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程漫江

目前房地產的融資環境總體偏緊,盡管多數城市放松限購,但難以扭轉地產價格下降趨勢。二季度以來,政府出臺一系列“穩增長”政策,帶有“微刺激”的特點。“微刺激”難以扭轉房地產和整體投資回落趨勢,無法解決經濟體系資源配置機制等結構性問題。

房地產市場經歷瞭去年新一輪膨脹後,年初以來再度下滑。經驗表明貨幣金融環境是影響房地產短期波動周期的重要因素,而此輪地產調整離不開去年下半年以來流動性收緊和融資利率高企,具有明顯周期性特點。但不可否認,住房市場在經歷瞭多輪泡沫化膨脹和政府調控之後,其供求面正迎來結構性改變。

房地產調整對投資依賴型經濟影響顯著。總體上,房地產銷售和投資增速下滑10個百分點,將累計影響GDP增速約1.8-2.2個百分點。由於此輪房地產下滑伴隨一些供求面重要的結構性變化,而貨幣信貸政策目前依然相對審慎,盡管大部分非一線城市逐步放松瞭住房限購政策,但商品房市場短期內很難回到新一輪上升周期,房地產投資下滑趨勢可能延續,這使得中國經濟在未來一段時間時期仍將面臨一定下行壓力。

中央經過多輪調控實踐逐漸確立瞭地產調控終極目標,即消除住房“投資品”屬性,讓其逐漸回歸以居住為主的“消費品”屬性。隨著嚴格差異化貨幣信貸政策的實施和房產稅改革提上議程,投資需求大幅萎縮,剛需已然主導市場,這是需求面最重要的結構性變化。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-22/08545941725061399753105.shtml

保障房大量建設標志著住房供應體系重大改變,將對商品住宅市場產生顯著影響;農村土地還權賦能和要素市場化改革有助於打破城市土地供應壟斷,擴大城鎮住宅及用地供應,抑制房價過度上揚;而庫存壓力居高不下則是抑制短期房地產回升的重要因素。

目前房地產的融資環境總體偏緊,盡管多數城市放松限購,但難以扭轉地產價格下降趨勢。但需指出,貨幣政策作為反周期政策,未來進一步趨向寬松概率在上升,而政策顯著調整短期內對房地產仍有一定刺激效應,這是房地產表現可能超出我們預期情景的最重要因素。

未來首套房需求將隨適齡購房人數見頂而逐漸回落,改善性需求短期仍受嚴格差異化信貸政策抑制,可實現的拆遷更新需求則因政府拆遷動力下降而放緩,剛需年均增速將由過去十年5%-7%降至1%-3%,剛需年均面積約11億平米,年均套數約1,200萬套。

房地產面臨的另一結構性因素是貨幣金融環境改變。新增外匯占款趨勢性下降,自主流動性偏緊,利率市場化加快顯著抬升資金成本,推動風險重定價,實體融資成本難以伴隨經濟下行而明顯調整。

評論房地產調整下的中國經濟下行壓力

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“微刺激”難抵經濟下行壓力

內容來自sina新聞

二季度以來,政府加大對鐵路、棚戶區投資,減輕小微企業稅負,推動政府簡政放權。但相比以前“四萬億”刺激,此輪“穩增長”政策相對溫和,帶有“微刺激”和定向寬松特點。“微刺激”推動M2增速回升,銀行間利率回落,部分基礎設施投資反彈,短期內緩解瞭國內外對中國經濟下行的擔心。但“微刺激”尚不能根本改變實體融資需求偏弱、融資供給偏緊、融資成本偏高狀態,企業對盈利前景預期惡化抑制瞭中長期限投融資需求,在利率市場化預期下,資金成本居高和房地產下行中信用風險上升,使銀行體系對局部部門信貸收縮明顯。

“微刺激”難以扭轉房地產和整體投資回落趨勢,也無法解決經濟體系資源配置機制等結構性問題;而定向寬松貨幣政策盡管短期內對特定部門具有一定的提振作用,但在中長期內可能降低貨幣政策透明度,威脅貨幣政策公信力和有效性,影響市場在資源配置中決定性作用的發揮。

房地產:周期性下滑與結構性拐點

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