201612180239日本房地產投資要買對房子

日本房地產投資要買對房子

日本房地產投資要買對房子,許多海外投資人到日本投資房地產,會把自已所在當地國家投資房地產獲利的經驗模式,套用在自已所不熟悉的海外房產上,認為一樣可以投資獲利,往往買到不適合投資的房產,除了收不到房租,還要負擔沉動的房貸與房屋管理俢繕費用,最後想要賣房子也賣不掉,當然投資失利,海外投資不動產要考量的因素很多,最主要日本房地產投資會獲利的原因還是以下幾點。

 

1.日本房地產投資的時機最重要:要跨國投資不動產,最重要的就是投資的時機,投資人不會想要在房價高點的時候去買房投資,每個投資人都想在房價低的時候入手,如何得知日本房地產的房價高低?有2個指標可以參考,第一指標為房價薪資所得比,第二個為租金投報率,房價薪資所得比如果低於15-20則可考慮投資買進,表示當地的民眾工作15年就能買得起房子,租金投報率則要看大城市才準確,比如東京不動產投報率目前約在5%-6%,大阪不動產投報率則有7%-9%,相比台北、香港、上海、北京、新加坡等亞洲大城市1%-2%仍高了許多,只要出租15-20年就賺回本金了,且最近一年來日幣兌換台幣維持在0.28-0.3元,日幣要再大跌的可能性不大,這時候是日幣換匯買房的好時機,也才會吸引許多海外投資人進場日本買房。

2.日本房地產投資要選對地點,房地產投資挑選適合的時機進場之後,再來就是要選擇地點,好的地段表示房屋招租容易,房子空屋率低,要轉售時接手力道強,能降低投資風險與空屋時的成本支出,在日本投資房地產,地鐵車站的選擇很重要,比如東京、新宿、池袋、涉谷、新橋、上野山手線上等重要地鐵車站,都是百貨林立商業繁榮人潮多的好地點,但房價相對而言也是不便宜,投資人可以依自已的預算能力挑選地點,東京23區除了外圍的區不要選,也千萬不要去買東京地點偏僻人煙稀少的工業區物件,招租上非常因難,買來只會一直空著,如果在東京找不到好物件,到去大阪投資反而安全許多。

3.日本房地產投資要買對房子,要擇選什麼類型的日本房地產會比較安全呢?日本房地產持有成本,每月有管理費、修繕費、物管費的支出,每年的稅金也要支附,若是集合式住宅如套房、2、3房物件,每年的支出成本約為房屋總價的3%左右,持有整棟、一戶建、透天,每年的成本支出約為房價的2%,持有整棟透天的成本是最低的,且土地所有權為屋主個人所有,未來房子的規畫也比較有彈性,日本整棟透天的入手價並不貴,在東京約6000-7000萬日元就有物件,在大阪則4000-5000萬日元,日本整棟透天在日本房市裡的出售量最少,日本這10幾20年的建案有95%以上都是集合式住宅,整棟透天的新建案非常少,物以稀為貴未來轉手出售,也會比售量最多的套房安全,若有能力投資,建議先選擇整棟透天為主。

東京房地產2016年目前統計收租約 5-6% 利回,大阪不動產的收租投報率則有 7-9% 利回

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