢“學位房”成交旺季,部分緊鄰優質教育資源的二手房備受傢長客青睞。與往年不同的是,今年的學位房客戶中,購置大戶型的買傢比例有所上揚。“到目前為止,‘3·30新政’所發揮的效力,更多的是給圍觀樓市多時的買傢一個心理暗示,他們認為房價可能會谷底反彈,如果有需要,還是要盡早解決。”丁振公指出,就近半個月二手行情看,部分板塊“學位房”客戶有提前入市的跡象,即原本可在明後年才入市的買傢,被激活並提前入手學位房,但整體市況離全面回暖還有一段距離。


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??近兩周以來,“3·30”新政的效力在一二手樓市漸漸發威,當中以換房客的入市情緒最為高漲。據業內人士介紹,目前市場上適合“首改”客戶的中型戶型大受換房客青睞,此類盤源多是110~130平方米的大三房或四房。其次是毗鄰優質教育資源的電梯樓物業,不少傢長基於對二手樓市後市谷底反彈的擔憂,而提前入市。不過,有中介業者和按揭人士表示,相比於“9·30”新政,“3·30”新政對樓市最為刺激的利好不是房貸門檻進一步下探,而是營業稅“5改2”政策對換房客族群的刺激,“3·30”新政對後市的“雞血”效應也因此更勝“9·30”新政。

?台南山上農地貸款?“證滿2年”物業持續兩個月成交放量



??據滿堂紅市場部研究員劉鏡棠介紹,去年“9·30房貸政策”對廣州二手樓市影響較大的一點為“認貸不認房”。滿堂紅數據顯示,“9·30政策”後廣州二手市場二套房商貸成交比例有明顯提升,從2014年9月的2.4%拉升至6.1%以上,11月二套房商貸成交占比更達到7.9%,但進入2015年以後,二套房商貸成交占比出現逐步回落,3月份二套成交占比僅為2.8%。

??“3·30新政”包括兩大部分,分別為營業稅“5改2”及“二套商貸四成、二套公貸三成”。相比房貸門檻繼續下調,業界普遍認為營業稅“5改2”政策對廣州市二手市場影響更深。劉鏡棠指出,“5改2”落地後,廣州二手樓市出現兩點明顯變化,首先,二手買賣市場比3月份更加活躍,4月以來日均買傢訪客數量相對於3月增加超過二成,日均放盤量與3月相比增加超過1成半,4月1日~12日二手房成交量與三月同期相比增加超過1.6倍。

??換房客圍觀情緒略減

??中原地產高級業務經理莫靜表示,由於廣州的銀行尚未出臺與“3·30新政”相配套的房貸業務細則,因此4月中上旬,未有成功獲批未結清一套房貸款但需購二套房的六成房貸個案。“據‘9·30新政’的情況來看,此類房貸新政基本需要等待半個月至1個月的時間,才能正式落地實施。”莫靜亦強調,此前被多傢媒體關註的“廣州暫停二套房首付四成”的消息並不屬實,“隻是配套細則還沒落地,尚未開始,怎能說是暫停呢?”

??後市展望

??“五一”二手難敵發展商搶客

??“3·30新政”營業稅“5改2”比房貸門檻下調更給力

??龍斌表示,“3·30新政”對支持鼓勵居民合理改善換房的導向十分明確。預計4月以及“五一”期間,二手樓市將有機會持續向好,換房需求活躍度繼續提升,總價300萬元以下、90~120平方米的三房單位將受市場熱捧。但新貨的推後壁區二胎房貸利率售力度將會明顯加大,客戶的選擇也較為多樣,預計買傢進行一、二手物業對比、決策時間將會拉長。

??對於房貸門檻下探是否會刺激更多換房客迅速入市,莫靜認為,短期內不會出現此現象,“我們所接觸的二套房客戶,很多已還清首套房貸款,但在申請房貸時,仍會選擇首付五六成,畢竟現在房價高企,還貸壓力還是很大的。”現時二手換房客大多數是工薪族,月收入並不高,如今買房基本需要借助“賣一買一”才能實現。因此,他們並不會將房貸“貸到盡”,而是選擇月供更輕松的首付六成,再選擇利率更加優惠的公積金貸款。所以,二套房商貸門檻下探,對二手樓市的換房客市場影響力有限。



勁過 9·30 換房客 打雞血

??滿堂紅市場研究部高級經理周峰分析,持證滿2年但不足5年的物業,在最近幾年的廣州二手樓市都不是成交主力(如下表),最高是2012年的20.2%,此後逐步降低,2014年該比例為11.7%,今年第一季度則僅有8.3%,但在市場上,這類物業的比例至少有35%。

??預計從第二季度開始,證滿2年但不足5年的物花蓮貸款信貸年息台東信貸業流動性會明顯加快,而原來隻求“滿5年”物業的準買傢,會把目光放寬到“滿2年”物業上。可以肯定一點,營業稅的減免改革遠比二套房首付比例下調有積極作用,今年第一季度廣州原10區二手住宅登記宗數為12426宗,同比減少1.0%,月均為4142宗,而在政策利好作用下,第二季度二手住宅登記宗數有望達到月均6000宗的水平,其中4、5月的放量尤其明顯,6月則可能在“穗六條”未得到放松的前提下進入階段性調整。統計數據顯示,4月1~12日經滿堂紅促成的二手住宅買賣宗數比3月同期增加1.4倍,均價為20823元/m2,比3月同期上升0.9%。

??相比之下,“3·30新政”則強調對二套房首付的再調整,對二套房貸款買傢有一定促進作用,但由於政策出臺時間較短,其效力未能顯現。據滿堂紅監測數據顯示,其旗下店鋪二套房貸款買傢接訪量明顯比3月份有所提升,但由於該政策未落實,4月上半月二套房商貸成交套數與3月下半月相比基本持平,成交占比反而下跌至2.6%。

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