201607080908聯邦銀行二胎利率 聯邦銀行二胎利率 房企對賭樓市調控放松預期 地王頻現堪憂

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內容來自sina新聞

房企對賭樓市調控放松預期 地王頻現堪憂



【廣廈會客廳第80期:星沙商圈新機會】

  土地市場在5月份重演瞭2009-2010年的情景。一個月內,北京、上海、廣州輪番出現高價地,多傢房企以超過100%、200%的溢價率拿地。隨著地價熱度上升,業內對於土地市場的溢價風險也開始擔憂起來。

  萬科、保利、中海外在5月份已經減少瞭拿地。接受本報記者采訪的諸多分析人士認為,目前地價已達高位,最佳拿地窗口期已過。

  土地"被高價"的動力

  "地方政府的土地營銷能力超強,他們選擇推地的時間節點與方式,絕對值得玩味。"參與北京通州IV-06競標的開發商向本報記者透露,公司按照地塊周邊在售樓價測算的結果報價,卻嚴重低估瞭政府對底價的設定,"報得太低瞭",該地塊5月初流標。

  接下來通州幾塊地的出讓,讓這位開發商感嘆仿佛回到瞭2009-2010年。5月30日,通州臺湖地塊被北京世紀鴻和李金嶺聯合體以10.4億元競得,樓面單價為13601.1元,溢價率高達242%。

  上述開發商分析,在5月初IV-06、IV-07流標後,開發商也摸清瞭政府的底牌,對地塊的測算價都相應提高瞭。

  觀察北京市的土地出讓節奏,頗為微妙:1、2月份樓市銷售火爆時,上演推地盛宴,收金接近去年一半;3月份新國五條出臺後土地零出讓,5月份市場平穩後又推出大量優質地塊,吸引開發商。

  廣州、上海的推地情形也類似。白雲區、大學城等熱點區域地塊在4、5月份集中推出,而前兩個月廣州房價連續漲幅領漲全國,房價與地價的聯動效應釋放明顯;上海也是在市場回暖之時,推出多個優質地塊"搶收"。

  不僅是一線城市地價上漲。中國指數研究院數據顯示,5月高價格與高溢價地塊明顯增加。全國300個城市成交樓面均價為1190元/平方米,環比上漲23%,同比上漲58%;其中住宅類用地成交樓面均價為1648元/平方米,環比上漲21%,同比上漲52%。

  CRIC研究中心分析師楊晨青指出,2013年,隨著市場行情的轉好,企業的拿地熱情重新被點燃,土地市場再度成為賣方市場,地方政府上調出讓底價自然水到渠成。

  北京中原地產市場總監張大偉則認為,這輪開發商頻拿地王跟海外融資有關,房企更多是出於估值和融資的考慮在拿地,等於說是被推著走。如佳兆業,其年內海外融資超過80億,除瞭借新還舊調整財務結構外,還有餘錢拿來買地。

  值得註意的是,本輪拿地潮中,中小房企更為活躍。

 房企"對賭"調控

  分析目前在土地市場表現最為活躍的房企,一類是招商、恒大等龍頭房企,銷售業績出色,資金實力雄厚;另一類是佳兆業、旭輝、越秀這些成長型房企,以及來自福建的力量,泰禾、陽光城、正榮等。

  其中,引人註目的房企之一是佳兆業。據本報記者統計,僅5月份,佳兆業在上海、廣州、杭州拿地共支出約56億元,前5月拿地支出共81億元,不僅超過去年全年拿地金額45億,也幾乎與其前5月銷售金額相當。

  這種表現相當激進。按照萬科董秘譚華傑的觀點,房企拿地金額占當年銷售金額的40%左右,風險是可控的。而按照佳兆業今年銷售目標220億計算,其前5個月拿地金額已接近風險警戒線。而萬科、保利、中海外等大型開發商,前5月拿地金額占比均未超過前5月銷售金額的一半。

  保利地產有關人士對本報記者說,2012年以來,保利地產要求嚴控土地成本。今年1-4月,保利地產共獲取15個項目,10個為底價附近獲取。萬科總裁鬱亮也說,萬科絕對不會為瞭追求土地儲備而去拿高價地,在北京、廣州近期的土地競拍中,萬科雖然參與舉牌,但最終並未拿下高溢價地。萬科、保利不約而同地在5月份減少瞭拿地。

  對於部分高價拿地房企存在的"對賭調控放松"心態,多數業內人士認為並不可取。上海某房地產研究院副院長楊紅旭表示,現在房價地價已處於高位,已經過瞭拿地的最好時機;房地產市場是一個短周期市場,升高與回落都很快。土地市場滯後於商品房市場,明年的商品房市場會走弱,後年更弱,房價已進入一個調整期,現在拿地要考慮日後消化的問題。

  土地泡沫應予調控

  "地王頻出,房價上漲過快,必然招致新的調控。"萬科總裁鬱亮早前已多次提醒。

  楊晨青指出,按照以往的經驗,每一輪調控之初的土地市場都會經歷一段低迷期,持續的時間長則1年以上,短則3-4個月,而像本次調控這樣,土地市場不僅完全沒有受到任何影響,拿地積極性反而有增無減的情況,非常罕見。

  楊晨青認為,本輪貌似來勢洶洶的新國五條正在面臨失效的尷尬。限購城市數量沒有增加,最受關註的20%的個人所得稅,僅北京嚴格執行。在調控政策真空期內,房企對於後市房價上漲的預期加強,從而推動瞭土地市場的上揚。

  張大偉對本報記者說,本輪拿地潮會推動地價和房價繼續上漲,房價調控的難度加大,樓市存在失控的風險。接下來,國傢或將出臺一些調控政策。

  中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲也認為,土地市場泡沫會造成很大問題。下一步,中央應該會出臺相關政策來調控房地產市場。更多會在宏觀政策方面,如稅收、信貸政策。

  楊紅旭認為,地王會給消費者帶來未來房價上漲的心理預期。但消費者預期受諸多方面影響,是短期內可以被改變的,比如,房價、地價若繼續漲,宏觀調控就會繼續加碼,短期內會控制住價格,消費者預期也會隨之改變。









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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-06/09023238868.shtml

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