201607081037玉山銀行轉貸 玉山銀行轉貸 2014樓市預言帝

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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋 ,持分買貸,2房問題)
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一胎土融:13.6億[16億(假設)8.5成]
年利率8%
還息不還本
每月應繳:907萬(0.67%)
開辦費1%1360萬
限公司法人
綁約三個月

手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6%=11820萬

建融
一胎:11.2億(14億(假設)8成)
年利率8%
還息不還本
每月應繳:747萬(0.67%)
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台北市大同區民權西路
一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
年利率8%
還息不還本
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3-建地貸款 1,2,3胎 貸款餘額

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5. 土地謄本 只吸一個地號謄本( 因為有共同 擔保)

(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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都計內不 做 的山坡地
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超過10億
台中豐原
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內容來自sina新聞

2014樓市預言帝



  華遠地產董事長任志強:

  三條主線將會影響房地產市場

  2014年至少有三條主線將會影響房地產市場。其一是GDP和房地產市場的關系。如果宏觀經濟轉好,地產通常會受到打壓,一旦GDP增速有所下降,地產將會被視為重要推動力。預計今年的宏觀經濟不會太好,也不會太差。第二條主線是供給。根據中國指數研究院1月2日發佈的"2013年中國300城市土地市場交易情報"顯示,全國300個城市土地出讓金總額為31304.5億元人民幣,同比增加50%。共成交土地37208宗,成交面積143569萬平方米,同比增加10%。由此可見,土地供應量增加的趨勢會持續,一方面,通常土地兩三年後才能上市形成供應,市場調整通常以三年為一個周期。而在政府壟斷供給的局面下,也難以形成更大規模的供應。另一方面,部分城市的住房需求仍舊十分旺盛。第三條主線是改革。越市場化,對企業越有利。市場化方向明確以後,證監會會逐步放開房企融資的審批,審批速度也將會加快。而2014年將誕生新的一批銷售額千億企業,20個以上的500億企業,市場集中度會越來越高。

 世聯地產董事長陳勁松:

  一線城市租金將持續上漲

  1.2014年房地產市場軟著陸。看供應,2014年待去化的面積依然會同比增長10%。可售面積在增加,需求在放緩,如果是這樣的話,今年市場要著陸,硬著陸就是最不希望發生的。2.行業總成交面積進入中期高位平臺,但增速放緩。2013年行業取得瞭歷史性的突破,到瞭7萬億住宅銷售總額,這是因為之前開工量高,但是2011年開工量已經出現瞭拐點,也就是說增速開始出現放緩瞭。3.50個城市是關註重點,二線城市比一線城市表現更好。在一線城市,30億元拿一塊地都已經很不容易瞭,地價太高瞭。所以今年二線城市,也就是以省會城市為主導的情況開始出現,一線城市紮堆的現象消減一些。4.二三線城市商業泡沫凸顯,價格回調。5.投資客不會明顯增加。今年投資客可能還要少,房地產去投資化的趨勢越加明朗。6.35歲以下是絕對的需求的主力,占比會持續提升。7.大者恒大,行業集中度迅速提升。前20名開發商占房地產份額快速上升,上升的幅度超過以往,前十上升的速度也很快。中國房地產份額正在發生深刻的變化,就是大者恒大,越來越大,能力越來越強。8.開發商利潤和ROE下滑,開發商經營、競爭面臨嚴酷的精細化考驗。9.過於激進中小開發商將面臨短期償付危機。10.一線城市的現金流折現要求帶動租金長期持續上漲。

  廣州中原地產項目部總經理黃韜:

  一線城市市中心依舊會出地王

  預計今年的房地產市場會保持穩定,總體的情況是穩定中略有上升。不過局部將會是有升有跌。如廣州的中心城區價格將會繼續上升,而供應量大的郊區和二三線城市樓價將有可能會下跌。總體的成交量將保持穩定,特別是今年下半年市場消化瞭"穗六條"的影響後,成交量將會上升,不過應該不會再出現如2013年那樣井噴的狀況。

  土地方面,長效機制的推出以及農村集體用地流轉的改革等,都將為土地市場帶來新的變化。不過目前,很多地方"土地財政"的現狀還沒改變,能否在今年內得到改變,真是未知之數。預計今年類似廣州等一線城市位於市中心的地塊依然會出現地王,這由土地的稀缺性決定。同時,近期也留意到北京又再推出限價房和"自住型商品房"用地,保證普通剛需階層(夾心層)的利益。2013年11月,近一個月北京即推出153萬平方米的保障房用地,其中包含公租、經適房、限價房及自住型商品房用地。不排除廣州也會仿效。當這種特殊制定的房屋地塊達到20%時,就會影響到市場,造成周邊樓價的下跌。不過,即使是今年推出地塊,要明年才能推出市場,要到明年才會對市場產生影響。

