201612180248民間二胎利息算法 嘉義市急借現金 債務更生

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銀行房屋二胎年息6%
7年本利攤,最高9000萬
每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬

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全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
每借500萬,月還36,985元

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公司信貸 工廠大額貸款
銀行建地貸款年息4~8%
銀行房屋二胎6%
公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%

申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

??記者點評:萬科總裁鬱亮曾說,2014年,樓市步入“白銀時代”。在白銀時代,轉型成為房地產行業的首要課題。諸多大型房企規模達到瞭一定程度,利潤卻下降,因而從2014年起,各大房企都不約而同地醞釀改革,尤以萬科最為明顯,多方探路,提出向城市配永和房屋二胎套商轉型、“合夥人制度”等。佛山中海由原來的 “中海地產佛山有限公司”一傢公司拆分成營銷、工程等三傢分公司,專業化更突出。保利華南公司則號稱從房地產開發商轉型升級為生活模式平臺商。

??關鍵詞4 商業地產

??政策盤點

??有開業的有撤場的,井噴之下難掩隱憂

??時間:3月27日

??由住建部發佈的《建築工程建築面積計算規范》於2014年7月1日開始正式實施,2005年實施的原《建築工程建築面積計算規范》同時廢止。新規對開發商“送面積”習慣用的“送陽臺”、“送設備平臺”、“送飄窗”、“送半地下室”等招數都有瞭更嚴格的規范。

??關鍵詞1 成交

??點評:公積金貸款上限調高6萬元,意味著一對夫妻都用公積金貸款買房,最高貸款額度可升至72萬元,幾乎可以用公積金貸款在禪城、桂城買一套90㎡的小三房。

??此外,2014年,碧桂園、雅居樂、時代、萬達、美的、長信等品牌房企在佛山市場的銷售額均成功突破20億元。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-29/06335955098009057674092.shtml

??市場不溫不火,房企拿地更謹慎

??4月,佛山市住房公積金管理中心網站發佈《關於調整我市住房公積金貸款最高額度的通告》,決定把佛山市公積金個人貸款最高額度調整至36萬元,比起原來的30萬提高瞭6萬元,該規定自今年6月1日起執行。

??點評:“松限”政策釋放瞭一部分剛需購買力,最大的受益者則是廣佛交界板塊。松限以後,對外地客戶解除瞭“一年社保”的限制,廣佛交界項目銷售一片紅火,也緩解瞭佛山樓市因為之前的降價以及購房者觀望而陷入的低潮。

??今年以來佛山土地市場較為平淡。春節後土地市場即冷清,供應減少,地價回落,“金九銀十”旺季也沒出現激烈的圈地盛況,11月更遭遇多幅地塊流拍。而11月三水雲東海地塊最終由萬達底價競得,三山新城商住地被保利地產以底價拿下,才給土地市場增加瞭一抹亮色。

??記者點評:去年佛山土地成交額全國排名第八,土地出讓金占財政收入43%,今年開年後佛山土地市場一直不溫不火,房地產滯銷,開發商拿地頗為謹慎。相關數據顯示,今年前11個月,佛山商住用地出讓面積為423萬㎡,也就是說,即使12月佛山擬出讓的土地全部賣出去,今年商住用地的出讓面積,仍低於2008年-2013年的任何一年,賣地量為7年來最少。

??保利中海萬科三大房企蟬聯三甲

??一邊是商業綜合體遍地開花,一邊是品牌商業黯然撤場,禪桂商圈競爭白熱化。今年可謂是佛山商業地產變化最大的一年。

??點評:本次“松貸”政策主要為調整首套房的認定標準,對改善型買傢影響較大,但對於佛山市場來說,剛需購買群體仍然是主力。

??點評:降息短期內能提振市場信心,但不會改變房地產市場的基本面。對一般“房奴”來說,一年能省下2500-3500元,雖屬杯水車薪,但總比沒有好。

??今年1-11月份佛山五區成交面積達到879.85萬㎡,前11個月的成交水平超過限購以來歷年成交水平,甚至僅次於2009年同期884.62萬㎡的數字,達到歷史成交面積第二高峰。不僅如此,廣州前11個月成交面積為726萬㎡,預計佛山很可能繼2009年之後再次奪得廣東省新房銷售冠軍。此外,2013年佛山新建住宅總成交金額為666.5億元。這意味著,佛山前11個月就已經比去年全年多瞭78億元。

??公積金貸款上限調高

??關鍵詞2 房企

內容來自sina新聞

??對於佛山樓市來說,2014年是不同尋常的一年。這一年,“限購令”解除,“限貸令”松綁,“公積金”放寬,央行降息,諸多利好政策提振市場,佛山樓市整體成交金額創下歷史新高;與此同時,土地市場卻反應滯緩,不溫不火,房企拿地謹慎,房企轉型擺上議程。這一年,住宅市場迎來“白銀時代”,商業地產高歌猛進但隱憂難掩。

