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內容來自sina新聞

羊年樓市前瞻高層罕見打氣 有望實現軟著陸

??今年的立春已過,天氣逐漸暖和,但中國房地產行業卻從未像今天這樣,對這個春天卻充滿疑問。如果說房地產行業的調整期始於2014年,那麼,2015年,這個行業和市場將更趨謹慎和理性,從以往隻盯著價格和規模,轉變為更關註服務和發展,或不失為一種積極的變化。

??房地產仍是經濟的平穩器,未來政策轉向差異化,並不意味著市場會隨著政策周期而大起大落,而是通過市場自發機制,驅使供求逐漸平衡。跟隨宏觀經濟的步伐,未

來住房市場進入中速增長常態,中國房地產進入白銀時代,政策、市場和行業都將迎來根本變化,2015年被賦予“轉型元年”的期待。

??政策面

??堅持市場化方向

??從2014年起,中央對房地產調控思路已經轉向,行政化的一刀切政策越來越少,堅持市場化調整方向。行業規則構建增多,包括公積金調整、不動產登記暫行條例

等,均著眼於構建房地產市場長期機制。另一方面,金融工具運用增多,包括利率調整、存款準備金調整等,相信這些經濟手段會成為未來行業調控的重要方式。

??我們因此有理由相信,2015年樓市有望實現軟著陸。世聯行對2015年房地產市場的研究報告認為,行業規模並不會急劇衰減,市場在探明需求的頂部以後,規模總量將不再高速增長,但預計在未來5—10年,依然會維持在一個比較穩定的高位水平。

??新城控股集團副總裁歐陽捷用“打水漂”來預判今年的調控政策,一方面政府發出穩定住房消費的號召,一方面“回歸以市場主導”的既定方針不能變,所以刺激政策不能一石激起千層浪,而是打水漂式的微刺激。

??打的什麼“水漂”呢?歐陽捷向記者表示,從中央來看,時不時的定向和非定向式的貨幣政策會起到激蕩市場的作用,逐步擴大新型城鎮化試點政策將為試

點城鎮導入人口,通過鼓勵購買商品房用於保障房等緩解市場庫存壓力,通過推出REITs幫助房地產企業減輕資金壓力等等。

??“總的來說,中央政府的政策更加宏觀、更加跨界、更加長線,2015年對於房地產業都是利好,重在鼓勵市場信心,稍解近渴,但不會對沖結構調整的目標

。”

??不同於以往,隨著中央房地產調控政策權限“下放”到地方政府,中央對地方的政策幹預已鮮有耳聞。歲末年初之際,地方政府已經出臺許多救市的微刺激措施。可以預見,延續2014年態勢,2015年樓市在政策面將迎來全面“寬松潮”,貨幣環境也將趨於寬松。

??市場面

??分層級發展明顯

??向以往爆發式的增長告別,就會迎來需求快速萎縮和房價急劇下跌嗎?答案也是否定的。世聯行報告指出,根據根據UNdata(聯合國數據庫)對中國人口年齡結

構的統計及測算,2015-2020年,中國25-34歲的人口(即首置型購房者集中的人群)將保持在2.4億左右,占總人口比例為

17%。34-49歲的人口(即改善型購房者集中的人群)在2015-2035年期間均達到3.1億以上,占總人口的比例保持在23%的高位。這表明未來

20年,中國房地產仍處於改善型置業高峰期。

??除瞭改善性住房需求進入高峰期,還有城鎮化率提升、傢庭規模小型化、棚改等因素影響,預測2015年房地產市場銷售總量仍將在一定高位波動。

??上海易居房地產研究院對2015年情況基本看好,認為全年將探明底部,復蘇上行。易居研究員嚴躍進向中國經濟網記者表示,從目前市場走勢看,止跌反彈的跡象

自然是明顯的,房價看漲預期繼續形成,貨幣層面逐漸寬松,所以包括成交量持續上升、價格繼續攀升的可能性是非常大的,部分重點城市更要警惕房價大漲的可 能。

??中金公司報告預計,2015年是房地產投資的“小年”,預計投資增速降速至8%,

新開工面積同比下2胎銀行業務降10%,按揭貸款支持將有所好轉,預計銷售額同比增長5%左右,銷售面積同比增速3%。對於房價,該公司預計 2015年

2季度之後才能回暖,環比調整幅度在 5%以內,全年整體較為平穩。

??經濟學傢李稻葵說,2015年對於想買房的人來說,也許比較值得期待。房地產整體處於調整期,購房者的選擇面在2015年有所增加,價格不會大漲,有可能還會進行一定的調整。可以不那麼著急買,不像以前有瞭錢一定要買。

