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一胎:11.2億(14億(假設)8成)

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一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]

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內容來自sina新聞

長沙房貸收緊 剛需無奈房企 困獸猶鬥?



 新浪樂居訊(編輯夢田)房貸收緊、銀行利率上浮、等貸難......馬年開局,一系列房地產金融的壞消息接踵而至,似乎都歸罪於"錢荒"。處於風口浪尖的長沙樓市前途未卜,徘徊於買或不買的剛需、急需資金周轉的房企,又將如何度過此次危機?

  房貸收緊剛需"急"瞭

  作為一名剛需返鄉置業者,一切與房地產相關的風吹草動都將影響小劉(化名)的買房決心。長沙房貸收緊的消息傳得風聲鶴唳,"利率上浮10%"、"停貸"等現象日益蔓延,"買或不買"早已成為他心裡最為復雜的選擇題。

  馬年開局,長沙樓市整體低迷。據克而瑞長沙公司數據統計,二月長沙市六區住宅供應量為12.3萬方,同比下降38%,環比下降84%;市六區成交量為43.5萬方,同比下降10%,環比下降35%;市六區成交均價6668元/平米,同比上升2%,環比下降4%。二月的長沙樓市,供應量與成交量同比環比雙雙下跌。

  就剛需而言,房價最為敏感,觀望兩年之久的小劉此時嗅到瞭房價下跌的苗頭。很早想回長沙的他逛完一圈剛需盤之後,將目標鎖定洋湖片區的藍光COCO蜜城,不到一星期便交完定金準備走房貸流程,豈料被工商銀行告知房貸收緊,對在外地工作且是外地戶口的購房者限貸,為瞭房貸多次往返北京長沙的他此刻非常著急。

  房貸收緊或許隻影響瞭一小部分剛需,而銀行首套房貸利率普遍上浮5%-10%,對大部分即將入市的剛需來說則雪上加霜,直接增加其購房成本。"原本是基準利率,等貸半年後利率上浮10%。"剛等到銀行放貸的鄧女士無奈表示,錢荒持續多久無人得知,或許現在買房時機並不成熟,但此時不買房,未來房價上漲買房成本將更高。

  無獨有偶,與鄧女士抱有同樣心態的楊小姐也積極入市。她認為,房貸收緊意味著銀行對房地產後市不樂觀,受錢荒影響,購房者向銀行"借錢"會越來越難。"現在能放貸已經十分幸運,損失的不過是等貸時間而已。"

 資金回籠慢房企"困獸猶鬥"?

  銀行信貸額度偏緊,勢必會推遲剛需購房,房企資金回籠的緩慢將提高其融資成本,與房企的資金壓力相比,剛需受挫隻是小巫見大巫。正如湖南晨曦房地產有限公司副總經理謝棟所言,房貸收緊壓制瞭一部分開發商的資金周轉,當務之急隻能另尋出路,實行"曲線救國"。

  開發商在回款計劃上會做出一些調整。"以前正常按揭可以回款50%左右,但現在隻能回款五成以下,甚至更少。"謝棟表示,為防止資金鏈斷裂,開發商指望銀行救急不現實,會考慮其他的融資渠道,提前預備好自有資金。

  而其他融資渠道,比如民間融資其成本較高。據瞭解,長沙目前的民間融資平均利息接近2分,相當於借100萬元每月償還2萬元利息,最高利息可達4分或5分。可見,房企融資額越高,所面臨的資金壓力也越大,如果出現資金鏈斷裂,開發商跑路的現象也就不足為奇,爛尾樓湘江700就是前車之鑒。

  為瞭快速回籠資金,房企"困獸猶鬥"?房地產分析師陳真誠認為,市巴西連續殺41人場普遍供大於求,長沙房價下跌已經開始蔓延。東怡置業營銷總監葉英表示,隨著房貸利率上浮,開發商獲取資金的渠道與額度相對減少,實力較小、存在銀行貸款的企業,會加快推盤節奏,甚至出現跌價的局面。

  長沙樓市馬年開局,便有個別樓盤房價"跳水"。位於洋湖垸的一剛需盤,打出"直降2000元每平米"的口號,一石激起千層浪;位處北濱路沿線集江景洋房公寓於一身的剛需盤,房價從去年最低5280到今年最低4680,直降600元每平米;另一書院南路南二環的剛需盤,房價由年前7600到現在6800,直降800元每平米......

  博弈升級樓市洗牌加速

  "對於資金實力不雄厚的中小開發商而言,有可能會扛不住。"葉英坦言,房貸收緊,雙方博弈升級,加速樓市洗牌。為瞭回籠資金,開發商需要快速出貨,對中小房企是一場殘酷地考驗,稍不留神便會滿盤皆輸,而對占據稀缺資源,資金雄厚的大房企來說,完全可以hold住,恰恰是他們最好的擴張時期。

  面對房地產金融信貸緊縮,中小房企嘗試另謀出路,而"不差錢"的大型房企則瘋狂囤地,搶灘長沙。

  據克而瑞長沙公司數據統計,僅2月,長沙共有15宗地塊成交,其中不乏大型房企的身影。當代置業,以總價7.05億元競得嶽麓區觀沙嶺路的B1地塊,折合樓面價為3846.3元每平,溢價率為24%;綠地集團長沙置業,以總價4.8億元競得雨花區萬傢麗路的008號地塊,出讓面積160.491畝,折合樓面價為1499元每平;卓越置業,以總價12.6億元競得嶽麓區梅溪湖的一地塊,占地面積約143畝,折合樓面價為3326元/㎡,溢價率為3.94%。

  從房企佈局分析,卓越置業已經在長沙連拿三塊地,綠地集團長沙置業更是開啟瞭長沙的第8個項目,而當代置業,目前僅開發萬國城MOMA,急需補充新項目,二月囤地也算解瞭燃眉之急。

  對房企的瘋狂囤地,易居中國華中事業部長沙公司副總經理羅偉才略為擔憂。在他看來,現階段大部分房企手裡資金較充裕,一心想著如何囤地,"錢荒"現象短期內不可能出現。倘若房地產金融市場持續收緊,未來不排除房企資金鏈斷裂的可能。"謹慎拿高價地,不拿太過偏遠的地。"

  與之持樂觀態度的中建信和地產長沙分公司總經理馮朝陽表示,樓市的降溫,與部分城市加大調控、銀行適度收緊房貸、央行不斷收縮流動資金所致,面臨通貨緊縮,政府抑制人民幣升值的目的已經達到。他預計,下一步央行又將重新釋放流動性,樓市的春天即將到來。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-03-14/16373990402.shtml

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