 保利地產廣東公司董事長餘英:

  千億房企將有10傢

  1.2014年房企、市場分化,千億房企將有10傢;2.全國房價預計漲幅7%左右,一線、二線核心城市房價繼續漲,核心區域房價大漲,三四線城市有漲有跌;3.土地成交量價比2013年略高;4.資本市場和產權融資有亮點;5.房產稅不會全面推行,限購、限貸繼續,部分城市會有變化。

  合富輝煌首席分析師黎文江:

  今年樓價預計保持10%左右漲幅

  黎文江認為,按照十八屆三中全會的指示,預計2014年房地產政策將會進一步淡化限價等行政手段,但是限購、限貸短期內不會立刻退出,今年還將繼續執行。由此看來,今年整體房地產市場成交量也將有樂觀的預期。經過近三年來的調控,市場走勢已經呈現一定的周期性。2012年廣州房地產市場在下半年成交量開始爆發,出現"前低後高",2013年延續瞭2012年市場火爆,出現"前高後低"。預計2014年又將承接2013年底市場較為低迷的局勢,再次轉至"前低後高"。2013年各大房企銷售業績完成情況良好,年末市場上鮮見促銷行為,但是預計今年初將可能有小幅度的以價換量。但是因為限簽的關系,去年大量豪宅以及大戶型單位被擠壓,今年預計這部分產品將會逐步網簽,樓價仍然面臨較大的結構性上漲的壓力,全年房價預計仍將保持10%左右的漲幅。(鄧蘇梅)

  滿堂紅市場研究部高級經理周峰:

  第一季度二手樓價將回落

  2014年第一季度,廣州二手住宅市場仍將處於調整態勢,預計個別郊區板塊的小業主會在2月春節後率先調整放盤價,二手樓價也會從前期高位向下回落,幅度大概在4%-7%之間。整個市場的主力客戶群仍是外地準買傢,但廣州本地買傢的比例會有所增加,市場成交的熱點集中在80-100平方米的小三房物業,其比例有望達到25%的水平。第一季度廣州一手住宅成交也將受到"穗六條"後續影響而出現萎縮。預計第一季度全市十區月均網簽量在5100宗左右,比2013年第一季度減少22%。按常規至少要經過半年的觀察期,政策才有進一步加深或適度放松的可能,因而對外地客戶的"三年期社保或個稅證明"以及二套房首付七成的措施,將會成為2014年第一季度甚至上半年的調控主基調,亦會對廣州市一、二手住宅市場內的外地準買傢造成直接制約。至於第二季度及其後的市場如何走,關鍵看3月"兩會"之後中央或地方政府是否有新的調控措施出臺。(鄧蘇梅)

  方圓地產首席分析師鄧浩志:

  房產稅難以大范圍鋪開

  預測2014年由於一二線城市房價上漲動力足,將繼續迎來嚴控,而三四線城市由於供過於求、樓價下行,將有繼續放寬的可能。

  同時,調控方式也將往增加市場供應、改變供求關系方向轉變。廣州無論是"新國五條細則"還是"穗六條",都分別要求增加土地供應,加大對中低價位商品住房的土地供應。目前房地產市場現狀是需求與供給的不平衡,具體表現為住宅土地供應不足限制住房供給增長,住房供給不足難以滿足住房需求。因此,以往政府切斷房企資金鏈反而令到供給下降,不利於平抑房價,而從供應端著手,增加供應,緩解供需矛盾,則有利於實現房價控制目標。

  房產稅擴圍風聲一直不斷,而國務院會議提出"加快房地產稅立法並適時推進改革",更使房產稅上升到立法的高度。但一方面房產稅立法、開征,需要在財稅整體改革的基礎上進行,目前相關制度環境尚未成熟,另一方面,房屋登記系統和交易數據信息尚未實現聯網,在客觀環境下難以鋪開。此外,在市場環境各異的情況下如何切合各方利益,針對存量住房如何征收等問題也尚未解決,因此從試點到全面推廣仍需要較長時間。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-01-10/09323868257.shtml

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