201612190235頂讓王591 頂讓王591 萬科為何賣南都股權 尋找一次性出資35億的土豪

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內容來自sina新聞

萬科為何賣南都股權 尋找一次性出資35億的土豪

  誰會是浙江萬科南都40%股權的接盤者,相信很快就會浮出水面。

  近日,上海萬科房地產有限公司在浙江產權交易所以4.3億元的價格,掛牌轉讓其持有的浙江萬科南都房地產有限公司40%股權。幾經風雨,萬科還是要把努力獲得的南都房產部分拱手相讓。

  雖然萬科已經交代瞭掛牌售股的原因,但外界對於萬科此次交易仍然大呼"不理解",關於萬科的最終目的猜測也不一。

  一位不願具名的分析人士在接受記者采訪時表示,出讓股權相當於做出瞭一個退出的決定,可能萬科目前涉及到區域調整的問題,希望能找到接盤的人,共同承擔未來的風險,同時這樣萬科也能提前鎖定收益。

 誰是接盤者?

  萬科並購南都房產是在7年前。彼時萬科兩度出手共斥資約36億元控股南都房產80%股權,南都房產正式更名為"萬科南都",這成為當年中國房地產市場最大的並購案。隨後於2007年,萬科再以3.93億元將南都房產剩餘20%的股權納入名下。

  南都房產目前股權結構已為上海萬科房地產有限公司持股80%,浙江墅都投資管理有限公司持股20%,持股方均是萬科全資擁有的子公司。不過,萬科似乎並不打算全權持有萬科南都太久。

  據上海萬科給予的說明資料,萬科希望通過出讓部分股權,探索引入財務投資人,通過合作將事業做得更大。同時,萬科將繼續保留對浙江萬科南都房地產有限公司的控股權,項目也將繼續由萬科操盤,使用萬科品牌。

  根據掛牌信息,萬科對這名財務投資人的要求也非常高。受讓方應按照其持有公司40%的股權比例,在正式《股權轉讓協議》生效的當日向南都房產以股東借款的形式一次性投入人民幣30.26億元,其中15.71億元用於歸還轉讓方投入,14.55億元用於歸還母公司萬科企業股份有限公司對公司及其下屬子公司的累計投入,以達到受讓方按照股權比例對等投入的狀態;否則轉讓方有權直接終止《股權轉讓協議》,並沒收全部競買保證金。

  按照時髦的說法,萬科其實在尋找一名能一次性拿出近35億元的"土豪"。

  對此,有券商機構分析人士猜測,按照萬科的意願,這名土豪隻出錢不參與經營層面,接盤的應該不會是地產公司,地產基金的可能性會比較大。

  到底誰是接盤者,具體結果還需再等待一些時間,此番掛牌期到10月25日下午5時。信息顯示,掛牌期滿後,如征集到兩傢(或兩傢以上)合格競買人,則按照最終確定時間采用競價方式進行轉讓。

  最有意思的是,掛牌信息還顯示,股東浙江墅都投資管理有限公司表示,不放棄其擁有的對標的股權的優先購買權。如果最終還是墅都購得,那麼萬科這次則真的通過左手倒右手實現瞭資金的騰挪。

  不管怎樣,"目前萬科南都的總資產估計為87個億,若此次股權轉讓順利,萬科南都方面項目價值將增至100多個億。"有分析師表示。

  退出還是融資?

  事實上,萬科南都在此前的7年裡也步履維艱,三任總經理換人,銷售也備受調控影響。

  目前,萬科南都旗下擁有多個在售及儲備項目,其中在售項目包括由四個組團構成的大型項目良渚文化村項目,以及萬科紫臺、萬科草莊、萬科濮悅灣等項目。杭州業內人士表示,雖然目前這些項目整體銷售情況還算不錯,但銷售比較出色的良渚文化村在售的已經不多,草莊的銷售不是太理想。

  而在萬科掛牌出讓萬科南都股權的同時,萬科在上海卻佈重金拿地。今年7月,萬科在上海土地市場力挫中海、金地等房企,以48.7億元競得上海浦東新區張江高科技園地塊,成為今年上海總價地王。

  不過,更多數分析偏向於萬科實際上又是在做一次融資。有業內人士通過掛牌信息上披露的數據推算,萬科南都76.2億元的總負債中,股東總借款就達到75.65億元。

  萬科雖然目前銷售已達千億以上規模,但外界對於其資金鏈的寬裕度還有所保留,分析普遍認為,萬科貨幣資金較一年內到期的債務,仍有一定的空缺,現在通過引入合作方來發展項目,其資金壓力將不會那麼大。

  "目前萬科有更多、更廣泛的合作,央企、民營、個人、國內外、大小公司都有。"萬科集團總裁鬱亮多次強調,合作開發模式是萬科的發展所需,全面合作是大的前提,也是長期不變的策略。

  對於合作開發的好處,萬科董秘譚華傑表示,首先可以使公司的經營范圍拓展到更多的細分市場,減少個別市場未來變化的不確定性,有效分散風險;此外,可以擴大集中采購的規模,增強公司在采購環節的議價能力,體現規模效應。

  然而,合作模式也有弊病,大量的合作攤薄瞭萬科的利潤,事實上近幾年萬科利潤增幅遠不及銷售增幅。

  較早前曾有報道爆出,萬科在北京近七成為合作項目,導致萬科北京區域公司2012年利潤率僅為3%左右,在萬科所有區域公司中的排名中幾乎墊底。

  但鬱亮已公開否認上述情況的存在,其稱,合作項目一般由萬科操盤,因此萬科還有超額利潤可供分配。所以,因合作項目多而導致萬科利潤低是不可能的。不過如何迅速提升萬科的利潤增幅,仍是擺在鬱亮及其管理團隊面前的一道難題。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-26/09032467896.shtml
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