??不過,持看跌態度的也不少。摩根大通預測稱,2015年中國新房銷售將與2014年持平,全國房價將下降2%-3%。此外,房地產投資增速將進一步降溫,預計將下降至6%,這將繼續拖累經濟增長,並繼續影響鋼鐵、水泥和傢具等相關行業的銷售收入和需求。

??萬通控股董事長馮侖認為,今年整體的房價應該相對趨穩,略有下降,這是2015年普遍城市可能會出現的局面。

??不

過,毫無疑問的是,一線城市仍然普遍看漲。世聯行認為,一線城市房價會上漲、演繹資產的故事;二線城市分區域,有些城市會平穩中上漲,是增量的故事;三線

城市分化更為明顯,房價下跌的居多,也會有上漲的城市,是選擇的故事。全國商品房銷售金額超過2014年是大概率事件。

??“除瞭北京、上海這樣的一線城市外,其他城市沒有大幅上漲可能性,微調可能會有的。北京、上海房價一定會上漲。”歐陽捷說。

??企業面

??白銀時代唯有轉型

??2014年,大量的非上市房企資金鏈緊繃,中小房企處在寒冬期。而上市房企也遭遇較大困難。據統計,在滬深兩市144傢房地產企業中,當前有73傢公佈2014年業績報告。其中,36傢實現業績增長,37傢出現下滑,包括可能出現虧損的15傢企業。

??“未公佈的企業業績可能更差。市場分化愈加嚴重,除部分規模房企外,整體很難維持過去房地產市場的高增長。”中原地產首席分析師張大偉說。

??另一方面,房地產企業間出現的一些新的變化也引發強烈關註。始於深圳的佳兆業事件目前未有最終定論,同時並不意外未來仍將有房企卷入反腐浪潮。雖然是“燙手的山芋”,但融創依然願意將佳兆業收入囊中,或算是收購綠城失敗後的些許安慰。

??歐陽捷評論認為,融綠、融佳事件說明房地產市場容量已見頂,證明高周轉與快擴張仍是品牌房企的核心競爭力。千億房企已取得市場份額的15%,價格戰已經打響。未來房地產也將像傢電行業一樣出清市場,中小房企如果沒有特色和品牌,將不可避免地出局。

??據清科研究中心公佈的數據顯示,2013

年四季度行業並購案例陡增至62例,2013年全年行業完成148起並購交易,交易總額142.75億美元,同比增幅達265.7%。

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對這些變化,身處白銀時代的房企,需要在運營、資本、產品和戰略等方面綜合考量。“大而全與小而美註定是後白銀時代的剩者,其成功的標志就是具有規范的法

人治理、清晰的目標戰略、穩健的財務模型、精細的管理體系、精準的產品定位、優秀的人才結構與企業文化,不符合此標準的房企一定走不出白銀時代。”歐陽捷 總結。

??中金公司報告指出,進入地產白銀時代,銷售規模見頂、利潤率下行、競爭加劇之後,

??開發商唯有轉型,存在佈局重劃、產業拓展、模式切換三條路徑。房地產中長期行業規模增長空間有限,開發商應回歸市場飽和度較低、未來仍具潛力的一二線城市。此外,龍頭開發商縱向一體化,未來三到五年將是產業並購大發展大時代。

??事實上,部分房企早已開始積極探索更加多元化的轉型方向,佈局多個領域發展。萬科從提供商向城市配套服務商轉變,開展商業地產、養老地產、旅遊地產、產業地產業務。綠地通過智慧城市技術為商辦及住宅產品提供智能服務。

??恒大的轉型就更為明顯,業務涉及飲用水、農牧業、能源、傳媒、娛樂、體育、美容整形等多個行業。萬達集團幹脆改變企業風格,從以往的高冷范轉向年輕化,業務專註於商業地產與文化旅遊地產的雙核心驅動。

??任何行業都有起步、發展、成熟、衰退的階段,在經歷瘋長之後,我們都希望這個行業能夠慢慢步入成熟。接棒白銀時代,2015年被賦予轉型元年的期待,這不是由盛轉衰的終點,恰是更高層級發展的開始。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-02-22/00235974936191446084074.shtml

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