??單獨二孩放開

佛山樓市2014四大關鍵詞



??廣東省人大常委會3月27日表決通過瞭《廣東省人民代表大會常務委員會關於修改〈廣東省人口與計劃生育條例〉的決定》,將原有的”雙獨二孩“條款修改為”單獨二孩“,隨後對該決定進行瞭公佈。

??點評:政策催生更多三房和四房的剛需住宅需求,改善型產品變得更加熱銷,刺激瞭房企加大對新剛需戶型產品的研發和開發。

??今年8月,南海萬達廣場的開業成為全城熱點話題至今未斷;國慶期間南海萬科廣場的啟幕亦令全城沸騰,開業首日,客流量便達20.9萬人次。一時間,桂瀾路上“兩萬”爭霸風頭無兩。未來桂瀾路上還將有中海環宇城加入爭奪戰,再加上今年已有南海怡豐城、鵬瑞利廣場、佛山鉑頓城商場亮相,商業競爭可謂十分慘烈。據佛山市房協統計,禪城、桂城、佛山新城在營、新建、待建的商業中心共達58個,將提供約477萬㎡的零售商業體量。

??時間:4月8日

??近日,由某指數研究院發佈的《2014年佛山房地產企業年度銷售額TOP10排行榜》新鮮出爐。保利華南、中海(佛山)、萬科(佛山)分別以150億、90億、63億元的銷售額穩居佛山三甲。這也是繼2009年以來,三大房企第六次榮登佛山市場“三甲”寶座。碧桂園“全民營銷”升級,地區業績達35億元;萬達集團以28億元業績躋身TOP10排行榜。五大千億房企的銷售總額占據TOP10成交總額的近八成。

??12月5日,佛山市住建局公佈瞭11月佛山樓市“成績單”,11月佛山成交面積為113.82萬㎡,環比上漲0.83%;成交均價為8339.88元/㎡,環比上漲1.87%。

??“N+1”房或成絕唱

??時間:7月1日

??成交額創新高,面積或全省稱冠

??點評:業內人士認為,新規規范瞭建築產品面積計算方式,將促進市場公平,表面上看購房者似乎吃虧瞭,但最終會讓買賣雙方都受益。未來開發商慣用的“陽臺改臥室”、“買房送地下室”等促銷手段將成為歷史,當下流行的“N+1”也或將成為絕唱。

??放松限購

??時間:8月6日

??佛山五區8月7日放松限購,憑本地身份證可購買2套房、外地身份證可購買1套,但消息隻是口頭傳達,沒有書面通知。

??記者點評:經歷上一輪樓市調控後,商業地產成為部分房企轉型的避風港。一時間,商業綜合體不斷湧現,面臨商業同質化嚴重的問題以及電商的沖擊。在此情形之下,佛山商業“大洗牌”時代宣告來臨。但是隨著城市化進程加速,新一輪城鎮化又將給商業地產帶來新的機遇,商業總體需求還是很大的。消費者需求的差異化是客觀存在的,所以商業地產為瞭滿足日趨多樣化的消費需求,還有非常大的發展空間。商業轉型不僅是品牌和業態的調整,也是對商場管理者的考驗。

??松綁貸款

??時間:9月30日

??央行、銀監會9月30日發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,要求積極支持居民傢庭合理的住房貸款需求。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

??關鍵詞3 土地

??央行降息

??時間:11月21日

??央行宣佈,自2014年11月22日起,金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%,同時結合推進利率市場化的改革,將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍;調整後,五年期以上貸款基準利率降為6.15%,較此前利率下降0.4個百分點,相當於此前利率打瞭9.4折。

??商業地產井噴之下難掩隱憂。今年5月,主打社區購物型百貨的新光百貨低調地宣告結業。12月中旬,廣州友誼商店佛山店停業的消息更是猶如一枚重磅炸彈在業內傳開。12月26日,消費者看到友誼商店已經正式“關門”。佛山友誼對媒體表示,廣州友誼佛山店並非撤場,而是將進行停業整頓。也就是說,在佛山主打高端消費市場,開業三年的友誼,從12月26日起暫停營運。此外,多個一度風光無限的“老場子”也不得不轉型謀生存。


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??記者點評:仔細觀察可見,8月限購放松是成交轉折點,2014年1-7月平均成交套數為5698.57套,8-11月則每月成交9459套、9889套、10469套、10295套,大幅超過8月前;成交面積更是在限購松綁後每月均超百萬㎡。業內人士認為,2014年下半年多項政策推動佛山住宅成交,包括8月初的限購放松,9月底的貸款政策門檻降低,11月央行降息等,使得部分市民重新具備購房資格,進一步促進外地人與改善型需求在佛山置業。此外,2014年部分區域樓盤降價銷售,刺激瞭購房者的出手欲望。

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