201607080828銀行房屋二胎利息 銀行房屋二胎利息 SOHO中國轉型之路面臨陣痛 開發收益仍占主導

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內容來自sina新聞

SOHO中國轉型之路面臨陣痛 開發收益仍占主導

  營業額和凈利潤下滑,是SOHO中國轉型不得不面臨的"陣痛"。SOHO中國日前公佈的2013年業績報告顯示,2013年營業額146.21億元,同比下滑9.43%,凈利潤73.88億元,同比下跌30.2%。盡管SOHO中國董事長潘石屹信心滿滿,但轉型之路依然充滿瞭重重考驗。

 開發收益仍占主導

  3月4日,SOHO中國發佈2013年年報顯示,SOHO中國2013年營業額為146.21億元,較2012年的161億元下降9.43%,毛利潤率為55.5%。其中出售物業單位所得143.42億元,合同銷售金額約46.87億元,投資物業的租金收入僅為2.79億元。

  在過去幾年,SOHO中國的業績出現瞭較大波動,其財報數據顯示,SOHO中國在2010年曾創造瞭高達238億元的銷售額;2011年下滑至109億元;至2012年則跌至94.68億元;2013年銷售額為46.87億元,為上年的一半。

  2012年8月,SOHO中國宣佈從散售的商業模式改為持有出租物業,由"建設-銷售"向"建設-持有"轉型後,2012年度銷售目標也從230億元下調為120億元,但隨後有媒體指出,其2012年的合同銷售金額僅為95億元左右,並未達到預期目標。

  值得註意的是,在銷售額連續下滑的同時,轉型一年多之後,SOHO中國的租金收入在總營收的占比尚不足2%,開發收益顯然仍占據主導位置。

  花旗報告認為,SOHO中國能否成功轉型仍有待證實,預計租金收入需4至5年才能形成規模,認為公司目前缺乏短期催化劑。

  優化資產

  從銷售到持有,意味著商業模式的重大改變,在一定時間內,企業的利潤率、周轉速度、現金流等關鍵財務指標都會降低,這一切都將考驗SOHO中國的管理層。

  今年2月底,SOHO中國將上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場及其權益全部出售給金融街控股,總交易金額為52.32億元。這兩個項目均於去年底掛牌出售,另外同時掛牌的位於四川北路的商辦項目虹口SOHO,尚無買傢。張欣表示,上海項目的出售,使現金持有量增加瞭52億元。此外,根據已簽訂的開發和經營貸款協議提款65億元,這使得公司流動量總額上升為220億元。她表示,當時機到來的時候,公司將利用充裕的現金,大規模收購項目。

  據此前的公開報道,兩項目均為SOHO中國於2011年買入,當時的買入總價為40.7億元。SOHO中國用三年時間實現瞭11.62億元左右的溢價,收益率為28.5%,再加上三年來的資金、財務成本,在不少業內人士看來,這一收益率並不算高。

  對於此次拋售,潘石屹表示,持有經營京滬兩地優質地段的辦公物業仍然是SOHO中國的長期發展策略不會改變,但在經營中會適時優化資產,包括在適當的時候轉讓一些相對非核心地段的物業,以及在適當的時候買進更優質項目,實現北京和上海的均衡發展,達到資產和資金的最優配置。SOHO中國CEO

  不過,在一些業內人士看來,SOHO中國此舉或為緩解現金壓力,摩根士丹利指出,SOHO中國有可能進一步出售其他投資物業,以減少現金流壓力及改善盈利。

  行業窘境

  "凈利潤和營收下降,主要是期內結算資源少,這是轉型過程中的必然結果。"蘭德咨詢總裁宋延慶表示,雖然規模類的指標出現一定程度的下滑,但效益類指標卻表現不錯,如利潤率很高、負債率較低等。

  宋延慶還表示,值得警惕的是,SOHO中國去年投資物業評估增值遠低於2012年,這部分的下降可理解為去年京滬商務寫字樓供應量大增,導致整體價格漲幅大幅趨緩。

  這也是商業地產行業面臨的尷尬窘境之一,另外,在信貸緊縮背景下,商業地產市場分化與企業的轉型正同步進行。同策咨詢研究部總監張宏偉認為,過去3年間,尤其是住宅限購以來,開發商積極佈局拓展自己商業地產市場"地盤",然而如今,已經轉變為開發企業有選擇性進入城市,一些公司開始調整公司佈局戰略,果斷退出風險項目,優化現有公司項目結構,"在貨幣政策轉向的市場背景下,SOHO中國的轉型是明智的。"

  "度過轉型期之後,可能情況會好一些。"宋延慶說。穆迪預計,待SOHO中國現有項目全面投入運營,望京SOHO、SOHO復興廣場和凌空SOHO等新項目完工並產生現金流後,2014年SOHO中國的租金收益將會有所增長。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-17/13092649138.shtml
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