201612201005淡水新市鎮房價2014 淡水新市鎮房價2014 樓市下行壓力傳導到土地市場 土地流拍頻現_1

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內容來自sina新聞

樓市下行壓力傳導到土地市場 土地流拍頻現

  "我們已經申請瞭退地,但政府方面給的說法是,退地可以,但暫時沒有錢退。"開發商李明(化名)近日頗為鬱悶,由於公司旗下樓盤銷售持續低迷,他試圖將手頭幾百畝還未開發的土地退還給地方政府。

  4月以來,李明在這個東部三線城市的樓盤已經基本賣不動。

  "我們公司的負債率不高,還沒到大難臨頭的時候,但房子賣不動,確實難受。"李明對《第一財經(微博)日報》記者稱,"土地既然不能退,那就先放著吧。"

  和李明一樣,越來越多的開發商正在對買地失去興趣。

  "去年下半年土地市場的火爆現象難以延續,各線城市土地均有所降溫,並已開始產生分化。"中原地產首席分析師張大偉告訴本報記者,房企銷售不佳、資金鏈趨緊,雖然對一線城市地塊仍有渴求,但購地已趨於謹慎及理性。

 流拍頻現

  樓市下行一胎房貸利率壓力傳導到土地市場。

  中原地產研究部統計數據顯示:5月一線城市合計土地成交額為266.6271億,這一成交額是最近一年來的最低點。

  其中,住宅土地成交僅7宗,成交土地額為76.8億,也創造瞭最近一年來的最低點。住宅類地塊樓面成交均價為7592元/平方米,相比4月份的12363元/平方米,成交均價有所下滑。平均溢價率為16.5%,低於4月份的37.2%。

  一傢全國性開發商廣州公司負責拿地設計的吳小姐告訴本報,雖然最近該司在考察一些地塊,但已經基本不參與投標。"目前必須謹慎再謹慎。"

  克而瑞研究中心提供的數據顯示,5月,15傢典型房企的拿地面積為274.6萬平方米,同比下降66%,拿地金額88億元,同比下降65%。

  其中,華潤置地、龍湖地產、綠城中國、世茂房地產、雅居樂、遠洋地產等龍頭房企全月均未有土地入賬。

  事實上,5月份各地政府均加快瞭推地速度,但由於目前整體市場不景氣,開發商拿地意願大受影響,流拍和底價成交情況反而繼續擴大。

  廣州、沈陽、成都、昆明、杭州、南京、佛山、長沙等熱點城市均"未能幸免"。

  沈陽上月共推出18幅土地,最終僅8幅成交,其餘10幅土地全部流拍。可作為對比的2013年5月,沈陽推出的7幅土地全部成交。

  一位在沈陽有多個項目的開發商告訴本報記者:"沈陽前幾年出讓瞭大量的土地,目前當地樓市已供過於求,再加上新增人口導入不足與銀根緊縮,樓市、地市雙雙陷入低迷。"

  "目前大傢關心的是如何去化庫存,哪有心思買地。"李明對《第一財經日報》記者表示,"現在形勢還很不明朗,賣樓遠比買地緊急。"

  易居中國執行總裁丁祖昱認為,房企對當前土地市場基本看淡,土地市場進入寒冬已成定局。

  合富房地產經濟研究院院長龍斌告訴《第一財經日報》,接下來土地市場將會更冷。在市場不接受的情況下,地方政府的土地供應節奏也會放緩。

  4月28日,廣州推出一宗位於老城區海珠區的橡膠新村東部住宅地塊,作為難得一見的廣州老城區住宅地塊曾引起廣泛關註,不過近日廣州市國土房管局突然宣佈該地塊中止出讓。

 土地收入下滑

  在同策咨詢研究總監張宏偉看來,2014年以來,房地產市場供求進入低迷期,土地出讓金也呈現出增幅下滑的態勢,部分城市甚至出現土地流拍的情況,這將直接影響到地方的償債能力,甚至可能引發階段性的土地財政危機。

  張宏偉對本報記者稱,在目前分稅制格局下,地方土地出讓收益的一部分需要上繳中央,剩餘的賣地收入則屬於地方的政府性基金,除必需用途外,地方政府對其餘賣地收入支配權限較大。從這個角度來講,土地財政引發瞭各地的推地賣地熱潮。

  中原集團創始人、董事施永青對本報記者稱,大多數地方政府把還債的希望寄托於賣地,一旦房地產價格下跌,"借新還舊"就不再起作用。"新債融不到這麼多錢,舊債就會出問題。"

  一位房地產私募基金負責人和記者分享瞭一個真實的案例:他的一位朋友在南京拿瞭一個20萬平方米的商業項目,現在基本"死"在那裡瞭。在他拿地的時候,地方政府告訴他,這個區域隻規劃瞭他們一個商業項目。結果兩年後,周邊商業地產"遍地開花"。

  上述在沈陽有項目的開發商表示:"現在不少地方政府在舉債方面的想法就是'管借不管還',在土地滯銷的背景下,一些前幾年大搞基建的地方政府甚至連償付利息都有困難。"

  面對著土地收入下滑和地方債務高企的雙重困境,部分地方政府已無法淡定。

  包括南寧、蕪湖、宣城、銅陵、無錫、寧波在內的多個城市推出瞭直接或間接的"救市"政策。

  野村證券中國首席經濟學傢張智威對媒體表示,對於一些地方政府的托市政策,中央默許的可能性更大,因為地方政府財政壓力比較明顯。過去,中央政府的貨幣政策比較松,地方政府可以通過其他途徑找到資金,但現在,地方政府對土地的依賴度更強。

  同策咨詢近日發佈的《2013年45個限購城市土地財政依賴度》報告顯示,土地財政依賴度較高的(超過80%)13個城市,依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟南、徐州、寧波、溫州、成都。其中,杭州、佛山、南京、長沙4個城市超過100%,杭州以156.4%排名首位。

  繼續賣還是斷供

  據記者梳理,面對著樓市、地市雙雙遇冷的現實,地方政府在推地策略上出現瞭明顯分歧。

  杭州、上海等城市的土地幾乎"斷供";成都、沈陽等城市仍在冒著流拍的風險大力推地;而以常州、連雲港為代表的城市則大幅下調瞭供地總量。

  一位資深業內人士認為,政府"惜售"土地,賭的是財政儲備與市場轉暖的時間長度,其中要害在於政府短期內不靠土地收入也能正常運轉。杭州、上海之前賣地收入豐裕,財政有所儲備,因此政府敢於賭一賭市場轉暖,也是正常的。

  張宏偉表示,今年國土資源部暫停對外發佈全國住房用地供應計劃,改由地方自行公佈,這將增加地方政府在土地供應方面的主動權。尤其是在供地量與節奏上,地方政府有可能會通過減少供地計劃、放緩土地出讓節奏、降低入市門檻等措施避免土地流拍,進而扭轉土地市場僵局,獲得更多的土地出讓金溢價收益。柳九邦 林小昭

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-05/07502762270.shtml
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